【正文】 銷售開發(fā)產(chǎn)品；方案二適用法規(guī)已作廢 扣除項(xiàng)目為 4000＋ 5000＋〔（ 4000＋ 5000） （ 10%＋ 20%）〕＋ 1000＝ 12700萬元。 增值率低于 20%，免征土地增值稅 840萬元。 )國際法優(yōu)于國內(nèi)法；實(shí)體法從舊，程序法從新。銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù) 3）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額： 維修基金 實(shí)質(zhì)重于形式 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。另外，吉祥公司委托四川光明裝飾工程公司進(jìn)行包工包料裝修，總金額 4120萬元。 ”非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，應(yīng)如何征收營業(yè)稅？ 根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按 “金融保險業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅 企業(yè)集團(tuán)從金融機(jī)構(gòu)取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后，由集團(tuán)所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥借款，按 支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的利息 不征收營業(yè)稅 包括三種情況：（ 1）出售國有土地使用權(quán)；（ 2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（ 3）存量房地產(chǎn)買賣。 暫免。轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的； 雙方合作建房后分房自用； 企業(yè)兼并。 銷售與裝修分開兩種裝修方式直接招標(biāo)裝修進(jìn)成本：收入和成本均增加，但因裝修的利潤空間較大，因此對土地增值稅的影響不大。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅國稅發(fā) [2023]84號《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》 （當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入的實(shí)際利潤與其預(yù)計利潤的差額） *25％。不能提供的，不得在稅前扣除。 代收款的相關(guān)政策營業(yè)稅 ：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定： “ 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。《國家稅務(wù)總局關(guān)于開展 2023年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》 國稅發(fā)〔 2023〕 22號 ? 六 、是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。示例一： A公司所得稅稅率為 25%。當(dāng)下屬公司微利的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立子公司的組織形式?！　?第三 ，公司內(nèi)投資收益不存在根據(jù)稅率差異補(bǔ)稅問題。 依據(jù)《稅收征管法》第六十九條的規(guī)定，若扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款 50%以上 3倍以下的罰款。問題：個人接受其他個人的捐贈是否需要繳納個人所得稅？以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的稅收相關(guān)問題營業(yè)稅土地增值稅房產(chǎn)稅、契稅企業(yè)及個人所得稅重要稅收策劃方案－ 1基本情況：甲公司取得一塊土地，成本 1000萬，沒有進(jìn)行開發(fā)。優(yōu)點(diǎn)：思路明確，操作簡單，無風(fēng)險；乙公司的購買款可以全額抵扣所得稅和土地增值稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字 [1995]048號； 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均繳納土地增值稅。 （《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》 國稅發(fā)〔 2023〕 119號）被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。 說明：　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 操作過程：一、江中集團(tuán)先注冊成立全資子公司 “ 南昌江中資產(chǎn)管理有限公司 ” ；二、江中集團(tuán)將灣里的生產(chǎn)用地以增加注冊資本的方式置入南昌江中資產(chǎn)管理有限公司，并完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)及公司注冊資本變更手續(xù)；三、江中藥業(yè)與江中集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓南昌江中資產(chǎn)管理有限公司的全部股權(quán)，完成股權(quán)變更登記手續(xù)。 　　 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等?！　?1按揭銷售，首付款實(shí)際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入 “短期借款 ”等科目?！　?1以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。 如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤。巧立名目虛列成本。虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個人所得稅。聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營業(yè)稅 將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅，躲避土地增值稅結(jié)算。將開發(fā)期間財務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本。 簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票少繳營業(yè)稅?！　?1舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。 　　 無正當(dāng)理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人。 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)稅金成本低； 操作簡單。（《公司法》第一百七十六條）公司分立，應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財產(chǎn)清單。缺點(diǎn)：公司分立 /合并需要的手續(xù)繁雜，時間長，有的需要債權(quán)人配合；公司分立 /合并對于稅務(wù)部門來說也是一個重點(diǎn)，過程也很長；同樣存在潛在的債權(quán)、債務(wù)及擔(dān)保風(fēng)險。（《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收個人所得稅問題的批復(fù)》國稅函 [2023]244號） （《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》財稅 [2023]191號） 相關(guān)稅金： 可抵扣金額 1000萬元，適用稅率 40% 個人無償贈與不動產(chǎn)時，對受贈人全額交契稅、印花稅。 并規(guī)定所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場價格核定應(yīng)納稅所得額?！　?B公司當(dāng)年繳納的所得稅 =100025%=250 萬元；集團(tuán)公司整體稅負(fù) =250萬元。(120%)(25%20%)=；　　集團(tuán)公司整體稅負(fù)=+=。當(dāng)子公司微利的情況下，子公司可以按 20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，使集團(tuán)公司整體稅負(fù)降低，在給母公司分配現(xiàn)金股利或利潤時，應(yīng)補(bǔ)稅差，則設(shè)立子公司對于整個集團(tuán)公司來說，其稅負(fù)為子公司繳納的所得稅和母公司就現(xiàn)金股利或利潤補(bǔ)交的所得稅差額。土地增值稅 ： 財稅字 [1995]48號： “ 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國稅發(fā)[2023]84號發(fā)票使用及審核新規(guī)國稅發(fā)〔 2023〕 80號： 在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票 特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票 ，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務(wù)報銷。 》 國稅函[1998]53號 、虛報房地產(chǎn)成交價格的；實(shí)的；格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。 抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息 不征 ；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債， 征 。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體所有。更加穩(wěn)定的客戶和租金收入簽訂中介合同 簽訂租賃合同籌劃前：吉祥公司與光明公司所簽訂的合同，光明公司應(yīng)繳營業(yè)稅為41203%（ 1＋ 7%＋3%）＝ 136萬元。江蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營商品零售。A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取