【正文】 要目錄252。– 七月二十一日，人民幣對美元即日升值百分之二，即一美元兌八點一一元人民幣 可是房屋成交價降低 2%5%左右。 2023年 3月 17日調整自營性個人住房貸款政策90博弈案例：開發(fā)商自有資金比例懸疑，千斤只要四兩撥? 2023年 9月 2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險指引》， 規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的 35%，購房者的月供房款不得超過收入的 50%；? 開發(fā)商的應對之術：– 運作資金，多方融資– 加快項目開發(fā)– 土地抵押貸款– 房產(chǎn)抵押– 提前預售91博弈案例：對商業(yè)項目的貸款限制！? 今年 3月份商務部在全國十個大中城市做了一個調查，調查顯示 2023年 1月至 11月全國商業(yè)建設投資額 1000億元，面積是2023萬平方米，同比增長 40％，過熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設大型設施，對中小城市帶來很大的壓力，也引發(fā)金融風險和貸款風險。央行加息 從 2023年 10月 29日起 ,上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 交易政策分析252。? 截至 2023年 8月，國土資源部共清理出 6866個各類開發(fā)區(qū)，核減 4813個，占原有總數(shù)的 ％，規(guī)劃面積壓縮 ，占原有面積的 ％，退出開發(fā)區(qū)土地 2617平方公里，復耕 1324平方公里，收回閑置土地 。? 變性后的土地，由其兒子（年僅 20余歲的 “商界奇才 ”）掌控的拍賣公司進行拍賣，鉆取壟斷性業(yè)務的高額利潤。? “城中村 ”是我國城市中普遍存在的問題，實質上是城市開發(fā)占用了農(nóng)民全部的農(nóng)地，僅留下一片宅基地，成為被城市包圍的孤島。對 8月 31日后仍以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權的，要從嚴查處。18號文件： 2023年 8月 12日，國務院發(fā)出《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。（ 4）有雄厚資金實力與開發(fā)實力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產(chǎn)市場 。政府推出的土地招標拍賣制度，對土地市場規(guī)范，無疑將起到很好的推動作用。 土地政策分析252。76第二部分 近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘 – 在這個聯(lián)盟中，除了上述三個主角之外，還有幾個主體也是不能忽略的。? 開發(fā)企業(yè)的下游機構實際是一個利益一致的群體? 開發(fā)商與地方政府利益趨于一致– 房地產(chǎn)集團與地方政府之間的穩(wěn)定聯(lián)盟關系，人們有目共睹。? 舉例： 2023最近國家審計署查出，上海某一家銀行給一個客戶的購房貸款就高達七千多萬。? 住房供應的梯次結構：高檔、中檔、低價、經(jīng)濟適用房的合理配比。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)不需要太多技術和管理經(jīng)驗積累，依靠政府廉價的土地供給和銀行信貸的支持，在短期就可以快速發(fā)展起來。 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。級 場 二 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。? 實行分稅制，要求按照稅種實現(xiàn) “三分 ”：即分權、分稅、分管。– 住房制度改革是我國經(jīng)濟改革的一個重要組成部分，因此必然是一個漸進的過程，不可能短期內實現(xiàn)一步到位的目標，制定改革方案要從實際情況出發(fā)，分階段逐步實施房改目標。? 實物配租、租賃住房補貼、經(jīng)濟適用房等過渡性政策，公共住房保障制度并沒有得到應有重視。38經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)政策? 1992年全國掀起 “開發(fā)區(qū) ”熱，開發(fā)區(qū)開始圈地運動。– 前者策劃重于建成區(qū)以外的土地利用– 城市規(guī)劃主要安排城市范圍內的土地利用。 – 除了對建設用地的規(guī)模進行總量控制外，國家還制定了城市、村鎮(zhèn)建設用地標準，作為審批規(guī)劃的重要依據(jù)。33? 嚴格控制城市用地和建設用地的規(guī)模：– 規(guī)定建設用地占用農(nóng)地的審批權限。? 出讓形式：– 招標– 拍賣– 協(xié)議– 掛牌? 出讓年限 :– 居住用地 70年– 工業(yè)用地 50年– 教育科技文化衛(wèi)生、體育或其他用地 50年– 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年? 土地使用權的回收與終止：– 土地使用權到期后，如果使用者不申請續(xù)期和深情未被批準，國家應該無償回收土地使用權– 在特殊情況下，國家根據(jù)社會公眾利益需要，可提前回收土地使用權，但回收時要根據(jù)具體情況對土地使用者給與一定補償– 土地使用者如果不履行土地使用權合同，或者未按照合同約定的期限和條件開發(fā)利用土地，政府可無償回收土地使用權31? 國有土地使用權的劃撥：– 土地使用權的劃撥是指經(jīng)縣以上人民政府的批準，在用地者繳納土地補償費和安置費之后，將土地交付其使用或者無償使用（國有的荒山、灘涂等）的行為。 ? 憲法第 10條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對土地實行征收或征用。? 全民所有制的土地為國家所有，簡稱國有土地。全國人大常委會《農(nóng)村土地承包法》 第三階段：房里產(chǎn)管理法頒布至今25? 第三階段我國房地產(chǎn)法的立法特點：– 當前大量的房地產(chǎn)法律關系是通過國務院頒布的行政法規(guī)，國土資源部、建設部等部委制定的部門規(guī)章，以條例、辦法、規(guī)定、細則等形式出現(xiàn)，立法層次較低。24房地產(chǎn)管理法的起草與頒布1994年 1988年，建設部在調查研究的基礎上，開始了著手《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》（簡稱《房地產(chǎn)法》）的起草工作， 1992年起草領導機構和起草小組成立。大發(fā)展時期（1988——1994年）1988年 全國人大通過憲法修正案，土地的使用權可以以照法律規(guī)定轉讓，土地有償、有期限使用制度得以建立，同年全國人大通過修改《中華人民共和國土地管理法》；1989年 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市毗鄰房屋管理規(guī)定》；1990年 《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用出和轉讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》；1991年 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和暫讓暫行條例》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》；1992年 《商品住宅價格管暫行辦法》、《關于處理原去臺人員房產(chǎn)問題的實施細則》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《工程建設國家標準管理辦法》；1993年 《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》1994年 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 第二階段：1979年1994年23? 第二階段房地產(chǎn)法立法的特點– 黨的十一屆三中全會以后，經(jīng)歷了幾十載沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開始了復蘇，房地產(chǎn) “熱 ”起來了。1982年 國務院頒布《國家建設征用土地條例》、《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》；1983年 《城市私有房屋管理條例》、《建筑稅征收暫行辦法》、《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》；1984年 《城市規(guī)劃條例》、《關于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》；1985年 《村鎮(zhèn)建設管理暫行規(guī)定》；1986年 《中華人民共和國土地管理法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市維護建設稅暫行條例》；1987年 《關于加強城市建設綜合開發(fā)公司資質管理工作的通知》。特別是非法擠占沒收私人房產(chǎn)情況嚴重。? 地方法規(guī)規(guī)章19我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之五 —— 最高法院司法解釋? 依據(jù)法律規(guī)定，我國最高人民法院有權就司法審判工作中任何具體應用法律、法規(guī)做出具有法律效力的司法解釋。– 《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法》– 《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》– 《城市房屋拆遷管理條例》– 《基本農(nóng)田保護條例》：由 1998年 12月 24日國務院第 12次常務會議通過，自 1999年 1月 1日起施行。 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。? 緊接著，房地產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開，業(yè)內的頭面人物紛紛發(fā)表講話，而最重要的一個動作則是在房產(chǎn)商的力推下，工商聯(lián)邀請眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報給國務院。– 建筑行業(yè)勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸引需要大量建筑工人，吸引農(nóng)民工進城，分散農(nóng)村剩余勞動力10房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展關乎老百姓安居樂業(yè)、政治穩(wěn)定與執(zhí)政黨生存發(fā)展? 土地資源的稀缺，使其成為戰(zhàn)爭爆發(fā)、朝代更替的焦點– 土地問題的合理解決也是中國共產(chǎn)黨革命成功、建國執(zhí)政的重要基礎? 農(nóng)業(yè)用地（耕地） ? 中國的農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程不斷加速，城市建設持續(xù)提速– 1990年，城市化率 %– 2023年，城市化率約 40%，城市人口 ，農(nóng)村人口 – 照此推算 2023年城市化率將達到 60%，以人口 16億計算，城市人口 9億，有 4億農(nóng)民要進入城市? 城市化進程與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關：– 城市化進程的核心是城市經(jīng)營、土地運作，其核心便是經(jīng)營土地。? 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例逐漸上升：– 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破 1萬億元，同比增長 %，高出同期固定資產(chǎn)投資增幅 (%)3個百分比。 中國房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的利益博弈整體格局3– 股市一天比一天熊，不能扛起資金分流的大旗；– 物價指數(shù)（ CPI）快速攀升， 2023年末進入負利率時代；– 其他行業(yè)或投資領域利潤趨減；– 溫州購房團，山西購房團不足為奇；? 有利于分流儲蓄余額。? 反映了政府對房地產(chǎn)業(yè)既打壓又呵護的矛盾心態(tài)? 隨后，有些專家對此進行討論，部分專家以房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP的比例來說明房地產(chǎn)業(yè)并非國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。要目錄252。該法也分八章，與《土地管理法》相一致。房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，其管理很大一部分職能是由國務院所屬的部委來完成的，這些職能部門如國土資源部、建設部等根據(jù)管理工作需要頒布的行政規(guī)章。十年文化大革命時期1966年——1976年文革期間，由于極左思潮的影響，整個國家的法制建設遭到極大破壞，城市房地產(chǎn)管理也處于極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒收、公房被強占、破壞。– 城市住房實行非商品化。實〈中央落實政策小組擴大會議紀要〉的補充意見》； 1987年《關于落實華僑私房政策的 – 房地產(chǎn)法調整的對象和范圍不斷擴大。1994年后，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)日臻完善，建立健全各方面的規(guī)章制度。– 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。? 兩類土地的比重大體相當，根據(jù)全國土地詳查德資料，我國國有土地的面積占全國土地調查面積的 %，在國有土地中，農(nóng)林牧漁場站 %，國有儲備土地占 %，城鎮(zhèn)土地面積只占 %，其他土地面積占 %。? 妥善安置被征用土地單位和農(nóng)民的原則30國有土地使用制度和相關政策? 計劃經(jīng)濟時期，實行的是土地劃撥、無償使用的制度。– 土地使用權出讓（也稱土地一級市場）由國家壟斷，任何單位 ]個人不得出讓國有土地的使用權；– 取得土地使用權的單位和個人，在土地使用期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入的市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。– 實行 基本農(nóng)田保護制度 。– 在土地管理法中，還明確規(guī)定通過 土地利用的年度計劃 ，實行建設用地的總量控制。? 房產(chǎn)交易登記備案制度35土地用途管制制度? 是指國家為保證土地資源的合理利用和經(jīng)濟、社會及環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地的制度。? 土地收購：在西方又稱為 “土地銀行 ”，是由政府委托的機構通過征用、回收、置換的方式，從分散的土地使用者中將土地集中起來，進行開發(fā)整理，并根據(jù)市場需要，將這部分土地再投入市場的一種土地經(jīng)驗經(jīng)營制度。而且導致大量的農(nóng)田被毀、土地廢置、投資毀損。– 建立住房公積金制度– 發(fā)展住房金融和住房保險建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。– 經(jīng)濟適用房實行政府指導價格，按照保本微利的原則確定。46國土房管部門的管理體制 —— 權力制衡分配體系? 去年底我國決定實行省以下土地垂直管理體制，省級以下土地管理部門的官員將主要由上級土地管理部門管理，這意味著上收管理權力、強化部門權威的土地管理體制變革已經(jīng)發(fā)生。 52政府的雙重角色決定中國房地產(chǎn)業(yè)是政策主導性行業(yè)? 土地出讓市場中，政府既是土地所有者的代表，又是買賣的一方。要目錄252。多方利益博弈需要平衡 —— 游戲規(guī)則制定運行玄機重重中央政府地方政府鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村政府各部門政府一級開發(fā)商二級開發(fā)商開發(fā)商 中介代理建筑施工建材設備規(guī)劃設計關聯(lián)機構產(chǎn)業(yè)媒體專家學者輿論機構銀行游資基金、投資金融機構購房老百姓農(nóng)民拆遷居民老百姓原撥地單位個人土地城市政黨隱性主體58中央政府的利益訴求? 調控宏觀經(jīng)濟：保證經(jīng)濟以安全穩(wěn)定的速度發(fā)展，合理的產(chǎn)業(yè)結構? 促進行業(yè)發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)維持健康的持續(xù)發(fā)展? 糧食（耕地）、住房問題關系國計民生，關系全社會的穩(wěn)定和繁榮，是基本生存的保障之一? 房地產(chǎn)問題政治化：居者有其屋? 和諧政府思想的深刻背景：從各國的經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗看，當一個國家的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)高速增長一段時間后，社會矛盾會激化，到目前為止，世界上沒有哪個國家經(jīng)濟增長以超過 7%的速度持續(xù) 30年以上；當人均 GDP超過 1000