房地產(chǎn)市場觀察-文庫吧資料
2025-06-02 22:46本頁面
【正文】 盤，價格區(qū)間在7800—9300之間，在沈陽算得上“天價”了。粗略統(tǒng)計，自去年至今，酒店式公寓開發(fā)項目超過15個，如果包括財富中心和匯寶國際的項目，開發(fā)總量已經(jīng)超過60萬平方米。象北站附近的格林大飯店、凱萊大酒店內(nèi)部設(shè)施陳舊，服務(wù)人員的質(zhì)素不均都是我們親身感受到的，以四星的標準來要求，這樣的水平至少在上海是無法立足的。新增的6個項目中至少有3個在本項目附近，分別是匯寶國際、富麗華大廈、富萊德大廈，前一個是非常類似于本項目的綜合性項目，包括其他品種在內(nèi)總建筑面積都超過22萬平方米，后兩個則是停工已久的復(fù)工項目，其中富萊德大廈將作為沈陽希爾頓所在。（右圖為沈陽“十五”規(guī)劃的預(yù)計客運增量）五星級酒店的競爭將空前激烈，沈陽的五星級酒店的數(shù)量將在5年內(nèi)達到至少10家。其中五星級酒店3家，分別是皇朝萬豪酒店、麗都喜來登酒店和洲際酒店，四星級酒店則多達44家，從11個樣本中可以看到2004年上半年月均入住率在74%左右，與2003年非典疫情之后全國平均的60%相比是要高很多，與上海2003年70%—72%的入住率相當(dāng)。 二、細分房地產(chǎn)市場基于對項目本身的了解，我們重點走訪和收集了沈陽市一環(huán)以內(nèi)沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)以及大東區(qū)的11個酒店、8家寫字樓、共40個樓盤，希望從中能夠找到沈陽地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓及寫字樓的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為本項目的產(chǎn)品定位的科學(xué)決策提供依據(jù)。受限于手里的現(xiàn)金和工資的期望水平，沈陽的房地產(chǎn)市場還是以120平方米以下的中小戶型最受當(dāng)?shù)毓ば诫A層歡迎。但是，那時后，整個樓市處于啟動狀態(tài)，買房的主要是當(dāng)?shù)馗蝗?，收入一般的老百姓并沒有大規(guī)模參與。圖21 空置商品房戶型面積分布其次是戶型問題，圖21清楚可見：面積在121平方米以上的戶型占空置商品房的比例為84%，大房型明顯不符合市場需求。表23年份新增入市面積（萬m2）竣工面積（萬m2）消化面積（萬m2）差額（萬m2）累計空置量（萬m2）2000495200146320024552003763注：資料來源： 沈陽房地產(chǎn)交易中心累計空置量超過200萬平方米，可以說是很嚴重的，尤其是現(xiàn)在的樓市看起來如此繁榮的時候，很容易使人忽視這個問題的存在，從而使問題變本加厲。經(jīng)調(diào)查，我們認為產(chǎn)生相對較高租金的原因主要是，沈陽當(dāng)?shù)氐闹薪楣具€是相對較少，議價能力不高，當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)能力比較弱，% 的家庭有第二套住房，購房用途大多是自住，造成可供租賃的房源數(shù)量不足，租賃價格走高。與沈陽的二手房的買賣火暴場面相比，租賃市場更令人感興趣，奉天街上的格林豪森總面積186 m2帶裝修的17樓的房子，租金9000元/月，而價格是7250元/ m2。從二手房市場來看，二手房成交量近3年來接近或超過一手商品房成交量。更多的普通居民開始有購房需求，這與市場啟動初期購房者以富有人群為主有根本區(qū)別。在支付能力方面，沈陽的房價和收入比從一個方面驗證了，普通住宅在市場中更有空間。加之政府推出了外地居民買房落戶政策，形成了部分住房市場需求，也促進了商品房市場啟動。另外一方面，從居民的支付能力來看，沈陽重大城市規(guī)劃調(diào)整得以實施和大量棚戶區(qū)改造。以酒店式公寓為例，全沈陽有將近10000套的供應(yīng)量，全部是在中心城區(qū)。2004年全年預(yù)計銷售面積估計將達1000萬平方米，而中心城區(qū)目前的在售樓盤即使包括已經(jīng)銷售掉的面積也在
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