【正文】 住房價(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。為了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理， 2023年 5月 31日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。建設(shè)部表示要加大政策建設(shè)力度。 物權(quán)法展望95房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 目前的經(jīng)濟(jì)適用房政策并未對(duì)規(guī)范市場產(chǎn)生積極作用。 交易政策分析252。 土地政策分析252。? 早期進(jìn)入中國的外資大賺了一筆！– 房價(jià)不漲，因?yàn)槿嗣駧派?，賺了！– 房價(jià)瘋漲，大賺！? 匯率本身就是多方利益博弈的焦點(diǎn)！有資本有實(shí)力依靠人民幣升值賺取暴利或者獲取收益的利益群體自然會(huì)極力施壓！94第二部分 近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘 討論? 人民幣升值預(yù)期，吸引了大量的外資！? 人民幣升值與匯率政策的調(diào)整– 中國央行二十一日宣布實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。– 多家銀行在關(guān)注！? 中央銀行與商業(yè)銀行的博弈！商業(yè)銀行之間的博弈（業(yè)務(wù)爭奪）！93博弈案例：匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的影響 由此，購房者可以享受到一習(xí)性付款的優(yōu)惠或折扣。 “先貸款、后買房 ”– 購房者可獲得最低首付兩成、最長貸款期限 30年、執(zhí)行優(yōu)惠利率（基準(zhǔn)利率的 90%）的住房按揭貸款。? 商業(yè)項(xiàng)目需要封頂之后才能辦下按揭！92博弈案例：直貸業(yè)務(wù)，我變，我變變變，能耐我何！? 首付比例提高、放貸利率一漲再漲，購房者感到壓力甚至部分人駐足觀望，銀行的 “金飯碗 ”面臨威脅！? 銀行推出直貸業(yè)務(wù)應(yīng)對(duì)信貸緊縮控制！– 建行四川省分行推出直貸式的個(gè)人住房貸款：不需開發(fā)商做擔(dān)保，銀行直接面對(duì)購房者發(fā)放。不僅存在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于同質(zhì)化競爭，而且造成環(huán)境污染，加劇城市交通緊張等問題。 2023年 4月 25日對(duì)不符合相關(guān)要求的商業(yè)銀行實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度。這也意味著經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。2023年 9月 2日中國銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的 50%，這是繼 2023年央行 121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號(hào)。央行 121文件要求開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不能低于項(xiàng)目總投資的30%，對(duì)限制居民購買二套住房有了明確的規(guī)定，二次置業(yè)者在按揭購買第二套住房的時(shí)候會(huì)遇到高首期、高利率的情況。此文件對(duì)高檔房和個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。 金融政策分析252。要目錄252。? 哥們，想要地，就給點(diǎn)錢花，我不和你搗亂！87博弈案例：培養(yǎng)拆遷刁民還是延緩?fù)恋卣恚? 一方面，限定開發(fā)時(shí)間！? 出臺(tái)保護(hù)拆遷的政策！? 政府是為了取得平衡！? 結(jié)果是土地整理并形成市場供應(yīng)的速度被延緩 !開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。? 2023年 6月 21日，最高人民法院公布的 “關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ”：土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負(fù)責(zé)。 清理整頓的力度加大。 通常的做法是：某開發(fā)商先看好地皮，這些地皮通常是原來的農(nóng)業(yè)用地或者工業(yè)用地，接下來最關(guān)鍵 “搞定 ”能轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的 “一支筆 ”姜人杰，由政府出面收回土地，給土地原使用者一定補(bǔ)償，然后將這些土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、金融、房地產(chǎn)開發(fā)用地。? 土地交易過程中，大量采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，存在很多的暗箱操作和尋租行為，這也是地方政府積極支持房地產(chǎn)市場超常規(guī)發(fā)展的重要原因。開發(fā)商，你說，怎么辦？? 在前期拆遷、市政建設(shè)中已經(jīng)大量投入甚至地塊上房子都已蓋好的開發(fā)商瞪著一雙血紅的眼睛，誰敢搶走這塊地，俺和他拼命！怎么辦？? 掛牌也要有走形式的時(shí)候！尤其對(duì)于開發(fā)商已經(jīng)大量投入的地塊83博弈案例：多年收益一筆買賣，今朝有酒今朝醉！? 土地使用權(quán)的期限從 40年到 70年不等，但所有的稅費(fèi)開發(fā)商一次繳清，所以很多地方政府為了增加短期內(nèi)的財(cái)政收入，大量透支未來，一些地方政府，把未來幾十年的土地開發(fā)量都用光了。81博弈案例：一級(jí)土地開發(fā)中政府與開發(fā)商較量利益瓜分！? 政府需要有實(shí)力的一級(jí)開發(fā)商介入一級(jí)土地開發(fā)，提供資金、資源支持，提高土地收購儲(chǔ)備出讓效率。根據(jù)報(bào)道，截止 2023年 2月，全國查出拖欠農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)總計(jì) 億，其中河南省 。何謂公共利益？? 農(nóng)民作為集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者，無權(quán)決定土地的使用，即使中央規(guī)定了土地承包 50年不變的政策，但實(shí)際上農(nóng)民承包的土地很容易被土地開發(fā)者占用。切實(shí)做好征地補(bǔ)償安置工作 28號(hào)文： 2023年 10月 28日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求全國各地嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。國土資源部方面表示，此次監(jiān)察要求各地要嚴(yán)格按國家政策規(guī)定界定《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施前的歷史遺留問題，不得擅自擴(kuò)大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要加快工作進(jìn)度，于 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢。 78房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 —— 土地政策71號(hào)令： 2023年 3月 31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從即日起就 “開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況 ”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系。 18號(hào)文件發(fā)布后，房地產(chǎn)業(yè)一片欣然，更媒體報(bào)道稱１８號(hào)文件是房地產(chǎn)業(yè)的冬去春來。第四個(gè)是嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)量。第二個(gè)就是非法下放土地審批權(quán)。45號(hào)文件是針對(duì)四種情況而來：第一個(gè)是清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。（ 5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時(shí)代，同時(shí)加速了現(xiàn)房時(shí)代的到來。（ 3）沒有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局 。將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下：（ 1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價(jià)格上漲 。而以前的大量協(xié)議出讓，則是讓土地收入成為某些團(tuán)體的收入，土地作為不可再生的國家最重要的資源，這是最大的浪費(fèi)。透明的交易方式，將可杜絕黑幕交易。此前，全國絕大部分的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱為 “新一輪土地革命 ”的開始。2023年 5月 9日，國土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》， 2023年7月 1日正式施行。 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。 金融政策分析252。要目錄252。必須看到，以利益群體的方式進(jìn)行利益博弈，不是一件壞事情，因?yàn)槔嫒后w可以將分散的利益要求凝聚為合法的、建設(shè)性的利益表達(dá)，從而使其能夠更接近決策的層面。 三是有利益背景的研究機(jī)構(gòu)。一是媒體，除了房地產(chǎn)是媒體廣告收入的重要來源之外，地方政府的態(tài)度無疑是影響媒體的重要因素。于是人們看到，在一些地方的調(diào)控中，相當(dāng)多數(shù)量的房子砸在炒房者的手上，而開發(fā)商大多毫發(fā)無傷。作為博弈的另一個(gè)主角的游資與地方政府的聯(lián)盟關(guān)系則顯得相當(dāng)脆弱和不穩(wěn)定。現(xiàn)在有越來越多的證據(jù)可以表明，一些地方房價(jià)扶搖直上，就是開發(fā)商和地方政府合作的產(chǎn)物。早在 90年代初的房地產(chǎn)熱時(shí)，這個(gè)聯(lián)盟就在開始形成。73各方博弈關(guān)系? 地方政府與開發(fā)商的博弈– 互相吸引、互相依賴：地方政府需要開發(fā)商投資建設(shè)；開發(fā)商需要地方政府的資源或者優(yōu)惠政策獲取開發(fā)利潤– 互相防范、控制與反控制：對(duì)利益的瓜分? 政府與銀行的博弈– 土地經(jīng)營中需要銀行– 期望銀行推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展（現(xiàn)有銀行管理體系下，對(duì)本地銀行的訴求）? 政府與游資的博弈– 期望吸引游資進(jìn)入行業(yè)– 懼怕游資的炒作? 中央銀行與商業(yè)銀行 /地方銀行的博弈– 整體金融風(fēng)險(xiǎn)與單個(gè)銀行的經(jīng)營業(yè)績訴求– 整體地產(chǎn)信貸規(guī)模與單個(gè)銀行的信貸規(guī)模74各方博弈關(guān)系? 開發(fā)商與購房老百姓的博弈– 產(chǎn)品品質(zhì)與客戶價(jià)值– 過度營銷– 房價(jià)與利潤? 政府與失地農(nóng)民的博弈– 征地為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)加快建設(shè)，農(nóng)民無地可種；– 農(nóng)民需要補(bǔ)償，政府克扣、拖欠、拒付? 政府與被拆遷居民的博弈– 政府加快城市建設(shè)、加快土地整理開發(fā)效率，與被拆遷居民的整體利益– 拆遷要合法、拆遷居民需要合理安置? 公眾利益與各方私利的博弈– 單位、企業(yè)、個(gè)人的違法違規(guī)行為與法律法規(guī)的約束– GDP負(fù)積累效應(yīng)與開發(fā)商的豆腐渣工程75當(dāng)前呈現(xiàn)群體利益博弈的態(tài)勢? 開發(fā)商齊心，構(gòu)成利益群體，統(tǒng)一話語– 行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)聯(lián)盟– 集體上書、扎堆開會(huì)– 控制媒體– ６月５日，國內(nèi)頗負(fù)盛名的房地產(chǎn)商民間組織 —— 中城聯(lián)盟數(shù)十家會(huì)員單位的老總聚首萬科總部，研討當(dāng)前形勢和對(duì)策；６月６日，國內(nèi)另一有影響力的房地產(chǎn)商民間組織 —— 工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的成員召開座談會(huì)，主題是 “房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信 ”，實(shí)際研討的也是形勢和對(duì)策。68關(guān)聯(lián)下游產(chǎn)業(yè)的利益訴求：服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等? 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：– 唇齒相依！都希望房地產(chǎn)業(yè)繁榮到底！? 建筑業(yè)、建材業(yè)：– 一條線上的螞蚱69傳媒、專家學(xué)者等的利益訴求? 媒體：– 依附于地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨大的收益，房地產(chǎn)廣告收入占總收入的比例可達(dá)到30%至 50%。? 這些年開發(fā)商的自有資金率普遍低于 10%，最低達(dá) %，遠(yuǎn)低于國際通行標(biāo)準(zhǔn)。年，某開發(fā)商以 20萬 /畝的價(jià)格拿到了 100畝土地，時(shí)至 2023年，土地價(jià)格為 100萬 /畝，其間的財(cái)務(wù)管理成本算作 2023萬，假設(shè) 2023年房屋開發(fā)完畢，銷售定價(jià)之時(shí)的成本并非當(dāng)出原始拿地成本的 20萬畝，而是如今的重置成本 100萬 /畝，開發(fā)商 6000萬元的土地升值收益構(gòu)成了第一桶金。土地出被成本；差價(jià)構(gòu)成了眾多開發(fā)商的第一桶金。遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 ? 基金、外來投資、游資– 謀取投資收益65房地產(chǎn)開發(fā)商的利益訴求? 追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視社會(huì)利益：利潤最大化；? 盡量追求土地獲取的低廉成本：? 盡量追求高檔房：別墅而非經(jīng)濟(jì)適用房? 盡量四兩撥千斤：提高自有資金利潤率– 貸款（土地抵押、房產(chǎn)抵押）– 工程墊支、拖延工程款– 預(yù)售66附：舊有政策環(huán)境下開發(fā)商的暴利來源? 來源一：土地重置成本：? 當(dāng)政府將土地使用由無償使用專為有償，從協(xié)議出讓到招拍掛之后，導(dǎo)致土地的重置成本（土地當(dāng)前獲取的成本）遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于儲(chǔ)備成本（原始獲取的價(jià)格+持有期財(cái)務(wù)管理成本）? 房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 =成本 +利潤– 成本：土地重置成本 +建筑及配套成本 +管理成本等– 利潤：利潤率受供求關(guān)系、行業(yè)利潤率的影響? 關(guān)鍵所在是：土地重置成本 ? 信貸軟約束，助長了房地產(chǎn)市場的投機(jī)。– 銀行的內(nèi)控機(jī)制太差，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，存在大量的違規(guī)違法行為。63地方政府的調(diào)控手段? 優(yōu)惠政策招商引資，吸引開發(fā)商，結(jié)成利益共同體? 大量拆建，刺激市場需求? 提高拆遷的補(bǔ)房標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房價(jià)不斷上漲? 抬高土地拍賣的價(jià)格? 控制和取消經(jīng)濟(jì)適用房? 操縱媒體，甚至操縱房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，誤導(dǎo)消費(fèi)者64銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)的利益訴求? 銀行– 房地產(chǎn)價(jià)格上漲過程中，銀行把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款和居民購房貸款看成沒有風(fēng)險(xiǎn)、收益穩(wěn)定的一塊肥肉。– 產(chǎn)業(yè)政策：主要用于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)之間，房地產(chǎn)內(nèi)部之間的各類結(jié)構(gòu)，分為三個(gè)層次：? 確定房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和規(guī)模、發(fā)展速度的政策，如通過國家中長期發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)制定目標(biāo)等；? 指導(dǎo)行業(yè)本身的政策：如當(dāng)前各類開發(fā)區(qū)的清理、整頓的政策；? 更為具體的產(chǎn)業(yè)政策：為控制別墅等高檔房的開發(fā)，而制定的有關(guān)暫停別墅、高爾夫?qū)徟囊?guī)定等– 法律手段：政府通過立法、司法，運(yùn)用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的秩序，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走上健康的可持續(xù)的發(fā)展道路。既滿足富人的高端居住需求，又使貧窮老百姓和低收入者有房可住。? 商品房銷售率、空置率，房價(jià)（供需平衡，穩(wěn)定增長）? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，物業(yè)的總量配比（地方政府為主導(dǎo)）：住宅、商業(yè)、寫字樓等不同物業(yè)的合理總量配比。– 直接賣地：土地出讓收入用于地方建設(shè)。一個(gè)城市市容的改善和當(dāng)?shù)鼐用衿渌顥l件的改善相比，給人的影響要直接的多，深刻地多，更能反映地方官員的政績。而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)很大，房地產(chǎn)業(yè)一活躍，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也跟著活躍起來。? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶來短期的經(jīng)濟(jì)繁榮。多方利益博弈需要平衡 —— 游戲規(guī)則制定運(yùn)行玄機(jī)重重中央政府地方政府鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村政府各部門政府一級(jí)開發(fā)商二級(jí)開發(fā)商開發(fā)商 中介代理建筑施工建材設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)媒體專家學(xué)者輿論機(jī)構(gòu)銀行游資基金、投資金融機(jī)構(gòu)購房老百姓農(nóng)民拆遷居民老百姓原撥地單位個(gè)人土地城市政黨隱性主體58中央政府的利益訴求? 調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)：保證經(jīng)濟(jì)以安全穩(wěn)定的速度發(fā)展，合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)? 促進(jìn)行業(yè)發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)維持健康的持續(xù)發(fā)展? 糧食（耕地）、住房問題關(guān)系國計(jì)民生，關(guān)系全社會(huì)的穩(wěn)定和繁榮，是基本生存的保障之一