【正文】 奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》；1953年 政務(wù)院公布的《國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》1955年 《農(nóng)業(yè)合作化示范章程》等。上世紀(jì)五十年代后半期到文化大革命前1956年 《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見(jiàn)》，通過(guò)付給房主租金對(duì)私房改造，通過(guò)對(duì)私營(yíng)企業(yè)所占用的土地由國(guó)家贖買(mǎi)收歸國(guó)有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產(chǎn)的社會(huì)主義公有制。1961年 對(duì)私房改造的政策性文件《關(guān)于加速城市私人出租房屋社會(huì)主義改造工作的聯(lián)合通知》1963年 《關(guān)于對(duì)華僑出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告》；1964年 《關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告》、《關(guān)于對(duì)港澳同胞出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造問(wèn)題的報(bào)告》1965年 《關(guān)于私房改造中處理典當(dāng)房屋問(wèn)題的意見(jiàn)》等。這些意見(jiàn)、報(bào)告、通知等無(wú)疑對(duì)私房的社會(huì)主義改造起了政策性的指導(dǎo)作用。十年文化大革命時(shí)期1966年——1976年文革期間，由于極左思潮的影響，整個(gè)國(guó)家的法制建設(shè)遭到極大破壞，城市房地產(chǎn)管理也處于極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒(méi)收、公房被強(qiáng)占、破壞。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間理，房地產(chǎn)立法陷于停頓狀態(tài)，不僅沒(méi)有建立新的房地產(chǎn)管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展。文化大革命中由于極 “左 ”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產(chǎn)糾紛， 特別是非法擠占沒(méi)收私人房產(chǎn)情況嚴(yán)重。21? 第一階段的房地產(chǎn)法的立法特點(diǎn)主要有： – 這時(shí)期房地產(chǎn)立法主要是以部門(mén)規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。– 確立了城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地私有制。土地供給由行政劃撥；土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不被承認(rèn)。– 城市住房實(shí)行非商品化。– 立法數(shù)量過(guò)少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學(xué)性，規(guī)范性。22復(fù)興時(shí)期（1979年——1988年）。1982年 國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》；1983年 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《建筑稅征收暫行辦法》、《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》；1984年 《城市規(guī)劃條例》、《關(guān)于外國(guó)人私有房屋管理的若干規(guī)定》；1985年 《村鎮(zhèn)建設(shè)管理暫行規(guī)定》；1986年 《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》；1987年 《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理工作的通知》。為了解決 “文革 ”期間擠占、沒(méi)收私人房屋問(wèn)題，落實(shí)房產(chǎn)的政策主要有： 1980年中辦發(fā)（ 1980） 75號(hào)文件《中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市委關(guān)于處理機(jī)關(guān)部隊(duì)擠占私房，進(jìn)一步落實(shí)私房政策的通知》； 1982年《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈進(jìn)一步抓好落實(shí)私房政策工作的意見(jiàn)〉的通知》； 1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見(jiàn)》； 1985年《關(guān)于城市私有出租房屋社會(huì)主義改造遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)》， 1986年《關(guān)于進(jìn)一步落 實(shí)〈中央落實(shí)政策小組擴(kuò)大會(huì)議紀(jì)要〉的補(bǔ)充意見(jiàn)》； 1987年《關(guān)于落實(shí)華僑私房政策的 補(bǔ)充意見(jiàn)》，１ 987年《關(guān)于進(jìn)一步處理好城鎮(zhèn)私房遺留問(wèn)題的通知》。正式處理國(guó)家代管房產(chǎn)是 1983年開(kāi)始的， 1983年《關(guān)于對(duì)國(guó)民黨軍政人員出走棄留的代管房產(chǎn)處理意見(jiàn)的通知》， 1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見(jiàn)》； 1987年《關(guān)于落實(shí)華僑私房政策的補(bǔ)充意見(jiàn)》； 1991年《關(guān)于處理去臺(tái)人員房產(chǎn)問(wèn)題的通知》。大發(fā)展時(shí)期（1988——1994年）1988年 全國(guó)人大通過(guò)憲法修正案，土地的使用權(quán)可以以照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋赜袃?、有期限使用制度得以建立，同年全?guó)人大通過(guò)修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》；1989年 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《城市毗鄰房屋管理規(guī)定》；1990年 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》；1991年 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和暫讓暫行條例》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》；1992年 《商品住宅價(jià)格管暫行辦法》、《關(guān)于處理原去臺(tái)人員房產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)施細(xì)則》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》；1993年 《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》1994年 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 第二階段：1979年1994年23? 第二階段房地產(chǎn)法立法的特點(diǎn)– 黨的十一屆三中全會(huì)以后，經(jīng)歷了幾十載沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了復(fù)蘇，房地產(chǎn) “熱 ”起來(lái)了。為使房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)有法可依，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)，– 隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，房地產(chǎn)的發(fā)展受到主管機(jī)關(guān)的高度重視，制定了大量的房地產(chǎn)法規(guī)、條例、政策，尤其是 1986年《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、對(duì)與土地所有權(quán)、使用權(quán)、建設(shè)用地、農(nóng)村建設(shè)用地等房地產(chǎn)關(guān)系做出了重要規(guī)定。– 房地產(chǎn)立法地位提高了。過(guò)去我們對(duì)于房地產(chǎn)管理習(xí)慣于用政策和行政命令的手段，現(xiàn)在這一手段已被法律、法規(guī)所取代。已頒布的法律、法規(guī)在調(diào)整人們房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系方面已起了重要的調(diào)節(jié)作用。– 房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象和范圍不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象從開(kāi)始時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買(mǎi)賣(mài)、租賃擴(kuò)展到現(xiàn)在，不僅包括原有的調(diào)整范圍，而且還包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。– 房地產(chǎn)立法數(shù)量劇增，司法解釋大量存在，司法部出臺(tái)了 100多個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)方面的司法解釋?zhuān)块T(mén)規(guī)章健全。24房地產(chǎn)管理法的起草與頒布1994年 1988年，建設(shè)部在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，開(kāi)始了著手《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》（簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）的起草工作， 1992年起草領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和起草小組成立。 1993年２月在北京召開(kāi)了《房地產(chǎn)法》專(zhuān)家論證會(huì)；４月在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，起草小組還聽(tīng)取了與會(huì)代表的意見(jiàn)；５月召開(kāi)有全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院法制局代表參加的第二次專(zhuān)家論證會(huì)，并征求國(guó)務(wù)院有關(guān)部、委的意見(jiàn)；７月建設(shè)部分別向國(guó)務(wù)院法制局、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委匯報(bào)了制定《房地產(chǎn)法》的進(jìn)展情況，并根據(jù)匯報(bào)后提出的要求對(duì)《房地產(chǎn)法》又進(jìn)行了修改；８月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議審議形成《房地產(chǎn)法》送審稿。 1994年７月５日經(jīng)第八屆全國(guó)人大會(huì)常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過(guò)，并定名為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，自 1995年１月１日起實(shí)施?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，體系完備，由七章七十二條組成，包括總則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任等。該法的頒布實(shí)施，填補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)的空白，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已邁入了法制管理的新時(shí)期。1994年后，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)日臻完善，建立健全各方面的規(guī)章制度。1994年 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》、《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》、《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法》；1995年 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》、建設(shè)部、公安部第 49令《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》、經(jīng)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部批準(zhǔn)頒布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《中華人民共和國(guó)注冊(cè)建筑師條例實(shí)施細(xì)則》、《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》；1996年 《建筑幕墻工程施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；1997年 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見(jiàn)》的通知、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》；1998年 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例2023年 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》；2023年 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》2023年 國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》。 全國(guó)人大常委會(huì)《農(nóng)村土地承包法》 第三階段：房里產(chǎn)管理法頒布至今25? 第三階段我國(guó)房地產(chǎn)法的立法特點(diǎn)：– 當(dāng)前大量的房地產(chǎn)法律關(guān)系是通過(guò)國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，國(guó)土資源部、建設(shè)部等部委制定的部門(mén)規(guī)章，以條例、辦法、規(guī)定、細(xì)則等形式出現(xiàn)，立法層次較低。– 享有立法權(quán)的地方人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)較多。– 我國(guó)房地產(chǎn)基本法律《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》得以確立，相應(yīng)法規(guī)日臻完善，房地產(chǎn)方面的各種規(guī)章制度健全。26決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬性的基本制度? 圍繞房地產(chǎn)的三個(gè)要素：– 土地：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，承載城市發(fā)展的最基本載體，– 資金：資金密集型產(chǎn)業(yè)– 市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）：供給、需求、價(jià)格的最終決定與調(diào)控27土地所有制? 《憲法》、《土地管理法》：– 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。– 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。– 任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。– 國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。? 全民所有制的土地為國(guó)家所有，簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地。其所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)有土地的范圍包括：– 城市市區(qū)的土地；– 農(nóng)村和城市郊區(qū)已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；– 國(guó)家依法征用的土地；– 依法不屬于集體的林地、草地、? 土地勞動(dòng)群眾集體所有制采用的是農(nóng)民集體所有制的形式：也簡(jiǎn)稱(chēng)集體所有土地。? 從憲法角度，建制鎮(zhèn)的土地不屬于城市的范疇，同時(shí)也不屬于農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。按新的規(guī)定，其土地的所有權(quán)可根據(jù)實(shí)際情況分別處理。? 兩類(lèi)土地的比重大體相當(dāng)，根據(jù)全國(guó)土地詳查德資料，我國(guó)國(guó)有土地的面積占全國(guó)土地調(diào)查面積的 %，在國(guó)有土地中，農(nóng)林牧漁場(chǎng)站 %，國(guó)有儲(chǔ)備土地占 %，城鎮(zhèn)土地面積只占 %，其他土地面積占 %。28集體土地征用制度? 城市化的過(guò)程從某種意義上講，也是集體土地轉(zhuǎn)化為城市用地的過(guò)程。這一過(guò)程主要通過(guò)土地的征用實(shí)現(xiàn)。? 憲法第 10條：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用。? 征地，具有三個(gè)明顯的特征：具有一定的強(qiáng)制性。被征單位必須服從國(guó)家的需要；要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；土地被征用后所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。29? 保護(hù)耕地、合理利用土地的原則：– 人多地少、土地后備資源不足的國(guó)情決定了在征地過(guò)程中必須貫徹 “十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地 ”的基本國(guó)策。? 保證國(guó)家建設(shè)用地的原則– 防止兩種偏向：一是以保護(hù)農(nóng)民的利益為理由拒絕國(guó)家征用；二是被征用對(duì)象是采用各種方法大幅度提高征地補(bǔ)償費(fèi)用和安置條件。? 妥善安置被征用土地單位和農(nóng)民的原則30國(guó)有土地使用制度和相關(guān)政策? 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，實(shí)行的是土地劃撥、無(wú)償使用的制度。? 20世紀(jì) 80年代，我國(guó)實(shí)行土地使用制度改革實(shí)踐，國(guó)有土地有償、有限年限使用制度，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地有償使用費(fèi)的制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)酣C 內(nèi)涵：土地所有權(quán)出讓是指國(guó)家將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金的含義是取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期的地租。在香港又稱(chēng)為土地批租。– 土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄒ卜Q(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)）由國(guó)家壟斷，任何單位 ]個(gè)人不得出讓國(guó)有土地的使用權(quán)；– 取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入的市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但地下埋藏物屬于國(guó)家所有。– 集體土地不經(jīng)征用，變?yōu)閲?guó)有土地之前不得出讓。? 出讓形式：– 招標(biāo)– 拍賣(mài)– 協(xié)議– 掛牌? 出讓年限 :– 居住用地 70年– 工業(yè)用地 50年– 教育科技文化衛(wèi)生、體育或其他用地 50年– 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年? 土地使用權(quán)的回收與終止：– 土地使用權(quán)到期后，如果使用者不申請(qǐng)續(xù)期和深情未被批準(zhǔn)，國(guó)家應(yīng)該無(wú)償回收土地使用權(quán)– 在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公眾利益需要，可提前回收土地使用權(quán)，但回收時(shí)要根據(jù)具體情況對(duì)土地使用者給與一定補(bǔ)償– 土地使用者如果不履行土地使用權(quán)合同，或者未按照合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，政府可無(wú)償回收土地使用權(quán)31? 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：– 土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣以上人民政府的批準(zhǔn)，在用地者繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)之后，將土地交付其使用或者無(wú)償使用（國(guó)有的荒山、灘涂等）的行為。一般情況下，劃撥土地沒(méi)有使用年限，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，凡是國(guó)有土地均按劃撥土地進(jìn)行管理。? 劃撥土地使用權(quán)的范圍包括 :– 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地