【正文】 部下發(fā)關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控的一個緊急通知，稱為國土資發(fā) 03045文號，簡稱為 45號文件。45號文件是針對四種情況而來：第一個是清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。這個問題大城市還好，主要是一些中小城市亂圈地，甚至一個鎮(zhèn)有一個開發(fā)區(qū)，設(shè)立的這些區(qū)域根本就沒有真正的引來產(chǎn)業(yè)，所以就把地給閑置在那兒。第二個就是非法下放土地審批權(quán)。第三個就是直接同農(nóng)民購買法律不允許直接進入市場的土地。第四個是嚴格控制土地的供應(yīng)量。18號文件： 2023年 8月 12日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 18號文件發(fā)布后，房地產(chǎn)業(yè)一片欣然，更媒體報道稱１８號文件是房地產(chǎn)業(yè)的冬去春來。１８號文件，其實是國家對房地產(chǎn)業(yè)的肯定。78房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 —— 土地政策71號令： 2023年 3月 31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從即日起就 “開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況 ”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。 8月 31日因此被業(yè)界稱作 “大限 ”。 3月 31日，國土資源部方面表示，從即日起國土資源部、監(jiān)察部將就 “開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況 ”進行執(zhí)法監(jiān)察。國土資源部方面表示，此次監(jiān)察要求各地要嚴格按國家政策規(guī)定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要加快工作進度，于 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢。對 8月 31日后仍以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴查處。28號文： 2023年 10月 28日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》要求全國各地嚴格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。 繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓 ，切實做好征地補償安置工作 等，今年來對土地制度最全面、最嚴格的一個文件79土地年度供應(yīng)計劃? 不能為了計劃而計劃? 涵蓋內(nèi)容：– 供應(yīng)總量（土地和建筑面積）、供應(yīng)時序、物業(yè)配比等等? 北京市已出臺：《北京市 2023年度土地供應(yīng)計劃》80博弈案例：征地沒商量！? 憲法第 10條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對土地實行征收或征用。何謂公共利益？? 農(nóng)民作為集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者，無權(quán)決定土地的使用，即使中央規(guī)定了土地承包 50年不變的政策，但實際上農(nóng)民承包的土地很容易被土地開發(fā)者占用。? 征地補償費用費過低，沒有將土地增值部分返還給弄民? 即使很低的征地補償費，仍被層層截流、拖欠、克扣。根據(jù)報道，截止 2023年 2月，全國查出拖欠農(nóng)民征地補償費總計 億，其中河南省 。? “城中村 ”是我國城市中普遍存在的問題，實質(zhì)上是城市開發(fā)占用了農(nóng)民全部的農(nóng)地，僅留下一片宅基地，成為被城市包圍的孤島。81博弈案例：一級土地開發(fā)中政府與開發(fā)商較量利益瓜分！? 政府需要有實力的一級開發(fā)商介入一級土地開發(fā)，提供資金、資源支持，提高土地收購儲備出讓效率。? 開發(fā)商也希望通過介入一級開發(fā)來賺取合適的利潤，并獲得曲線拿地進行二級開發(fā)的優(yōu)先權(quán)? 目前沒有法律來規(guī)定如何選定一級開發(fā)商，漏洞就存在暗箱操作、公平缺失的可能！? 政府對開發(fā)商既愛又恨：利益分配上的博弈：共享與控制– 固定收益率法：限定投資回報率，開發(fā)商會虛高成本– 政策優(yōu)惠法：稅費減免、收益返還– 增值共享法：土地出讓的增值收益按比例分成82博弈案例：中國特色的土地出讓規(guī)則，水至清則無魚！? 市委書記說了，這塊地必須給 開發(fā)商，你說，怎么辦？? 在前期拆遷、市政建設(shè)中已經(jīng)大量投入甚至地塊上房子都已蓋好的開發(fā)商瞪著一雙血紅的眼睛，誰敢搶走這塊地，俺和他拼命！怎么辦？? 掛牌也要有走形式的時候！尤其對于開發(fā)商已經(jīng)大量投入的地塊83博弈案例：多年收益一筆買賣，今朝有酒今朝醉！? 土地使用權(quán)的期限從 40年到 70年不等，但所有的稅費開發(fā)商一次繳清，所以很多地方政府為了增加短期內(nèi)的財政收入，大量透支未來，一些地方政府，把未來幾十年的土地開發(fā)量都用光了。? 多賣多得，能多賣就多賣。? 土地交易過程中，大量采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，存在很多的暗箱操作和尋租行為，這也是地方政府積極支持房地產(chǎn)市場超常規(guī)發(fā)展的重要原因。84博弈案例：蘇州市副市長姜人杰變性土地的神來之筆！? 蘇州市發(fā)改委一位官員分析說，姜人杰的權(quán)力成為他斂財?shù)奶烊粌?yōu)勢。通常的做法是：某開發(fā)商先看好地皮，這些地皮通常是原來的農(nóng)業(yè)用地或者工業(yè)用地，接下來最關(guān)鍵 “搞定 ”能轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的 “一支筆 ”姜人杰，由政府出面收回土地，給土地原使用者一定補償，然后將這些土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、金融、房地產(chǎn)開發(fā)用地。? 變性后的土地，由其兒子（年僅 20余歲的 “商界奇才 ”）掌控的拍賣公司進行拍賣，鉆取壟斷性業(yè)務(wù)的高額利潤。 85博弈案例：開發(fā)區(qū)的圈地運動? 圈吧，圈吧不是罪！? 土地證也可以自己??！土地性質(zhì)、規(guī)劃條件好商量！? 2023年 2月 18日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 (國土資發(fā)［ 2023］ “45號 ”文件 )，并于 2月 20日召開電視電話會議，表示將利用半年時間，集中治理整頓土地市場。 ? 2023年 7月 18日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》，要求自通知下發(fā)日起，各地一律暫停審批新設(shè)立和擴建的各級各類開發(fā)區(qū)，否則嚴肅追究責(zé)任。清理整頓的力度加大。? 建設(shè)部于 2023年 9月 2日下發(fā)了《關(guān)于進一步加強與規(guī)范各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》 (建規(guī)［ 2023］ 178號 )，要求各地認真做好開發(fā)區(qū)清理整頓工作，對行政轄區(qū)內(nèi)各類開發(fā)區(qū)進行清理整頓。 ? 截至 2023年 8月，國土資源部共清理出 6866個各類開發(fā)區(qū)，核減 4813個，占原有總數(shù)的 ％，規(guī)劃面積壓縮 ，占原有面積的 ％，退出開發(fā)區(qū)土地 2617平方公里，復(fù)耕 1324平方公里，收回閑置土地 。? 2023年 6月 21日，最高人民法院公布的 “關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ”：土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責(zé)。土地使用權(quán)出讓合同的標的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，不包括國有農(nóng)場和集體土地使用權(quán)。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)當認定無效。86博弈案例：做局，讓他舉牌舉到雙手發(fā)抖！? 順馳在大興世紀第一拍，最大的獲益者是 —— 政府 !? 重慶市政府多獲得 20個億的收益！? 政府：開發(fā)商好朋友，你幫我抬價吧！? 政府部門參與拿地，人民的錢盡管多花，沒事！? 同志，讓咱們一起虛高成本吧！開發(fā)商與政府的合謀拿地。? 哥們，想要地，就給點錢花，我不和你搗亂！87博弈案例：培養(yǎng)拆遷刁民還是延緩?fù)恋卣恚? 一方面，限定開發(fā)時間！? 出臺保護拆遷的政策！? 政府是為了取得平衡！? 結(jié)果是土地整理并形成市場供應(yīng)的速度被延緩 !如， 831的過關(guān)土地大部分因為拆遷的原因而推遲形成市場供應(yīng)！88第二部分 近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘 要目錄252。 土地政策分析252。 金融政策分析252。 交易政策分析252。 當前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。 物權(quán)法展望89房地產(chǎn)金融政策2023年 6月 26日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》這個通知意味著 預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高， 對一批缺乏實力、信譽還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因為資金遭到挫折甚至淘汰出局，但對資金信譽良好的開發(fā)企業(yè)集團基本不會有大的問題，從長遠來看可能還對他們有利，因為市場球境凈化了，淘汰了不好的企業(yè)，反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間121號文件： 2023年 6月 5日，央行印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā)［ 2023］ 121號 )121文件要求商業(yè)銀行進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。此文件對高檔房和個人商業(yè)用房貸款進行了嚴格的限制。121文件意在保護大數(shù)人的利益。央行 121文件要求開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不能低于項目總投資的30%，對限制居民購買二套住房有了明確的規(guī)定，二次置業(yè)者在按揭購買第二套住房的時候會遇到高首期、高利率的情況。央行 121文件對購買第二套住房用于投資的這部分人，進行了嚴格的限制，以此防止房地產(chǎn)泡沫，保證銀行經(jīng)營安全并保證大多數(shù)普通購房者的權(quán)利，防止炒房等不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況。2023年 9月 2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的 50%，這是繼 2023年央行 121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。央行加息 從 2023年 10月 29日起 ,上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 這是央行九年以來首次加息，加息意味著購房的貸款成本增加。這也意味著經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。2023年 1月 1日有關(guān)商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率上浮區(qū)間擴大的政策開始正式實施。 2023年 4月 25日對不符合相關(guān)要求的商業(yè)銀行實行差別存款準備金率制度。 2023年 3月 17日調(diào)整自營性個人住房貸款政策90博弈案例：開發(fā)商自有資金比例懸疑，千斤只要四兩撥? 2023年 9月 2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》， 規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的 35%，購房者的月供房款不得超過收入的 50%；? 開發(fā)商的應(yīng)對之術(shù)：– 運作資金，多方融資– 加快項目開發(fā)– 土地抵押貸款– 房產(chǎn)抵押– 提前預(yù)售91博弈案例：對商業(yè)項目的貸款限制！? 今年 3月份商務(wù)部在全國十個大中城市做了一個調(diào)查，調(diào)查顯示 2023年 1月至 11月全國商業(yè)建設(shè)投資額 1000億元，面積是2023萬平方米，同比增長 40％，過熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設(shè)大型設(shè)施，對中小城市帶來很大的壓力，也引發(fā)金融風(fēng)險和貸款風(fēng)險。不僅存在商業(yè)網(wǎng)點過于同質(zhì)化競爭，而且造成環(huán)境污染，加劇城市交通緊張等問題。 ? 商業(yè)項目需要封頂之后才能辦下按揭！92博弈案例：直貸業(yè)務(wù)，我變，我變變變，能耐我何！? 首付比例提高、放貸利率一漲再漲，購房者感到壓力甚至部分人駐足觀望，銀行的 “金飯碗 ”面臨威脅！? 銀行推出直貸業(yè)務(wù)應(yīng)對信貸緊縮控制！– 建行四川省分行推出直貸式的個人住房貸款：不需開發(fā)商做擔保，銀行直接面對購房者發(fā)放。即，購房者看中樓盤后，不分期房和現(xiàn)房，也不受樓盤開發(fā)商和合作銀行的限制，到銀行貸款再去付款拿房子就行了。 “先貸款、后買房 ”– 購房者可獲得最低首付兩成、最長貸款期限 30年、執(zhí)行優(yōu)惠利率（基準利率的 90%）的住房按揭貸款。– 對開發(fā)商而言，購房者相當于一次性現(xiàn)金付款。由此，購房者可以享受到一習(xí)性付款的優(yōu)惠或折扣?？墒欠课莩山粌r降低 2%5%左右。– 多家銀行在關(guān)注！? 中央銀行與商業(yè)銀行的博弈！商業(yè)銀行之間的博弈（業(yè)務(wù)爭奪）！93博弈案例：匯率波動對房地產(chǎn)的影響 討論? 人民幣升值預(yù)期，吸引了大量的外資！? 人民幣升值與匯率政策的調(diào)整– 中國央行二十一日宣布實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。中國央行將于每個工作日閉市后公布當日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的收盤價，作為下一個工作日該貨幣對人民幣交易的中間價格。 – 七月二十一日，人民幣對美元即日升值百分之二，即一美元兌八點一一元人民幣 ? 早期進入中國的外資大賺了一筆！– 房價不漲，因為人民幣升值，賺了！– 房價瘋漲，大賺！? 匯率本身就是多方利益博弈的焦點！有資本有實力依靠人民幣升值賺取暴利或者獲取收益的利益群體自然會極力施壓！94第二部分 近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘 要目錄252。 土地政策分析252。 金融政策分析252。 交易政策分析252。 當前階段整體政策調(diào)控的綜合分析252。 物權(quán)法展望95房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)濟適用房政策的推行 目前的經(jīng)濟適用房政策并未對規(guī)范市場產(chǎn)生積極作用。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補貼。建設(shè)部表示要加大政策建設(shè)力度。 為了加強經(jīng)濟適用房的管理， 2023年 5月 31日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，中套面積在 80平方米左右，小套面積在 60平方米左右。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。貨幣化分房政策的落實 其中可能對房地產(chǎn)