房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察(編輯修改稿)
2025-06-23 22:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 注：資料來(lái)源：《地產(chǎn)觀察》2004年8月 從表24中我們可以清楚的看到：沈陽(yáng)存在一個(gè)嚴(yán)重偏離戶(hù)型需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這完全是缺乏市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品科學(xué)定位的結(jié)果。 二、細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)基于對(duì)項(xiàng)目本身的了解，我們重點(diǎn)走訪和收集了沈陽(yáng)市一環(huán)以?xún)?nèi)沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)以及大東區(qū)的11個(gè)酒店、8家寫(xiě)字樓、共40個(gè)樓盤(pán)，希望從中能夠找到沈陽(yáng)地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓及寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位的科學(xué)決策提供依據(jù)。（一）四、五星級(jí)酒店沈陽(yáng)是中國(guó)北方重要的交通樞紐和著名的旅游城市，截止2003年，沈陽(yáng)年客運(yùn)吞吐量達(dá)到2000萬(wàn)人次，酒店數(shù)量自然不少。其中五星級(jí)酒店3家，分別是皇朝萬(wàn)豪酒店、麗都喜來(lái)登酒店和洲際酒店，四星級(jí)酒店則多達(dá)44家，從11個(gè)樣本中可以看到2004年上半年月均入住率在74%左右，與2003年非典疫情之后全國(guó)平均的60%相比是要高很多，與上海2003年70%—72%的入住率相當(dāng)。此外，2004年對(duì)于沈陽(yáng)又是利好消息頻傳的一年，“一宮兩陵”申請(qǐng)加入世界遺產(chǎn)名錄成功，2006世界園藝博覽會(huì)的申辦成功，制造業(yè)博覽會(huì)、韓國(guó)周的成功舉辦都使客房出租率居高不下。（右圖為沈陽(yáng)“十五”規(guī)劃的預(yù)計(jì)客運(yùn)增量）五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)將空前激烈，沈陽(yáng)的五星級(jí)酒店的數(shù)量將在5年內(nèi)達(dá)到至少10家。除了等待正式報(bào)批成為五星級(jí)的凱賓斯基大酒店之外，其余都是在建項(xiàng)目或者是準(zhǔn)備開(kāi)建項(xiàng)目。新增的6個(gè)項(xiàng)目中至少有3個(gè)在本項(xiàng)目附近，分別是匯寶國(guó)際、富麗華大廈、富萊德大廈，前一個(gè)是非常類(lèi)似于本項(xiàng)目的綜合性項(xiàng)目，包括其他品種在內(nèi)總建筑面積都超過(guò)22萬(wàn)平方米，后兩個(gè)則是停工已久的復(fù)工項(xiàng)目，其中富萊德大廈將作為沈陽(yáng)希爾頓所在。相對(duì)于五星級(jí)酒店激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，沈陽(yáng)四星級(jí)酒店面臨的問(wèn)題則是服務(wù)品質(zhì)參差不齊和硬件設(shè)施日趨老舊，卻滿(mǎn)足于年65%以上入住率的現(xiàn)狀。象北站附近的格林大飯店、凱萊大酒店內(nèi)部設(shè)施陳舊，服務(wù)人員的質(zhì)素不均都是我們親身感受到的，以四星的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求，這樣的水平至少在上海是無(wú)法立足的。表25 沈陽(yáng)11家星級(jí)酒店概況要項(xiàng)酒店名稱(chēng)星級(jí)地址總套數(shù)現(xiàn)付價(jià)（標(biāo)準(zhǔn)房）年入住率皇朝萬(wàn)豪酒店5星青年大街388號(hào)43569880%麗都喜來(lái)登酒店5星青年大街386號(hào)62361980%洲際酒店5星南京北街208號(hào)29849585%遼寧大廈4星黃河南大街105號(hào)39926065%格林大飯店4星北站路72號(hào)18529870%凱萊大酒店4星迎賓街32號(hào)28961970%沈陽(yáng)假日酒店4星南京北街204號(hào)18639780%七寶山大飯店4星十一緯路7981號(hào)160320時(shí)代廣場(chǎng)酒店4星北站路99號(hào)27438075%高登大酒店4星青年大街52號(hào)180398房地產(chǎn)大廈3星大西路289號(hào)15028870%合計(jì)3179平均74% 注：資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查、攜程網(wǎng)本表中入住率缺失記錄按照已知入住率眾數(shù)70%計(jì)（二）酒店式公寓酒店式公寓供應(yīng)量巨大：未到沈陽(yáng)，實(shí)在難以想象沈陽(yáng)酒店式公寓的現(xiàn)狀，今年以來(lái)的供應(yīng)量簡(jiǎn)直可以用“泛濫”來(lái)形容。粗略統(tǒng)計(jì)，自去年至今，酒店式公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
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