【正文】 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能優(yōu)化投資渠道并擴(kuò)大消費(fèi)? 資本具有追求利得的基本屬性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴(kuò)大、優(yōu)化投資渠道。– 住房保障制度：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏? 吃飯、居住問題代表老百姓的切身利益，關(guān)乎政治穩(wěn)定11小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位? 無論從經(jīng)濟(jì)角度、還是政治角度，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的作用是至關(guān)重要的。該文件確認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展是健康的，并指出， “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ”。15我國的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之一 —— 法律? 國家的根本大法：《中華人民共和國憲法》? 全國人大及其常委會(huì)制定的房地產(chǎn)相關(guān)法律，效力僅次于憲法：– 《中華人民共和國土地管理法》 ：由第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年 8月 29日修訂通過，自 1999年 1月 1日起施行。– 《關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》： 上世紀(jì)五十年代后半期到文化大革命前1956年 《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見》，通過付給房主租金對私房改造，通過對私營企業(yè)所占用的土地由國家贖買收歸國有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產(chǎn)的社會(huì)主義公有制。– 這時(shí)期房地產(chǎn)立法主要是以部門規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見》； – 房地產(chǎn)立法地位提高了。 1994年７月５日經(jīng)第八屆全國人大會(huì)常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過，并定名為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，自 1995年１月１日起實(shí)施。– 我國房地產(chǎn)基本法律《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》得以確立，相應(yīng)法規(guī)日臻完善，房地產(chǎn)方面的各種規(guī)章制度健全。國有土地的范圍包括：– 城市市區(qū)的土地；– 農(nóng)村和城市郊區(qū)已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；– 國家依法征用的土地；– 依法不屬于集體的林地、草地、? 土地勞動(dòng)群眾集體所有制采用的是農(nóng)民集體所有制的形式：也簡稱集體所有土地。被征單位必須服從國家的需要；要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；土地被征用后所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲型恋亍? 國有土地使用權(quán)出讓：– 內(nèi)涵：土地所有權(quán)出讓是指國家將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。在國家沒有法律規(guī)定之前，凡是國有土地均按劃撥土地進(jìn)行管理。? 在土地利用總體規(guī)劃確定的各類居民點(diǎn)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可根據(jù)年度計(jì)劃分批次由批準(zhǔn)該規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。34土地登記發(fā)證制度? 《土地登記規(guī)則》– 依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。? 使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過計(jì)劃確定的用地指標(biāo)。? 認(rèn)識誤區(qū)：開發(fā)區(qū)可以利用優(yōu)惠政策，引來許多投資項(xiàng)目。全價(jià)出售和三三制補(bǔ)貼售房。– 住房制度改革是一個(gè)系統(tǒng)工程。? 中央政府：以稅為主；地方政府：以費(fèi)為主，收入吃緊– 所得稅征管范圍調(diào)整，并實(shí)行中央與地方分享，造成地方稅收入下降 35個(gè)百分點(diǎn)。 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局49完整的房地產(chǎn)市場框架圖政府（國土管理部門） 開發(fā)商 使用者 使用者 …一 級 市 ? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是看得見的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。62國家和各級政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的手段? 經(jīng)濟(jì)手段：主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方面的政策、措施對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。? 國家商業(yè)銀行改革落后，銀行資產(chǎn)的所有者缺位造成的。67? 來源二：自有資金利潤率? 背景： 98年東南亞金融危機(jī)之后，擴(kuò)大內(nèi)需以政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，貸款以有抵押、有擔(dān)保為要求。在這次博弈中，兩者的聯(lián)盟一直是最值得關(guān)注的因素之一。二是某些有利益群體背景或自己置身于利益之中的專家學(xué)者。 交易政策分析252。土地的級差地租，真正可以流入政府的口袋中。45號文件： 2023年 2月 18號，國土資源部下發(fā)關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的一個(gè)緊急通知，稱為國土資發(fā) 03045文號，簡稱為 45號文件。１８號文件，其實(shí)是國家對房地產(chǎn)業(yè)的肯定。 繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓 ? 開發(fā)商也希望通過介入一級開發(fā)來賺取合適的利潤，并獲得曲線拿地進(jìn)行二級開發(fā)的優(yōu)先權(quán)? 目前沒有法律來規(guī)定如何選定一級開發(fā)商，漏洞就存在暗箱操作、公平缺失的可能！? 政府對開發(fā)商既愛又恨：利益分配上的博弈：共享與控制– 固定收益率法：限定投資回報(bào)率，開發(fā)商會(huì)虛高成本– 政策優(yōu)惠法：稅費(fèi)減免、收益返還– 增值共享法：土地出讓的增值收益按比例分成82博弈案例：中國特色的土地出讓規(guī)則，水至清則無魚！? 市委書記說了，這塊地必須給 85博弈案例：開發(fā)區(qū)的圈地運(yùn)動(dòng)? 圈吧，圈吧不是罪！? 土地證也可以自己?。⊥恋匦再|(zhì)、規(guī)劃條件好商量！? 2023年 2月 18日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 (國土資發(fā)［ 2023］ “45號 ”文件 )，并于 2月 20日召開電視電話會(huì)議，表示將利用半年時(shí)間，集中治理整頓土地市場。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，不包括國有農(nóng)場和集體土地使用權(quán)。 物權(quán)法展望89房地產(chǎn)金融政策2023年 6月 26日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》這個(gè)通知意味著 預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高， 對一批缺乏實(shí)力、信譽(yù)還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因?yàn)橘Y金遭到挫折甚至淘汰出局，但對資金信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)集團(tuán)基本不會(huì)有大的問題，從長遠(yuǎn)來看可能還對他們有利，因?yàn)槭袌銮蚓硟艋?，淘汰了不好的企業(yè)，反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間121號文件： 2023年 6月 5日，央行印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā)［ 2023］ 121號 )121文件要求商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 金融政策分析252?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，中套面積在 80平方米左右，小套面積在 60平方米左右。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達(dá)到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價(jià)放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補(bǔ)貼。中國央行將于每個(gè)工作日閉市后公布當(dāng)日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的收盤價(jià)，作為下一個(gè)工作日該貨幣對人民幣交易的中間價(jià)格。– 對開發(fā)商而言，購房者相當(dāng)于一次性現(xiàn)金付款。2023年 1月 1日有關(guān)商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率上浮區(qū)間擴(kuò)大的政策開始正式實(shí)施。央行 121文件對購買第二套住房用于投資的這部分人，進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，以此防止房地產(chǎn)泡沫，保證銀行經(jīng)營安全并保證大多數(shù)普通購房者的權(quán)利，防止炒房等不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況。 土地政策分析252。如， 831的過關(guān)土地大部分因?yàn)椴疬w的原因而推遲形成市場供應(yīng)！88第二部分 近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘 ? 建設(shè)部于 2023年 9月 2日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)與規(guī)范各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》 (建規(guī)［ 2023］ 178號 )，要求各地認(rèn)真做好開發(fā)區(qū)清理整頓工作，對行政轄區(qū)內(nèi)各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行清理整頓。84博弈案例：蘇州市副市長姜人杰變性土地的神來之筆！? 蘇州市發(fā)改委一位官員分析說，姜人杰的權(quán)力成為他斂財(cái)?shù)奶烊粌?yōu)勢。? 征地補(bǔ)償費(fèi)用費(fèi)過低，沒有將土地增值部分返還給弄民? 即使很低的征地補(bǔ)償費(fèi)，仍被層層截流、拖欠、克扣。3月 31日，國土資源部方面表示，從即日起國土資源部、監(jiān)察部將就 “開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況 ”進(jìn)行執(zhí)法監(jiān)察。第三個(gè)就是直接同農(nóng)民購買法律不允許直接進(jìn)入市場的土地。（ 2）政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制，逐漸成為調(diào)節(jié)房屋價(jià)格的調(diào)解閥，最終可更主動(dòng)的調(diào)控房價(jià) 。文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從 7月 1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。? 這表明，我國的利益博弈在開始以利益群體的方式進(jìn)行。雖然利益的一致性使得地方政府在當(dāng)初對游資頻頻招手，但在博弈不能沒有犧牲者的時(shí)候，游資就將會(huì)成為犧牲的對象。– 新地產(chǎn)： 27人，年產(chǎn)值 3000萬– 政府控制媒體– 開發(fā)企業(yè)控制媒體? 專家學(xué)者：– 御用專家：為政府說話– 開發(fā)商的代言人：為開發(fā)商說話– 賺吆喝，吸引眼球，提高知名度70老百姓的利益訴求? 農(nóng)民：– 有地可種– 稅費(fèi)減免– 合理的征地補(bǔ)償– 土地被征用之后的就業(yè)生存安置? 被拆遷居民：– 合理的安置補(bǔ)償– 就業(yè)、生活安置71隱性主體的利益訴求? 經(jīng)濟(jì)人的個(gè)人訴求：– 地方政府官員：在土地交易過程中，大量采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，存在很多暗箱操作和尋租行為– 銀行決策者：開發(fā)商最重要的公關(guān)對象！– 開發(fā)商（尤其是國有企業(yè)中的實(shí)權(quán)人物）：成為乙方（地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)）供奉的活菩薩！– 購房老百姓：? 需購房者：希望物美價(jià)廉? 已購房者：希望物業(yè)升值? 土地：– 集約化利用，價(jià)值最大化? 城市：– 可持續(xù)健康發(fā)展? 執(zhí)政黨– 政治穩(wěn)定72各方博弈關(guān)系? 中央政府自身博弈：– 既要代表老百姓的最普遍利益，平衡各方關(guān)系，和諧發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)– 又要最大化自身利益：中央財(cái)政收入；執(zhí)政政黨利益；? 中央政府與地方政府博弈– 全國各地區(qū)的平衡發(fā)展與某個(gè)區(qū)域的自身發(fā)展沖突– 國民經(jīng)濟(jì)的全局性健康持續(xù)發(fā)展（ GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融風(fēng)險(xiǎn)）與地方經(jīng)濟(jì)自身的盲目無限制發(fā)展、短視行為– 土地出讓收益的瓜分– 土地供應(yīng)、開發(fā)強(qiáng)度、物業(yè)種類的總量控制與地方政府的自身擴(kuò)大化需求– 對腐敗與尋租行為的遏制– 新政策要求地方政府要切實(shí)負(fù)起各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的責(zé)任。– 最近部分商業(yè)銀行為了降低不良貸款的比例，拼命擴(kuò)大信貸規(guī)模，想用新增貸款來沖低不良貸款的比例。– 土地儲備：向銀行貸款，先搞建設(shè)、土地升值后再行出讓，即所謂城市經(jīng)營61中央政府調(diào)控的重要指標(biāo)? 耕地面積總量與建設(shè)用地總量的合理配比? 房地產(chǎn)的開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)總量的增長速度? 投資規(guī)模的合理增長 (固定資產(chǎn)投資）? 房地產(chǎn)信貸規(guī)模（國家金融風(fēng)險(xiǎn)）? 房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展：既要帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又要與其他產(chǎn)業(yè)保持適當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系。59中央各部門的利益訴求? 從部門職責(zé)的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn)? 本部門管理權(quán)限的擴(kuò)大化 —— 權(quán)欲60地方政府的利益訴求? 更多關(guān)注本地區(qū)的發(fā)展、地方官員自身任期內(nèi)的發(fā)展，而 GDP增長速度又成為衡量政績的一個(gè)重要因素。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。? 房產(chǎn)交易市場中，政府既是供給的調(diào)控方（土地供應(yīng)、開發(fā)強(qiáng)度控制），又是需求的調(diào)控方（信貸政策、拆遷的剛性需求）53對國家金融的高度依賴? 融資渠道單一? 造成國家金融風(fēng)險(xiǎn)的巨大隱患54影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素中國房地產(chǎn)行業(yè)政府 政策產(chǎn)業(yè)資本城市化 人口增長宏觀經(jīng)濟(jì)走勢行業(yè)技術(shù)行業(yè)人才55第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 場 三 市 要目錄252。 由于享受免交土地出讓金以及21項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)減半等優(yōu)惠政策，房價(jià)比普通商品房低 10%左右，開發(fā)利潤控制在3%，– 經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)，購房者必須通過申請、審批和公示的制度，符合條件的菜具有購房資格。– 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場那個(gè)和發(fā)展社會(huì)化的范顧問維修管理市場。? 即使很不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也存在問題：如亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)39住房制度改革? 改革開放以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，是低租金實(shí)物配給的住房分配制度– 城市住房建設(shè)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，沒有專項(xiàng)投資基金– 房屋產(chǎn)權(quán)單位所有制，住房分配不公：不同單位居住水平差異大，統(tǒng)一單位不同職工分配標(biāo)準(zhǔn)不一– 只有投入，沒有收益，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受限制? 1998年高以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度。主要作用：– 增加政府對土地調(diào)控的能力；– 為國有企業(yè)改革、脫鉤、破產(chǎn)處置提供必要的資金保障。36土地利用總體規(guī)劃制度? 《城市規(guī)劃法》城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對房地產(chǎn)開發(fā)有很大約束作用? 根據(jù)我國現(xiàn)有的規(guī)劃體系，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃都是對土地開發(fā)利用具有調(diào)控作用的法定規(guī)劃。? 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過計(jì)劃確定的用地指標(biāo)?！痘巨r(nóng)田保護(hù)條例》由 1998年 12月 24日國務(wù)院第 12次常務(wù)會(huì)議通過，自 1999年 1月 1日起施行。但地下埋藏物屬于國家所有。? 20世紀(jì) 80年代，我國實(shí)行土地使用制度改革實(shí)踐，國有土地有償、有限年限使用制度，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地有償使用費(fèi)的制度。28集體土地征用制度? 城市化的過程從某種意義上講，也是集體土地轉(zhuǎn)化為城市用地的過程。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1994年 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》、《在中國境內(nèi)承包工程的外