【正文】 改所釋放的住房需求，實際上集中在中低端，而進入天津的外地開發(fā)企業(yè)幾乎不約而同地選擇開發(fā)高檔項目，本地開發(fā)商將此理解為外地開發(fā)商用全國運作的眼光衡量地塊的價值，并認為有足夠的獲利空間。天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)商的投資需求旺盛，產(chǎn)生了強烈的融資需求，信托計劃的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。信托交易將會更加自由，發(fā)行面也會更廣，是一個帶有根本性的發(fā)展，其對信托的催進作用無疑是巨大的，將推動這種準房地產(chǎn)信托基金或稱為準房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的出現(xiàn)，將有利于房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)化配置和優(yōu)化發(fā)展，也將改變我國房地產(chǎn)融資的格局?？上驳氖牵壳爸袊y監(jiān)會正在制定中的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法》（預計將在2006年年初出臺），首次將信托受益憑證運用到了未來的可開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務當中，這對于突破信托行業(yè)原有的200份5萬元的私募方程式進行了根本性的變革。2005年9月中國銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)，提示信托投資公司密切關注房地產(chǎn)業(yè)務風險，規(guī)范經(jīng)營行為，并進一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻，因而在房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模即出現(xiàn)了大幅回落。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風口浪尖。四、天津市房地產(chǎn)信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢分析（一）宏觀環(huán)境分析。在天津，同時懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。（七）缺乏專業(yè)管理隊伍。有些信托公司只宣傳了“預期收益率”，卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。如此，購買人就少收益了4000元。如果購買了總額為20萬元的房產(chǎn)信托，信托公司承諾的收益率年4％，收益額為8000元，但是，當信托計劃結束之后，如果收益率只有2％，收益額就只有4000元。其實到目前為止，全國范圍內(nèi)還沒有一個信托產(chǎn)品能達到預期回報率。但一個不能回避的事實是，法律并不保護這個收益率。還有，根據(jù)《信托法》有關規(guī)定，所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率。 但是高收益的同時也意味著高風險。天津市房地產(chǎn)信托剛剛興起，很多投資者對信托項目根本沒有風險防范意識。“212號文件”強調(diào)了防范和化解信托業(yè)務風險，并將信托融資以“過橋貸款”的原有初衷給牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在相仿的同一舞臺上展開角逐，但信托公司的勝算將微乎其微。由于目前房地產(chǎn)信托計劃主要是提供“過橋貸款”，即主要對尚不符合商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件的房地產(chǎn)項目進行貸款， 但一般要求房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行在符合貸款條件時發(fā)放貸款的承諾，并保證商業(yè)銀行貸款用于償還信托計劃的“過橋貸款”， 這實際上規(guī)避了中國人民銀行“121”號文件規(guī)定房地產(chǎn)貸款需要具備“四證齊全”和“30％自有資金比例”的要求，而房地產(chǎn)開發(fā)的風險最終還是落在商業(yè)銀行身上，并沒有達到降低房地產(chǎn)貸款風險，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的政策目的。對于某些自有資金不足，項目進度未達到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目，通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。信托現(xiàn)在雖然很熱，但并沒有成為天津市房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，因為通過信托融資的費用要高于銀行貸款。由于缺乏有效的二級市場，絕大多數(shù)的投資者只能在認購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動性不足直接影響投資者的購買意愿，進而制約信托產(chǎn)品的資金募集。一旦需要轉(zhuǎn)讓時，成本會很高，如股權投資信托計劃到期時股權的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風險。信托產(chǎn)品這種流動性安排與其他金融產(chǎn)品形成了鮮明的對比，可以說流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進一步發(fā)展。但信托產(chǎn)品在流動性安排方面，目前尚不盡如人意。信托產(chǎn)品流通性問題成為制約天津市房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個瓶頸。信托產(chǎn)品的流動性問題看似一個環(huán)節(jié)，其實是一項系統(tǒng)工程，實現(xiàn)起來絕非易事。據(jù)了解，國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限都在8至15年以上。目前天津發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃中，無一例外是單一期限的，一般為13年，呈現(xiàn)明顯短期化特征，不具有期限轉(zhuǎn)換功能，也不能滿足房地產(chǎn)股權投資的期限要求。（三）信托計劃期限較短。由于每份信托合同所能募集的平均資金畢竟有限，200份合同的限定也就意味著對一些大型項目很難滿足其資金需求。由于按照《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定，信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。房地產(chǎn)信托的規(guī)模限制是制約房地產(chǎn)信托快速發(fā)展的一個瓶頸問題。而信托業(yè)與房地產(chǎn)的結合若單純以項目作為紐帶，從長遠來看是沒有出路。商業(yè)銀行支撐著天津市房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，與天津市房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額相比較，房地產(chǎn)信托的量非常小，而且功能單一，股權融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索階段。目前，銀行信貸仍是天津房地產(chǎn)融資的主要渠道。天津市的兩家信托公司通過發(fā)行信托計劃，集投資者的“散錢”變“大錢”，給天津房地產(chǎn)開發(fā)商“輸血”，在一定程度上解決了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，以支持天津房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，并為天津市廣大普通投資者進行房地產(chǎn)投資提供了一條理想渠道。同時，在適當?shù)臅r機，還將引入專業(yè)的資產(chǎn)評估機構對信托計劃進行評級。在北方信托嚴格控制資金運用風險的同時，對于本房地產(chǎn)信托計劃資金的運用，天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津市仁愛集團有限公司、天津萬兆投資發(fā)展集團有限公司、麥購（天津）集團有限公司、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司聯(lián)合對此信托資金的安全出具連帶責任保證擔保。該公司擁有一批熟悉金融管理、房地產(chǎn)項目運作、房地產(chǎn)項目評估以及法律、財務方面業(yè)務的專業(yè)人士，具有職業(yè)、高效、有序、忠實的特點。天津商聯(lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司成立于2005年1月31日，注冊資本金1億元人民幣，是由天津市房地產(chǎn)商會的幾家會員共同投資成立的，依托房地產(chǎn)資產(chǎn)管理多元化經(jīng)營的專業(yè)公司。在風險防范上，房地產(chǎn)信托計劃有兩個極為突出的特點，也是其他信貸計劃中沒有的。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資（055）集合資金信托計劃于2005年11月18日推出，發(fā)行規(guī)模為10000萬元，信托期限為2年，%。它不是針對一個企業(yè)或項目推出，這和我們以前推出的或者全國其他信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃是有明顯區(qū)別的。據(jù)本次信托計劃的發(fā)行方北方國際信托投資股份有限公司介紹，本次房地產(chǎn)信托總體規(guī)模擬定為人民幣5億元，本期推出兩種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模合計人民幣2億元，05052信托產(chǎn)品自然人和法人的單筆購買起點分別為25萬元人民幣和50萬元人民幣，預計年收益率分別為5%%，高出預計收益率的部分由北方信托與受益人五五分成。房地產(chǎn)的發(fā)展需要巨大的資金做支撐。2003年9月5日推出“公產(chǎn)房屋房租收入優(yōu)先收益權”信托計劃，為天津房信集團提供規(guī)模為3965萬元的購買優(yōu)先收益權，期限為3年，%，天津房信集團承諾以其自有財產(chǎn)為信托資金提供還款保證，招商行代理。（二）北方國際信托投資公司支招房地產(chǎn)。2005年5月2年天津信托投資有限責任公司推出泰達園商務綜合樓租金收益權收購項目集合資金信托計劃，信托期限為2年，%，資金運用方式：向天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司購買泰達園商務綜合樓所享有的租金收益權，并通過對信托財產(chǎn)的管理、運用和處分，獲取信托收益。發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品確實幫助開發(fā)企業(yè)解決了資金難題。由于這個產(chǎn)品是天津市首個房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，%，市場反響非常好。但天津信托責任有限公司與房地產(chǎn)業(yè)的合作十分慎重。這個天津融創(chuàng)奧城投資有限公司正是由順馳、天津信托和津報集團三家公司組成，而天津信托占有該公司30％的股權。據(jù)悉，由于委托期限為1年而且投資收益較高，正式發(fā)行后這個項目銷售很火爆。2003年7月7日，天津信托正式發(fā)行資金規(guī)模為3000萬的順馳“藍調(diào)街區(qū)”集合式信托計劃，％，認購者委托天津信托參與天津順馳投資集團有限公司“藍調(diào)街區(qū)”項目建設，并分享穩(wěn)定的信托收益。在天津，房產(chǎn)信托的興起也是幾年的事。近年來，天津房地產(chǎn)開發(fā)商也趨于借助權威信托公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通資金的任務也將是非常艱巨的。而在我國，隨著居民改善住房條件需求的釋放，以及城市化進程的持續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長期牛市。信托公司內(nèi)部，應建立和完善業(yè)務評審及風險控制流程，按照審慎的原則運用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風險。作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務的非銀行金融機構，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構———中國銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)督和管理，嚴格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進行經(jīng)營活動。通過這一系列的手段，信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地