【正文】 與狐貍？? 如來佛與孫悟空？? 警察與土匪？? 美女與野獸？目標(biāo)就是追求組織或個(gè)人利益的最大化57房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的多重利益主體與復(fù)雜利益博弈格局龐大復(fù)雜的利益博弈格局，昭示利益群體博弈時(shí)代 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。分稅制實(shí)質(zhì)上就是為了有效的處理中央政府和地方政府之間的事權(quán)和財(cái)權(quán)關(guān)系，通過劃分稅權(quán)，將稅收按照稅種劃分為中央稅、地方稅 (有時(shí)還有共享稅 )兩大稅類進(jìn)行管理而形成的一種財(cái)政管理體制。如：考慮居民的生活水平、職工實(shí)物分配的觀念改變等因素出臺(tái)房屋銷售政策。40住房制度改革的歷程? 1，試點(diǎn)售房階段（ 19791985）：準(zhǔn)許私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有房屋。– 截止到 2023年 6月，全國(guó)共有各類開發(fā)區(qū) 6741個(gè)，規(guī)劃用地面積 ，相當(dāng)于我國(guó)海南省的總面積，而全國(guó)城市、建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的總和也只有 平方公里。? 在土地管理法中，還明確規(guī)定通過 土地利用的年度計(jì)劃 ，實(shí)行建設(shè)用地的總量控制。其中，城市建設(shè)用地的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均 120平方米，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均 150平方米。為了防止各級(jí)政府越權(quán)審批建設(shè)占用農(nóng)地現(xiàn)象，我國(guó)土地管理法規(guī)定：? 由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的大型基層建設(shè)項(xiàng)目和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。一般情況下，劃撥土地沒有使用年限，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。? 征地，具有三個(gè)明顯的特征：具有一定的強(qiáng)制性。其所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。– 享有立法權(quán)的地方人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)較多。 1993年２月在北京召開了《房地產(chǎn)法》專家論證會(huì)；４月在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，起草小組還聽取了與會(huì)代表的意見；５月召開有全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院法制局代表參加的第二次專家論證會(huì)，并征求國(guó)務(wù)院有關(guān)部、委的意見；７月建設(shè)部分別向國(guó)務(wù)院法制局、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委匯報(bào)了制定《房地產(chǎn)法》的進(jìn)展情況，并根據(jù)匯報(bào)后提出的要求對(duì)《房地產(chǎn)法》又進(jìn)行了修改；８月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議審議形成《房地產(chǎn)法》送審稿。為使房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)有法可依，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)，– 隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，房地產(chǎn)的發(fā)展受到主管機(jī)關(guān)的高度重視，制定了大量的房地產(chǎn)法規(guī)、條例、政策，尤其是 1986年《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、對(duì)與土地所有權(quán)、使用權(quán)、建設(shè)用地、農(nóng)村建設(shè)用地等房地產(chǎn)關(guān)系做出了重要規(guī)定。為了解決 “文革 ”期間擠占、沒收私人房屋問題，落實(shí)房產(chǎn)的政策主要有： 1980年中辦發(fā)（ 1980） 75號(hào)文件《中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市委關(guān)于處理機(jī)關(guān)部隊(duì)擠占私房，進(jìn)一步落實(shí)私房政策的通知》； 1982年《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈進(jìn)一步抓好落實(shí)私房政策工作的意見〉的通知》； 21? 第一階段的房地產(chǎn)法的立法特點(diǎn)主要有： – 目前關(guān)于房地產(chǎn)方面的司法解釋已有一百多條– 2023年 6月 21日，最高人民法院公布的 “關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ”，自 8月 1日起施行，共 28條，三個(gè)方面內(nèi)容：關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理、關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理? 高法司法解釋20附：我國(guó)房地產(chǎn)法的立法發(fā)展歷程 第一階段：1949年1978年1949年10月 1日新中國(guó)成立至1956年國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期建國(guó)初 建國(guó)初根據(jù)《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》，國(guó)家對(duì)屬于地主、官僚資本家、反革命、戰(zhàn)犯、漢奸及國(guó)民黨政府的房地產(chǎn)分別采取了接管、沒收、征收、征用的政策，1949年 中央人民政府 1949年頒布了《公房公產(chǎn)統(tǒng)一管理的決定》；1950年 《中華人民共和國(guó)土地改革法》、《土地改革中對(duì)華僑土地財(cái)產(chǎn)的處理辦法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指導(dǎo)》、《內(nèi)務(wù)部土地政策司對(duì)目前城市房產(chǎn)問題的意見》；1951年 政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》；1953年 政務(wù)院公布的《國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》1955年 《農(nóng)業(yè)合作化示范章程》等。該法分六章，即總則、劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局14政策就是游戲規(guī)則，用以平衡利益！既定的政策，也決定了利益博弈的整體格局，尤其是關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)屬性的重大基本政策。輿論認(rèn)為，這個(gè)舉動(dòng)促成了國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件的出臺(tái)。、糧食產(chǎn)量關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，尤其是人口大國(guó)的中國(guó)? 人民的居住需求需要滿足：居者有其屋。土地是承載城市發(fā)展的最基本載體，無論城市規(guī)模的變動(dòng)，還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終都體現(xiàn)在城市土地利用規(guī)模、密度和結(jié)構(gòu)上，經(jīng)營(yíng)城市和提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的最終結(jié)果，都體現(xiàn)在城市土地總體價(jià)值上。二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)二手中介物業(yè)顧問經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)顧問物業(yè)管理項(xiàng)目主體組織主體資訊服務(wù) 融資服務(wù) 法律服務(wù)資源整合中介資訊三級(jí)市場(chǎng)政府 – 98年?yáng)|南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，擴(kuò)大內(nèi)需以政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)揮了重大作用? 房地產(chǎn)消費(fèi)占 GDP的比例連年上升：– 1996年的 %，躍升至 2023年的 %（5年時(shí)間增加了 ）， 2023年占 %5房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)巨大的帶動(dòng)與杠桿撬動(dòng)作用? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括多個(gè)環(huán)節(jié)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)龐雜獲取土地投資分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑施工策劃銷售物業(yè)管理資金融通房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈投資顧問公司政府主管部門銀行基金信托顧問策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位材料商、建筑商、監(jiān)理銷售代理公司物業(yè)管理公司開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，日益扮演資源整合的角色專業(yè)服務(wù)公司日益成熟，細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈委托經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理公司房地產(chǎn)業(yè)橫跨第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力強(qiáng)。要目錄252。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。要考慮人民升值的預(yù)期? 我國(guó)民間存在大量游資，但面臨著出路不暢的問題。房地產(chǎn)集團(tuán)最漂亮的一次博弈是 2023年圍繞 121文件的利益博弈。? 可以說，在改革以來的 20多年中，一個(gè)利益群體能夠通過自己的努力影響甚至改變政府的一項(xiàng)重要政策，這還是第一次?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有很大約束作用– 《物權(quán)法》 ：可能即將出臺(tái)；? 法 律16我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之二 —— 行政法規(guī)? 行政法規(guī)，國(guó)務(wù)院頒布的有關(guān)房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)或動(dòng)的行政法規(guī)，是對(duì)全國(guó)人大在房地產(chǎn)立法方面的補(bǔ)充與具體化，更具現(xiàn)實(shí)可操作性：– 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》：由 1998年 12月 24日國(guó)務(wù)院第 12次常務(wù)會(huì)議通過，自 1999年 1月 1日起施行。? 行政法規(guī)17我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之三 —— 行政規(guī)章? 行政規(guī)章：國(guó)務(wù)院有關(guān)部委頒布的有關(guān)房地產(chǎn)管理的行政規(guī)章。這些意見、報(bào)告、通知等無疑對(duì)私房的社會(huì)主義改造起了政策性的指導(dǎo)作用。土地供給由行政劃撥；土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不被承認(rèn)。1986年《關(guān)于進(jìn)一步落 已頒布的法律、法規(guī)在調(diào)整人們房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系方面已起了重要的調(diào)節(jié)作用。該法的頒布實(shí)施，填補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)的空白，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已邁入了法制管理的新時(shí)期。– 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。按新的規(guī)定，其土地的所有權(quán)可根據(jù)實(shí)際情況分別處理。? 保證國(guó)家建設(shè)用地的原則– 防止兩種偏向：一是以保護(hù)農(nóng)民的利益為理由拒絕國(guó)家征用；二是被征用對(duì)象是采用各種方法大幅度提高征地補(bǔ)償費(fèi)用和安置條件。在香港又稱為土地批租。– 國(guó)家還實(shí)行 占用耕地的補(bǔ)償制度 ：非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照 “占多少，墾多少 ”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。? 征用下列土地，也需要經(jīng)過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；超過 35公頃的耕地（非基本農(nóng)田）；超過 70公頃的其他用地。– 土地登記資料可以公開查詢。37土地整理和收購(gòu)儲(chǔ)備制度? 土地整理：是指通過一系列工程手段和土地產(chǎn)權(quán)的調(diào)整，進(jìn)一步改善現(xiàn)有土地的生產(chǎn)、生活條件，提高土地的使用效率。? 開發(fā)區(qū)成為土地違規(guī)操作、尋租行為、腐敗大量滋生的溫床。房改的具體內(nèi)容是：– 由實(shí)物福利的分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。規(guī)定要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在 80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右。– 共享稅 —— 增值稅分配中地方收入所占比例過低（現(xiàn)為 25%），地方收入占中央收入比例將由于原來的 40%下降到 30%，削弱地方可支付財(cái)力和地方政府的職能作用，? 中央政府與地方政府分鍋吃飯，各級(jí)地方政府出現(xiàn)財(cái)政困境，土地出讓收益成為地方政府?dāng)U大財(cái)政收入的重要途徑。級(jí) 市 場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌規(guī)劃要求、使用年限 …銷售、租賃按合同要求 …銷售、租賃按合同要求 …技術(shù)中介服務(wù)中介一級(jí)開發(fā)商合同要求 合同要求合同要求50房地產(chǎn)行業(yè)的特征周期性 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性關(guān)聯(lián)性 作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，帶動(dòng)水泥、鋼鐵、化工等十多個(gè)行業(yè)地域性 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響， 區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯資金密集 需要高資金投入，同時(shí)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)率項(xiàng)目導(dǎo)向性 企業(yè)運(yùn)作以一個(gè)個(gè)項(xiàng)目為導(dǎo)向展開，項(xiàng)目運(yùn)作全周期成為企業(yè)的核心價(jià)值鏈51中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征政策敏感性較強(qiáng)縱向壟斷式的產(chǎn)業(yè)鏈，政府在土地一級(jí)市場(chǎng)中具有雙重身份，政府與政策是行業(yè)的主導(dǎo)因素，政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策行業(yè)技術(shù)較落后 體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、材料創(chuàng)新技術(shù)、建筑施工技術(shù)與管理運(yùn)營(yíng)技術(shù)等多方面，多數(shù)仍與國(guó)外保持差距資本結(jié)構(gòu)較單一目前中國(guó)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)大部分資金來源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)有著重要影響，也決定了金融政策對(duì)行業(yè)的影響程度很大市場(chǎng)化程度較低 20年的發(fā)展歷史，行業(yè)市場(chǎng)化程度整體較低，甚至諸多 “ 不規(guī)范 ” 與 “ 潛規(guī)則 ” 還處在被剛剛中結(jié)的階段。? 出讓土地使用權(quán)極可以短期內(nèi)大量增加地方政府的財(cái)政收入，用于地方建設(shè)，又可以給部分官員帶來大量的租金收入。– 行政管理和計(jì)劃管理手段：? 通過制定土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和空間布局；? 保證國(guó)家的法律、法規(guī)、政策在房地產(chǎn)開發(fā)中得到貫徹、實(shí)施；? 為房地產(chǎn)的合理發(fā)展提供必要的服務(wù)，如協(xié)調(diào)征地、拆遷中出現(xiàn)的種種問題，為社會(huì)、公眾提供房地產(chǎn)發(fā)展的信息等。通過銀行貸款這一財(cái)務(wù)杠桿，開發(fā)商獲得了豐厚的自有資金利潤(rùn)率，這構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)暴利的另一來源。在中央政府調(diào)控意向明確之后，兩者在對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫是否存在的解說以及在對(duì)調(diào)控措施的反應(yīng)上，配合都相當(dāng)默契。這里特別要指出的是，一些政府的機(jī)構(gòu)實(shí)際上也成了利益中人。 物權(quán)法展望77房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 —— 土地政策11號(hào)令： 11號(hào)令其實(shí)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、效率、土地價(jià)格、政府調(diào)控和泡沫控制都產(chǎn)生了重大影響。這個(gè)問題大城市還好，主要是一些中小城市亂圈地，甚至一個(gè)鎮(zhèn)有一個(gè)開發(fā)區(qū)，設(shè)立的這些區(qū)域根本就沒有真正的引來產(chǎn)業(yè)，所以就把地給閑置在那兒。 8月 31日因此被業(yè)界稱作 “大限 ”。等，今年來對(duì)土地制度最全面、最嚴(yán)格的一個(gè)文件79土地年度供應(yīng)計(jì)劃? 不能為了計(jì)劃而計(jì)劃? 涵蓋內(nèi)容：– 供應(yīng)總量（土地和建筑面積）、供應(yīng)時(shí)序、物業(yè)配比等等? 北京市已出臺(tái)：《北京市 2023年度土地供應(yīng)計(jì)劃》80博弈案例：征地沒商量！? 憲法第 10條：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用。? 多賣多得，能多賣就多賣。? 2023年 7月 18日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》，要求自通知下發(fā)日起，各地一律暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建的各級(jí)各類開發(fā)區(qū)，否則嚴(yán)肅追究責(zé)任。86博弈案例：做局，讓他舉牌舉到雙手發(fā)抖！? 順馳在大興世紀(jì)第一拍，最大的獲益者是 —— 政府 !? 重慶市政府多獲得 20個(gè)億的收益！? 政府：開發(fā)商好朋友，你幫我抬價(jià)吧！? 政府部門參與拿地，人民的錢盡管多花，沒事！? 同志，讓咱們一起虛高成本吧！開發(fā)商與政府的合謀拿地。121文件意在保護(hù)大數(shù)人的利益。這是央行九年以來首次加息，加息意味著購(gòu)房的貸款成本增加。即，購(gòu)房者看中樓盤后，不分期房和現(xiàn)房，也不受樓盤開發(fā)商和合作銀行的限制，到銀行貸款再去付款拿房子就行了。 當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。貨幣化分房政策的落實(shí) 其中可能對(duì)房