【正文】 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 計(jì)稅成本 ！ 138 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。 成本對象的確定原則 ！ 141 （四）分類歸集原則。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 ！ 146 （三）配套設(shè)施開發(fā)成本。 ！ 148 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有 6個(gè) : （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 計(jì)稅成本核算的一般程序 ！ 155 （二）對當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有 5種 （一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象建筑面積 247。 計(jì)算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象預(yù)算造價(jià)247。 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價(jià)按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 ！ 167 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 ！ 168 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價(jià)或溢價(jià)攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用、與借入資金相關(guān)且作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項(xiàng)。 （五）在建成本對象發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過 3個(gè)月的，其當(dāng)應(yīng)分?jǐn)傋拥慕杩钯M(fèi)用不入該成本對象，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。也可按期內(nèi)各成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 ！ 165 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 期內(nèi)全部成本對預(yù)定售價(jià) 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 162 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對象占地面積 247。 （四）對當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 ！ 150 （三）建筑安裝工程費(fèi)。 ！ 147 （四）代建工程開發(fā)成本。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 （二） 定價(jià)差異原則。 十、關(guān)于適用減免稅政策問題 ！ 135 （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 ！ 129 第 13項(xiàng)：成本對象報(bào)廢和毀損損失 成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 總可售面積 ！ 114 第 2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ○ 項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 ！ 115 ○ 屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用 ◎直接成本直接計(jì)入 ◎能分清成本對象的間接成本直接計(jì)入 ◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 ！ 116 ○ 屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時(shí)扣除 未完工成本對象 ！ 117 第 3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用 ○ 憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○ 預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 ！ 118 第 4項(xiàng)：維修費(fèi)用 ○ 日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 ○ 零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā) [2023]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 ！ 119 第 5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○ 已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除 ○ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ！ 120 第 6項(xiàng)：會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ○ 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ○ 按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 ！ 121 第 7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○ 出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○ 出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○ 無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 ！ 122 第 8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○ 能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 ！ 123 第 9項(xiàng)：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除。 （六）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的分類 經(jīng)濟(jì)適用房：○計(jì)稅毛利率不得低于 3% ○ 必須符合建住房 [2023]77號文的規(guī)定 非經(jīng)濟(jì)適用房 ○ 省會城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％ ○ 地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○ 其他地區(qū)，不得低于 10％ ！ 77 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ！ 78 （一）內(nèi)稅 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn) ○竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 ○開始投入使用 ○取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工 ！ 79 外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn) (142號文 ) ○ 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日； ○或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； ○或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。 ！ 65 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為： 2023 30%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實(shí)收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價(jià) 3428600 ！ 66 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對象籌劃法 ！ 61 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì) 20％的扣除基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算 土地 增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% ！ 12 關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評估指標(biāo)進(jìn)行分析。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 平均借款 =（長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)） 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% …… ！ 8 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 營業(yè)費(fèi)用率 =營業(yè)費(fèi)用 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 當(dāng)期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)） =當(dāng)期扣除金額 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等） =本期耗用能源（電度、自來水噸位） 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 管理費(fèi)用率 =管理費(fèi)用 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% ！ 9 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 財(cái)務(wù)費(fèi)用率 =財(cái)務(wù)費(fèi)用 247。 2 工資變動率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)