【正文】 ，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除?！　叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國稅函〔2010〕201號）　　根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定精神和國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工?！　。?）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。　　　　國家稅務(wù)總局 關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）　　第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品?！　∪纾?008年預(yù)收收入100，毛利15；2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入100，成本75，應(yīng)納稅所得額：2515=10。　　第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！　。?）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得預(yù)售收入按規(guī)定計算出的預(yù)計利潤額計入本行?！　惡?008〕635號　　現(xiàn)就企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表的有關(guān)填報口徑問題明確如下：　　《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”。　?。?）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)?！　。?）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。　?。ǘ﹪鴦?wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。　　　　問題內(nèi)容：　　我公司是一家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，2009年6月與境外一家設(shè)計公司簽訂協(xié)議，委托該公司對項目進(jìn)行設(shè)計，合同規(guī)定該設(shè)計活動全部由該境外公司在境外總部設(shè)計，最終向我公司提交設(shè)計成果，且該境外公司在我國無任何分支機(jī)構(gòu)，現(xiàn)因涉及納稅問題需咨詢，我單位接受勞務(wù)，該行為是否要扣繳營業(yè)稅？　　《實施細(xì)則》第四條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：　?。ㄒ唬┨峁┗蛘呓邮軛l例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)；　?。ǘ┧D(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個人在境內(nèi)；　?。ㄈ┧D(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；　?。ㄋ模┧N售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi)?！　　稌盒袟l例》第六條　納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除?！　　　≡诮椖渴侵噶㈨椊ㄔO(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。　　財稅[2003]16號第二條第（七）項規(guī)定　　單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。　　財稅[2003]16號　?。ㄊ牛氖挛飿I(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 國家稅務(wù)總局 2009/12/16　　　　問題：房地產(chǎn)企業(yè)購買舊房（辦公房或在建項目）改造、建造后出售，是否按差額納稅？　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》　　第五條　納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。　　依據(jù)發(fā)票管理辦法的規(guī)定，在沒有發(fā)生購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的情況下，因?qū)Ψ轿绰男泻贤碌倪`約收取的違約金，不是經(jīng)營活動，不屬于開具發(fā)票的范圍。請問：這樣這筆賠償金能否稅前列支？　　回復(fù)意見：根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，納稅人在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)的情況下收取的違約金，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。　　國家稅務(wù)總局/2009/11/09　　關(guān)于賠償金問題我公司與另一家公司簽訂的鋼材購買合同因2008年市場價格大幅下滑而單方面違約，根據(jù)合同應(yīng)賠償對方1億元，經(jīng)過雙方多次協(xié)商最后達(dá)成一致賠給對方6000萬元。請問此違約金是否要繳納增值稅？　　回復(fù)意見：根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，納稅人在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)的情況下收取的違約金，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。　　問題內(nèi)容：我公司與一公司簽訂了產(chǎn)品銷售合同，收取定金5萬元。問題：　　①預(yù)收定金2萬元是否作為價外收入納稅？　?、?萬元如果記銷售價外費用，是作為售房收入還是其他營業(yè)收入？　　營業(yè)稅規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費?！　。ㄙr償金）收入征稅問題　　一房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售房產(chǎn)時，與客戶簽訂合同，收取定金2萬元。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按規(guī)定核定?！　。ǘ┓课萁ǔ珊蠹追饺绻扇“翠N售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。　　國稅函[2005]1003號　　海南省地方稅務(wù)局：　　你局《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示》（瓊地稅發(fā)[2005]57號）收悉。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！　追綉?yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動”稅目征稅。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為?！　『献鹘ǚ康姆绞揭话阌袃煞N：第一種方式是純粹的“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。 『正確答案』土地增值稅影響　?。菏杖?8000（800005000）=60000（萬元）　　稅金計算如下：=28000247。　　例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米?！　。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費?！　⊥恋卦鲋刀悾▏惡?010〕220號）　　第六條、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費?！　】劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納其扣繳的稅款。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。　?。I業(yè)稅納稅地點）問題　　問題內(nèi)容　　房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程項目可能使用外地機(jī)械設(shè)備，或支付設(shè)計費用等，但入賬的租賃費、設(shè)計費發(fā)票基本是從收款方機(jī)構(gòu)所在地開出的?！　〉谌龡l 費用是指企業(yè)在日常活動中發(fā)生的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出?！　《?、企業(yè)按規(guī)定計算確定的與經(jīng)營活動相關(guān)的稅費，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費”科目。　　營業(yè)稅金及附加　　一、本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費附加等相關(guān)稅費?！　〖{稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！　l例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！　》治觯悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常存在甲供材問題，如何納稅和取得合法票據(jù)扣除問題。　　分析：賣房送空調(diào)是否相同？　　答案：分別計算營業(yè)稅和增值稅?！　≡鲋刀愄厥馇闆r　　第六條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額：　?。ㄒ唬╀N售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為；　?。ǘ┴斦?、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。為了便于計算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。　　國稅函發(fā)[1995]110號：　?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法?！　。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！　惡?010〕220號　　三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題　?。ㄒ唬┴攧?wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。　　　　房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。　?。?）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整?！　〕杀痉峙湟?guī)定　?。?）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配?！　。?）預(yù)算造價法?！　。?）直接成本法?！　、僖淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。20000） 16667＝　　◇3幢小高層住宅共應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?　?。?）建筑面積法。『正確答案』計算：　　◇一期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?（20000247。　　期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積?！　、僖淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配?！　》治觯憾悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為合理的分配方法有哪些？　　　　　　房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和間接成本分配方法　?。?）占地面積法。（15000＋5000）＝750（萬元）　　國稅發(fā)〔2006〕187號　　屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目④可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。公寓己銷售完畢，應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳穑?『正確答案』①占地面積法：1000（6000247。分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米。　　　　　　　　《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按②建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的③其他方式計算分?jǐn)偂！　　ǔ珊鬅o償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除?！　、谠谥黧w內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除?！　叶悇?wù)總局答復(fù)：　　①在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除?！　∷枚愐?guī)定：　　指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。清算的總建筑面積　　清算案例分析：　　我公司一項目正在搞土地增值稅清算，