【正文】 主性；立法層次較低，缺乏科學(xué)性，規(guī)范性。1982年 國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》；1983年 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《建筑稅征收暫行辦法》、《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》；1984年 《城市規(guī)劃條例》、《關(guān)于外國(guó)人私有房屋管理的若干規(guī)定》；1985年 《村鎮(zhèn)建設(shè)管理暫行規(guī)定》；1986年 《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》；1987年 《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理工作的通知》。1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見(jiàn)》； 1986年《關(guān)于進(jìn)一步落 補(bǔ)充意見(jiàn)》，１ 987年《關(guān)于進(jìn)一步處理好城鎮(zhèn)私房遺留問(wèn)題的通知》。大發(fā)展時(shí)期（1988——1994年）1988年 全國(guó)人大通過(guò)憲法修正案，土地的使用權(quán)可以以照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，土地有償、有期限使用制度得以建立，同年全國(guó)人大通過(guò)修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》；1989年 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《城市毗鄰房屋管理規(guī)定》；1990年 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》；1991年 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和暫讓暫行條例》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》；1992年 《商品住宅價(jià)格管暫行辦法》、《關(guān)于處理原去臺(tái)人員房產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)施細(xì)則》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》；1993年 《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》1994年 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 第二階段：1979年1994年23? 第二階段房地產(chǎn)法立法的特點(diǎn)– 黨的十一屆三中全會(huì)以后，經(jīng)歷了幾十載沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了復(fù)蘇，房地產(chǎn) “熱 ”起來(lái)了。– 房地產(chǎn)立法地位提高了。已頒布的法律、法規(guī)在調(diào)整人們房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系方面已起了重要的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象從開(kāi)始時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買(mǎi)賣(mài)、租賃擴(kuò)展到現(xiàn)在，不僅包括原有的調(diào)整范圍，而且還包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。24房地產(chǎn)管理法的起草與頒布1994年 1988年，建設(shè)部在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，開(kāi)始了著手《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》（簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）的起草工作， 1992年起草領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和起草小組成立。 1994年７月５日經(jīng)第八屆全國(guó)人大會(huì)常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過(guò)，并定名為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，自 1995年１月１日起實(shí)施。該法的頒布實(shí)施，填補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)的空白，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已邁入了法制管理的新時(shí)期。1994年 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》、《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》、《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法》；1995年 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》、建設(shè)部、公安部第 49令《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》、經(jīng)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部批準(zhǔn)頒布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《中華人民共和國(guó)注冊(cè)建筑師條例實(shí)施細(xì)則》、《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》；1996年 《建筑幕墻工程施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；1997年 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見(jiàn)》的通知、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》；1998年 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例2023年 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》；2023年 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》2023年 國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》。全國(guó)人大常委會(huì)《農(nóng)村土地承包法》 第三階段：房里產(chǎn)管理法頒布至今25? 第三階段我國(guó)房地產(chǎn)法的立法特點(diǎn)：– 當(dāng)前大量的房地產(chǎn)法律關(guān)系是通過(guò)國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，國(guó)土資源部、建設(shè)部等部委制定的部門(mén)規(guī)章，以條例、辦法、規(guī)定、細(xì)則等形式出現(xiàn)，立法層次較低。– 我國(guó)房地產(chǎn)基本法律《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》得以確立，相應(yīng)法規(guī)日臻完善，房地產(chǎn)方面的各種規(guī)章制度健全。– 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。? 全民所有制的土地為國(guó)家所有，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地。國(guó)有土地的范圍包括：– 城市市區(qū)的土地；– 農(nóng)村和城市郊區(qū)已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；– 國(guó)家依法征用的土地；– 依法不屬于集體的林地、草地、? 土地勞動(dòng)群眾集體所有制采用的是農(nóng)民集體所有制的形式：也簡(jiǎn)稱集體所有土地。按新的規(guī)定，其土地的所有權(quán)可根據(jù)實(shí)際情況分別處理。28集體土地征用制度? 城市化的過(guò)程從某種意義上講，也是集體土地轉(zhuǎn)化為城市用地的過(guò)程。? 憲法第 10條：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用。被征單位必須服從國(guó)家的需要；要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；土地被征用后所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。? 保證國(guó)家建設(shè)用地的原則– 防止兩種偏向：一是以保護(hù)農(nóng)民的利益為理由拒絕國(guó)家征用；二是被征用對(duì)象是采用各種方法大幅度提高征地補(bǔ)償費(fèi)用和安置條件。? 20世紀(jì) 80年代，我國(guó)實(shí)行土地使用制度改革實(shí)踐，國(guó)有土地有償、有限年限使用制度，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地有償使用費(fèi)的制度。 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓：– 內(nèi)涵：土地所有權(quán)出讓是指國(guó)家將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。在香港又稱為土地批租。但地下埋藏物屬于國(guó)家所有。? 出讓形式：– 招標(biāo)– 拍賣(mài)– 協(xié)議– 掛牌? 出讓年限 :– 居住用地 70年– 工業(yè)用地 50年– 教育科技文化衛(wèi)生、體育或其他用地 50年– 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年? 土地使用權(quán)的回收與終止：– 土地使用權(quán)到期后，如果使用者不申請(qǐng)續(xù)期和深情未被批準(zhǔn)，國(guó)家應(yīng)該無(wú)償回收土地使用權(quán)– 在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公眾利益需要，可提前回收土地使用權(quán)，但回收時(shí)要根據(jù)具體情況對(duì)土地使用者給與一定補(bǔ)償– 土地使用者如果不履行土地使用權(quán)合同，或者未按照合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，政府可無(wú)償回收土地使用權(quán)31? 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：– 土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣以上人民政府的批準(zhǔn)，在用地者繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)之后，將土地交付其使用或者無(wú)償使用（國(guó)有的荒山、灘涂等）的行為。在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，凡是國(guó)有土地均按劃撥土地進(jìn)行管理。– 國(guó)家還實(shí)行 占用耕地的補(bǔ)償制度 ：非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照 “占多少，墾多少 ”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地?！痘巨r(nóng)田保護(hù)條例》由 1998年 12月 24日國(guó)務(wù)院第 12次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自 1999年 1月 1日起施行。33? 嚴(yán)格控制城市用地和建設(shè)用地的規(guī)模：– 規(guī)定建設(shè)用地占用農(nóng)地的審批權(quán)限。? 在土地利用總體規(guī)劃確定的各類居民點(diǎn)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可根據(jù)年度計(jì)劃分批次由批準(zhǔn)該規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。? 征用下列土地，也需要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；超過(guò) 35公頃的耕地（非基本農(nóng)田）；超過(guò) 70公頃的其他用地。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過(guò)計(jì)劃確定的用地指標(biāo)。– 除了對(duì)建設(shè)用地的規(guī)模進(jìn)行總量控制外，國(guó)家還制定了城市、村鎮(zhèn)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，作為審批規(guī)劃的重要依據(jù)。34土地登記發(fā)證制度? 《土地登記規(guī)則》– 依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。– 土地登記資料可以公開(kāi)查詢。? 國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 ? 使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。36土地利用總體規(guī)劃制度? 《城市規(guī)劃法》城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很大約束作用? 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的規(guī)劃體系，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃都是對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用具有調(diào)控作用的法定規(guī)劃。– 前者策劃重于建成區(qū)以外的土地利用– 城市規(guī)劃主要安排城市范圍內(nèi)的土地利用。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過(guò)計(jì)劃確定的用地指標(biāo)。37土地整理和收購(gòu)儲(chǔ)備制度? 土地整理：是指通過(guò)一系列工程手段和土地產(chǎn)權(quán)的調(diào)整，進(jìn)一步改善現(xiàn)有土地的生產(chǎn)、生活條件，提高土地的使用效率。主要作用：– 增加政府對(duì)土地調(diào)控的能力；– 為國(guó)有企業(yè)改革、脫鉤、破產(chǎn)處置提供必要的資金保障。38經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政策? 1992年全國(guó)掀起 “開(kāi)發(fā)區(qū) ”熱，開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始圈地運(yùn)動(dòng)。? 認(rèn)識(shí)誤區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)可以利用優(yōu)惠政策，引來(lái)許多投資項(xiàng)目。? 開(kāi)發(fā)區(qū)成為土地違規(guī)操作、尋租行為、腐敗大量滋生的溫床。? 即使很不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也存在問(wèn)題：如亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)39住房制度改革? 改革開(kāi)放以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，是低租金實(shí)物配給的住房分配制度– 城市住房建設(shè)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，沒(méi)有專項(xiàng)投資基金– 房屋產(chǎn)權(quán)單位所有制，住房分配不公：不同單位居住水平差異大，統(tǒng)一單位不同職工分配標(biāo)準(zhǔn)不一– 只有投入，沒(méi)有收益，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受限制? 1998年高以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度。? 實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等過(guò)渡性政策，公共住房保障制度并沒(méi)有得到應(yīng)有重視。全價(jià)出售和三三制補(bǔ)貼售房。房改的具體內(nèi)容是：– 由實(shí)物福利的分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。– 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)那個(gè)和發(fā)展社會(huì)化的范顧問(wèn)維修管理市場(chǎng)。– 住房制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的一個(gè)重要組成部分，因此必然是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)一步到位的目標(biāo)，制定改革方案要從實(shí)際情況出發(fā)，分階段逐步實(shí)施房改目標(biāo)。– 住房制度改革是一個(gè)系統(tǒng)工程。規(guī)定要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在 80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右。由于享受免交土地出讓金以及21項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)減半等優(yōu)惠政策，房?jī)r(jià)比普通商品房低 10%左右，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)控制在3%，– 經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)，購(gòu)房者必須通過(guò)申請(qǐng)、審批和公示的制度，符合條件的菜具有購(gòu)房資格。? 實(shí)行分稅制，要求按照稅種實(shí)現(xiàn) “三分 ”：即分權(quán)、分稅、分管。? 中央政府：以稅為主；地方政府：以費(fèi)為主，收入吃緊– 所得稅征管范圍調(diào)整，并實(shí)行中央與地方分享，造成地方稅收入下降 35個(gè)百分點(diǎn)。– 共享稅 —— 增值稅分配中地方收入所占比例過(guò)低（現(xiàn)為 25%），地方收入占中央收入比例將由于原來(lái)的 40%下降到 30%，削弱地方可支付財(cái)力和地方政府的職能作用，? 中央政府與地方政府分鍋吃飯，各級(jí)地方政府出現(xiàn)財(cái)政困境，土地出讓收益成為地方政府?dāng)U大財(cái)政收入的重要途徑。 要目錄252。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度252。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局49完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)框架圖政府（國(guó)土管理部門(mén)） 開(kāi)發(fā)商 使用者 使用者 …一 級(jí) 市 場(chǎng) 二 級(jí) 市 場(chǎng) 三 級(jí) 市 場(chǎng)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌規(guī)劃要求、使用年限 …銷(xiāo)售、租賃按合同要求 …銷(xiāo)售、租賃按合同要求 …技術(shù)中介服務(wù)中介一級(jí)開(kāi)發(fā)商合同要求 合同要求合同要求50房地產(chǎn)行業(yè)的特征周期性 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性關(guān)聯(lián)性 作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，帶動(dòng)水泥、鋼鐵、化工等十多個(gè)行業(yè)地域性 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響， 區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯資金密集 需要高資金投入，同時(shí)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)率項(xiàng)目導(dǎo)向性 企業(yè)運(yùn)作以一個(gè)個(gè)項(xiàng)目為導(dǎo)向展開(kāi)，項(xiàng)目運(yùn)作全周期成為企業(yè)的核心價(jià)值鏈51中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征政策敏感性較強(qiáng)縱向壟斷式的產(chǎn)業(yè)鏈，政府在土地一級(jí)市場(chǎng)中具有雙重身份，政府與政策是行業(yè)的主導(dǎo)因素，政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策行業(yè)技術(shù)較落后 體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、材料創(chuàng)新技術(shù)、建筑施工技術(shù)與管理運(yùn)營(yíng)技術(shù)等多方面，多數(shù)仍與國(guó)外保持差距資本結(jié)構(gòu)較單一目前中國(guó)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)大部分資金來(lái)源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)有著重要影響，也決定了金融政策對(duì)行業(yè)的影響程度很大市場(chǎng)化程度較低 20年的發(fā)展歷史，行業(yè)市場(chǎng)化程度整體較低，甚至諸