【文章內(nèi)容簡介】 – 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地– 國家重點(diǎn)扶植的能源、交通、水利設(shè)施等項(xiàng)目的用地– 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地32土地利用的相關(guān)政策? 土地管理法規(guī)定：十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策? 實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施：– 為了確保我國的耕地?cái)?shù)量不在減少，要求在省一級(jí)行政區(qū)域范圍內(nèi)做到耕地總量平衡，即規(guī)劃期內(nèi)的耕地?cái)?shù)量不減少。– 國家還實(shí)行 占用耕地的補(bǔ)償制度 ：非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照 “占多少，墾多少 ”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。– 實(shí)行 基本農(nóng)田保護(hù)制度 ?！痘巨r(nóng)田保護(hù)條例》由 1998年 12月 24日國務(wù)院第 12次常務(wù)會(huì)議通過，自 1999年 1月 1日起施行。該法分六章，即總則、劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。33? 嚴(yán)格控制城市用地和建設(shè)用地的規(guī)模：– 規(guī)定建設(shè)用地占用農(nóng)地的審批權(quán)限。為了防止各級(jí)政府越權(quán)審批建設(shè)占用農(nóng)地現(xiàn)象，我國土地管理法規(guī)定：? 由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的大型基層建設(shè)項(xiàng)目和國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。? 在土地利用總體規(guī)劃確定的各類居民點(diǎn)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可根據(jù)年度計(jì)劃分批次由批準(zhǔn)該規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)。? 征用下列土地，也需要經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；超過 35公頃的耕地（非基本農(nóng)田）；超過 70公頃的其他用地。– 在土地管理法中，還明確規(guī)定通過 土地利用的年度計(jì)劃 ，實(shí)行建設(shè)用地的總量控制。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過計(jì)劃確定的用地指標(biāo)。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。– 除了對(duì)建設(shè)用地的規(guī)模進(jìn)行總量控制外，國家還制定了城市、村鎮(zhèn)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，作為審批規(guī)劃的重要依據(jù)。其中，城市建設(shè)用地的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均 120平方米，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均 150平方米。34土地登記發(fā)證制度? 《土地登記規(guī)則》– 依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。– 土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。– 土地登記資料可以公開查詢。? 房產(chǎn)交易登記備案制度35土地用途管制制度? 是指國家為保證土地資源的合理利用和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地的制度。? 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 ? 使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 36土地利用總體規(guī)劃制度? 《城市規(guī)劃法》城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有很大約束作用? 根據(jù)我國現(xiàn)有的規(guī)劃體系，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃都是對(duì)土地開發(fā)利用具有調(diào)控作用的法定規(guī)劃。– 兩個(gè)規(guī)劃的共同之點(diǎn)都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質(zhì)要素落實(shí)的地塊。– 前者策劃重于建成區(qū)以外的土地利用– 城市規(guī)劃主要安排城市范圍內(nèi)的土地利用。? 在土地管理法中，還明確規(guī)定通過 土地利用的年度計(jì)劃 ，實(shí)行建設(shè)用地的總量控制。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過計(jì)劃確定的用地指標(biāo)。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。37土地整理和收購儲(chǔ)備制度? 土地整理：是指通過一系列工程手段和土地產(chǎn)權(quán)的調(diào)整，進(jìn)一步改善現(xiàn)有土地的生產(chǎn)、生活條件，提高土地的使用效率。? 土地收購：在西方又稱為 “土地銀行 ”，是由政府委托的機(jī)構(gòu)通過征用、回收、置換的方式，從分散的土地使用者中將土地集中起來，進(jìn)行開發(fā)整理，并根據(jù)市場需要，將這部分土地再投入市場的一種土地經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營制度。主要作用：– 增加政府對(duì)土地調(diào)控的能力；– 為國有企業(yè)改革、脫鉤、破產(chǎn)處置提供必要的資金保障。– 促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置– 保證城市規(guī)劃的實(shí)施– 到 2023年底，全國已建立 1002個(gè)土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，收購?fù)恋?，已出讓 ，捆村 。38經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策? 1992年全國掀起 “開發(fā)區(qū) ”熱，開發(fā)區(qū)開始圈地運(yùn)動(dòng)。– 截止到 2023年 6月，全國共有各類開發(fā)區(qū) 6741個(gè)，規(guī)劃用地面積 ，相當(dāng)于我國海南省的總面積，而全國城市、建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的總和也只有 平方公里。? 認(rèn)識(shí)誤區(qū)：開發(fā)區(qū)可以利用優(yōu)惠政策，引來許多投資項(xiàng)目。并不注重當(dāng)?shù)卣w投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ乃茉臁? 開發(fā)區(qū)成為土地違規(guī)操作、尋租行為、腐敗大量滋生的溫床。而且導(dǎo)致大量的農(nóng)田被毀、土地廢置、投資毀損。? 即使很不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也存在問題：如亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)39住房制度改革? 改革開放以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，是低租金實(shí)物配給的住房分配制度– 城市住房建設(shè)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，沒有專項(xiàng)投資基金– 房屋產(chǎn)權(quán)單位所有制，住房分配不公：不同單位居住水平差異大，統(tǒng)一單位不同職工分配標(biāo)準(zhǔn)不一– 只有投入，沒有收益，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受限制? 1998年高以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度。 1998年出臺(tái)的住房制度改革目標(biāo)主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導(dǎo)向的住房分配制度。? 實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等過渡性政策，公共住房保障制度并沒有得到應(yīng)有重視。40住房制度改革的歷程? 1，試點(diǎn)售房階段（ 19791985）：準(zhǔn)許私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有房屋。全價(jià)出售和三三制補(bǔ)貼售房。? 2，提租補(bǔ)貼階段（ 19861990）：供方出售遭遇阻力，提高房租，以租養(yǎng)房? 3，以售帶租階段（ 19911993）：（售房起步，帶動(dòng)提租，售房給與優(yōu)惠，小步提租不過補(bǔ)貼? 4，全面推進(jìn)階段 :實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的具體內(nèi)容是：– 由實(shí)物福利的分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。– 建立住房公積金制度– 發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。– 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場那個(gè)和發(fā)展社會(huì)化的范顧問維修管理市場。? 5，住房分配貨幣化階段41貨幣化住房分配制度? 1998年 7月 3日，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)步伐的通知》，其核心是：停止住房實(shí)物分配；逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。– 住房制度改革是我國經(jīng)濟(jì)改革的一個(gè)重要組成部分，因此必然是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不可能短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)一步到位的目標(biāo)，制定改革方案要從實(shí)際情況出發(fā)，分階段逐步實(shí)施房改目標(biāo)。如：考慮居民的生活水平、職工實(shí)物分配的觀念改變等因素出臺(tái)房屋銷售政策。– 住房制度改革是一個(gè)系統(tǒng)工程。如：新房出售政策需要金融部門支持、需要多種房屋的供應(yīng)渠道、需要對(duì)工資的改革– 必須徹底與舊有住房制度徹底決裂：實(shí)物分配42現(xiàn)有住房制度的總體思路：? 總體思路：– 2023年 8月 12日，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 :– 堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用；– 以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需求；– 加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；– 加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定? 住房分配貨幣化：– 體制住房實(shí)物分配之后，職工的住房消費(fèi)主要通過貨幣化手段實(shí)現(xiàn)? 經(jīng)濟(jì)適用房：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》– 經(jīng)濟(jì)適用房是政府為低收入居民提供的住房，為了防止標(biāo)準(zhǔn)過高，對(duì)戶型和面積進(jìn)行控制。規(guī)定要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在 80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右。– 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，按照保本微利的原則確定。由于享受免交土地出讓金以及21項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)減半等優(yōu)惠政策，房價(jià)比普通商品房低 10%左右，開發(fā)利潤控制在3%，– 經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)，購房者必須通過申請(qǐng)、審批和公示的制度，符合條件的菜具有購房資格。? 滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建設(shè)43商品房銷售制度? 《商品房銷售管理辦法》? 預(yù)售制度，賣樓花– 早期支持房地產(chǎn)發(fā)展的特有政策產(chǎn)物44銀行信貸政策? 開發(fā)貸款? 購房按揭貸款– 公積金貸款– 商業(yè)貸款45分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入? 1994年，實(shí)行分稅制財(cái)稅制度，強(qiáng)化中央收入的主導(dǎo)地位，提高中央分配比例，使財(cái)政收入向中央傾斜，打破中央與地方財(cái)政收入分配平衡。? 實(shí)行分稅制，要求按照稅種實(shí)現(xiàn) “三分 ”：即分權(quán)、分稅、分管。分稅制實(shí)質(zhì)上就是為了有效的處理中央政府和地方政府之間的事權(quán)和財(cái)權(quán)關(guān)系，通過劃分稅權(quán)，將稅收按照稅種劃分為中央稅、地方稅 (有時(shí)還有共享稅 )兩大稅類進(jìn)行管理而形成的一種財(cái)政管理體制。? 中央政府：以稅為主；地方政府：以費(fèi)為主，收入吃緊– 所得稅征管范圍調(diào)整，并實(shí)行中央與地方分享，造成地方稅收入下降 35個(gè)百分點(diǎn)。– 營業(yè)稅政策調(diào)整，普遍實(shí)行差額征稅和提高營業(yè)稅起征點(diǎn)的規(guī)定、對(duì)安置下崗失業(yè)人員再就業(yè)的稅收優(yōu)惠等，將造成營業(yè)稅減收 1020%，造成地方收入占總收入的比例下降 510個(gè)百分點(diǎn)。– 共享稅 —— 增值稅分配中地方收入所占比例過低（現(xiàn)為 25%），地方收入占中央收入比例將由于原來的 40%下降到 30%，削弱地方可支付財(cái)力和地方政府的職能作用，? 中央政府與地方政府分鍋吃飯，各級(jí)地方政府出現(xiàn)財(cái)政困境，土地出讓收益成為地方政府?dāng)U大財(cái)政收入的重要途徑。46國土房管部門的管理體制 —— 權(quán)力制衡分配體系? 去年底我國決定實(shí)行省以下土地垂直管理體制，省級(jí)以下土地管理部門的官員將主要由上級(jí)土地管理部門管理，這意味著上收管理權(quán)力、強(qiáng)化部門權(quán)威的土地管理體制變革已經(jīng)發(fā)生。 ? 垂直管理體制的目的：– 保護(hù)耕地與建設(shè)用地– 遏制地方政府的短視行為47土地的國家所有與地方控制出讓權(quán)? 土地使用規(guī)范化還是利益最大化? 地方政府掌握出讓權(quán)，出讓土地收益，成為地方政府財(cái)政收入重要來源48第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 要目錄252。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局49完整的房地產(chǎn)市場框架圖政府（國土管理部門） 開發(fā)商 使用者 使用者 …一 級(jí) 市 場 二 級(jí) 市 場 三 級(jí) 市 場招標(biāo)、拍賣、掛牌規(guī)劃要求、使用年限 …銷售、租賃按合同要求 …銷售、租賃按合同要求 …技術(shù)中介服務(wù)中介一級(jí)開發(fā)商合同要求 合同要求合同要求50房地產(chǎn)行業(yè)的特征周期性 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性關(guān)聯(lián)性 作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，帶動(dòng)水泥、鋼鐵、化工等十多個(gè)行業(yè)地域性 房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響， 區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯資金密集 需要高資金投入，同時(shí)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)率項(xiàng)目導(dǎo)向性 企業(yè)運(yùn)作以一個(gè)個(gè)項(xiàng)目為導(dǎo)向展開，項(xiàng)目運(yùn)作全周期成為企業(yè)的核心價(jià)值鏈51中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征政策敏感性較強(qiáng)縱向壟斷式的產(chǎn)業(yè)鏈，政府在土地一級(jí)市場中具有雙重身份，政府與政策是行業(yè)的主導(dǎo)因素，政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策行業(yè)技術(shù)較落后 體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、材料創(chuàng)新技術(shù)、建筑施工技術(shù)與管理運(yùn)營技術(shù)等多方面，多數(shù)仍與國外保持差距資本結(jié)構(gòu)較單一目前中國房地產(chǎn)投融資市場大部分資金來源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)對(duì)國家金融風(fēng)險(xiǎn)有著重要影響，也決定了金融政策對(duì)行業(yè)的影響程度很大市場化程度較低 20年的發(fā)展歷史，行業(yè)市場化程度整體較低，甚至諸多 “ 不規(guī)范 ” 與 “ 潛規(guī)則 ” 還處在被剛剛中結(jié)的階段。 52政府的雙重角色決定中國房地產(chǎn)業(yè)是政策主導(dǎo)性行業(yè)? 土地出讓市場中，政府既是土地所有者的代表，又是買賣的一方。? 房產(chǎn)交易市場中，政府既是供給的調(diào)控方（土地供應(yīng)、開發(fā)強(qiáng)度控制），又是需求的調(diào)控方（信貸政策、拆遷的剛性需求）53對(duì)國家金融的高度依賴? 融資渠道單一? 造成國家金融風(fēng)險(xiǎn)的巨大隱患54影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素中國房地產(chǎn)行業(yè)政府 政策產(chǎn)業(yè)資本城市化 人口增長宏觀經(jīng)濟(jì)走勢行業(yè)技術(shù)行業(yè)人才55第一部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘 要目錄252。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位特征252。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。 中國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征252。 中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局56博弈 =Game（游戲）? 貓和老