房地產(chǎn)信托融資典型模式和案例-文庫吧資料
2025-04-23 01:25本頁面
【正文】 項目地段屬海洋溫濕性氣候，地熱資源得天獨厚。其中住宅部分土地評估價格為人民幣55,000萬元，商業(yè)部分土地評估價值為52,000萬元。藍島鳳凰島綜合項目所在的藍島區(qū)是丁市重點區(qū)域，交通便利，風景宜人。在房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資實踐中，一般會運用租金收益權、股權收益權、項目收益權、應收賬款收益權或者特定資產(chǎn)收益權等方式開展信托融資。ii. 股東方B公司實力較強，具備較強的擔保能力。受托人實際控制項目公司80%的股權，取得剩余20%股權質(zhì)押，降低了信托計劃的風險概率。3. 案例簡評a) 風險控制該信托采用了動態(tài)的銷售回款設置約定，使得信托計劃風險可控性提高。ii. B公司為信托計劃資金本金及預期收益的安全退出提供不可撤銷連帶責任保證。信托受益權轉(zhuǎn)讓后，屆時受托人有權決定以現(xiàn)金或信托財產(chǎn)的實物形態(tài)向受益人分配。若B、C公司其制定的第三方未及時形式優(yōu)先購買權或股權轉(zhuǎn)讓價格不能達到前述規(guī)定，則受托人可以將擁有的項目的股權轉(zhuǎn)讓給其他方，以股權轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托資金及收益。轉(zhuǎn)讓項目公司股權信托到期時，受托人有權將其持有的項目公司股權轉(zhuǎn)讓給第三方。日常運營賬戶由項目公司自行管理。銷售監(jiān)管賬戶保管項目公司的銷售收入，預留印鑒為項目公司公章和法定代表人個人銘章。b) 交易結(jié)構(gòu)（參見圖8） 質(zhì)押A公司20%股權B公司A項目公司信托計劃投資者 1億 獲得80%股權 C公司 增資7500萬 增資后合計 獲得20%股權 支付股權對價2,500萬元圖8：X信托*A公司Y項目股權投資計劃資金信托計劃交易結(jié)構(gòu)圖B公司c) 信托資金的管理（參見圖9）項目公司A公司X信托公司 控股 日常經(jīng)營管理 監(jiān)控C公司圖9：信托資金管理示意圖信托公司對A公司的監(jiān)控方式見表6： 監(jiān)控方式具體措施委派董事對重大項目具有一票否決權，重大事項是指對本信托計劃的運營帶來重大影響或風險的事項，主要包括：經(jīng)營計劃；工程預算、決算；固定資產(chǎn)的處理；對外融資、負債；對外擔保；股東分紅、注冊資本變更等事項。信托期限內(nèi)，由項目公司A公司按投資者認購金額相對應的預期收益率每個信托年度支付至信托專戶，由受托人根據(jù)與投資者簽訂的《資金信托合同》約定進行分配。預計項目成本利潤見表4：表4：Y項目成本利潤測算簡表序號科目名稱總價備注1總支出715,109,5812總銷售收入887,280,1063凈利潤172,170,525總收入總成本4成本利潤率%預計本項目資產(chǎn)運營能力強，各項盈利指標如下：營業(yè)利潤率=凈利潤/營業(yè)收入*100%=%總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資*100%=%預計本項目凈利率及總投資凈利率較高，償還能力和市場競爭能力較強。6) 項目實施進度計劃（參見表3）表3：Y項目實施進度計劃表項目A區(qū)洋房A區(qū)高層B區(qū)洋房B區(qū)高層獲得施工許可證2011/122011/122012/042012/04基礎出地面2012/022012/022012/052012/05獲得銷售許可證2012/032012/032012/062012/06結(jié)構(gòu)封頂2012/042012/072012/072013/02交房2012/112013/042013/042014/01，項目方已投入9,000萬元，已支付完畢全部土地價款和前期費用。項目建設期確定為2年1個月，自2011年12月起，至2014年1月止。保證人C公司償債能力較強，具備為信托計劃提供連帶責任保證的能力。（4）銷售費用：主要用于售樓處裝飾、機場路戶外廣告、報廣宣傳得呢個，共發(fā)生3,502,042元。（2）前期費用：主要包括設計費等3,639,621元。項目公司無任何對外擔保及未決訴訟情況。3) 項目客戶群定位（參見表2）表2：Y項目客戶群定位一覽表潛在客戶群來自區(qū)域所屬行業(yè)消費習慣置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)小型私營業(yè)主、公務員和企事業(yè)單位中高層等全城區(qū)域企事業(yè)單位及周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重多層洋房、情景洋房，著重項目的綜合素質(zhì)及增值潛力自住兼顧適當投資需求二次及以上置業(yè)大型私企主、高端人士全城區(qū)域企事業(yè)單位、大型私營企業(yè)側(cè)重享受型產(chǎn)品，追求高品質(zhì)、舒適度，注重產(chǎn)品附加值自住兼顧適當投資需求二次及以上置業(yè)周邊城市區(qū)域高收入階層等周邊城市區(qū)域行業(yè)分布較散側(cè)重享受型高品質(zhì)產(chǎn)品，注重產(chǎn)品價值、園林景觀、戶型、配套等因素，對價格的敏感性相對較低自住兼顧適當投資需求二次及以上置業(yè)區(qū)域和周邊產(chǎn)業(yè)企業(yè)中層管理人員等北部及周邊區(qū)域周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重產(chǎn)品實用性，注重性價比，對價格敏感度相對較高自住首次置業(yè)周邊大專院校較具經(jīng)濟實力的教職工周邊大專院校教育部門側(cè)重項目地段位置，喜歡在學校周邊置業(yè)，追求性價比及小區(qū)環(huán)境自助二次及以上置業(yè)4) 財務狀況截至2011年8月，A公司注冊資金到位5,000萬元人民幣，股東借款40,782,023元，共收到現(xiàn)金90,782,023元，共有貨幣資金5,748,952元。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。A公司目前經(jīng)營上述地塊項目的開發(fā)建設，截止2011年8月，公司尚無對外投資、持股、參股情況。2011年3月，A公司與所在開發(fā)區(qū)國土資源局簽署了國有建設用地使用權出讓合同，獲得了開發(fā)區(qū)84,317平方畝國有建設用地使用權，用于開發(fā)花園洋房和大型會所等精品樓盤。項目周邊配套設施完善。B公司持有A公司49%股權，C公司持有A公司51%股權，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出資。目前A公司股東為B公司和C公司，B公司2006年7月注冊（注冊資金2億元），是經(jīng)國家工商總局核準成立的一家創(chuàng)新型投資控股集團企業(yè)，C公司于2010年10月注冊，隸屬于B公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。并且，股權投資類信托產(chǎn)品主要分為：單一項目型、多層面操作型、類基金型，等等。房地產(chǎn)信托股權業(yè)務模式的操作關鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權變現(xiàn)退出”的保障問題，為此必須密切關注兩個方面：其一，信托公司在項目公司所處的“控制”地位，以便對于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項擁有決定權，從而確保資金的合理運用與項目的按期完成；其二，房地產(chǎn)項目本身是否具備良好的市場前景，以便在“股權轉(zhuǎn)讓退出”等機制無法實現(xiàn)的情況下，信托公司通過拍賣等處置程序進行股權變現(xiàn)，從而確保信托資金的正
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