房地產(chǎn)市場前期調(diào)研(編輯修改稿)
2025-06-23 22:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 項目可持續(xù)發(fā)展性。C、市場需求旺盛。遍觀山東，從來沒有一個城市具有青島這樣的旺盛需求力。雖然近幾年政府加大了經(jīng)濟適用房開發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房開發(fā)面積進一步擴大，供給速度似乎仍有跟不上需求增長的趨勢，可以用購銷兩旺來形容房產(chǎn)市場。旺盛的購買力從哪里來？？答案很明確。一是市場的成熟運作、良性開發(fā)；二是地區(qū)經(jīng)濟的強大、居民購買力的堅挺、收入預(yù)期的利好；三是城市魅力和開發(fā)熱潮吸引外來人員包括務(wù)工務(wù)商和投資客的青睞。炒作泡沫在這里并不多見，價格比較遵循價值體現(xiàn)原則。D、整體運營水平較高，特色鮮明。市場規(guī)范必然帶來理性的開發(fā)。無論從土地的獲取、產(chǎn)品塑造、項目定位還是規(guī)劃建設(shè)、營銷推廣等等各個環(huán)節(jié)，青島開發(fā)商表現(xiàn)出了極高的專業(yè)水準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了項目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營銷力……方方面面的整合營銷效力。在營銷推廣上應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)形成了青島特色，與省內(nèi)其他城市不同，青島房產(chǎn)發(fā)展到今天，其營銷層面已經(jīng)摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學(xué)習(xí)、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對性，無一不體現(xiàn)對人的心理需求的重視和把握。這也是外來置業(yè)增多不可忽視的原因之一。二、李滄區(qū)及房產(chǎn)市場概述（一）、李滄區(qū)概況李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄11個街道辦事處。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。具有較強的輻射帶動能力,逐步形成了以化工、建材、機械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。也因此造成區(qū)域商務(wù)商業(yè)、文化娛樂、綜合服務(wù)等生活性配套弱的先天不足，生產(chǎn)總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數(shù)卻不能相提并論。李村城區(qū)內(nèi)的北方國貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購物中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購物中心。李滄東部開發(fā)區(qū)（含中國民營企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園）占地34平方公里,是青島市市區(qū)內(nèi)唯一一塊可供大面積開發(fā)的投資寶地。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城中部副中心，并建成市級商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。在滄口城區(qū)內(nèi)的振華路建設(shè)形成青島15個分區(qū)級商業(yè)街區(qū)之一。以現(xiàn)滄口體育場為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項目所在的滄口城區(qū)將會在一段時期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項目自身競爭力的整合提高。（二）、李滄區(qū)房產(chǎn)市場概況開發(fā)概況序號案名地址起價均價戶型面積開發(fā)性質(zhì)備注1北苑風(fēng)景振華路原3500商品房結(jié)案2永馨苑永平路北段3400商品房結(jié)案3勝利花園勝利橋38003400商品房結(jié)案4永平家園四流中路38004000商品房在售5百通馨苑金水路3400元80—150商品房在建6南嶺風(fēng)情重慶中路北部規(guī)劃中商品房規(guī)劃1天惠府書院路315561—145經(jīng)濟適用房在售2晟業(yè)家園長嶺路未開盤78—120經(jīng)濟適用房在建3聚富苑夏莊路北段未開盤104—140經(jīng)濟適用房在售4金水翠園金水路2540經(jīng)濟適用房在售5福林苑小區(qū)青山路未開盤60—128經(jīng)濟適用房在建6金秋小區(qū)巨峰路2890經(jīng)濟適用房在售7書院路2880125—140經(jīng)濟適用房在售8廣業(yè)小鎮(zhèn)延壽宮路2500118—138經(jīng)濟適用房在售結(jié)案的經(jīng)濟適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園。在建未售的舊村改造項目：新儷都花園（興國二路附近）、樓山南側(cè)項目。特點A、市場層次較低，發(fā)展空間大。在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經(jīng)濟適用房規(guī)?？涨?，商品房建設(shè)銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。截至目前，僅僅有屈指可數(shù)的幾個中小型樓盤。這對區(qū)域商品房的層次提升是不利的，當(dāng)然惟其如此，對于某一個案的開發(fā)運作也是一個不可多得的機緣，更容易占據(jù)區(qū)域市場制高點，領(lǐng)袖群倫。B、商品房市場方興未艾，開發(fā)水平較低。
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