房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述-文庫吧在線文庫
【正文】 公司的資產(chǎn)得以上市。但借殼是個技術活和運氣活，順利的話，一次性成功，如果不順利，不僅需要重新選殼，而且很可能把企業(yè)卷入一個資金漩渦。 隨后，各地從加強宣傳、完善制度、規(guī)范管理、擴大個人貸款、改進服務等方面入手，推動了住房公積金工作的開展。 專用性： 住房公積金專門用于住房建設和消費，職工可用住房公積金購買、建造、翻建、大修自住住房，其他任何單位和個人不得挪用。 保障性 住房公積金管理原則 我國住房公積金管理的原則是住房公積金管理委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督。 住房公積金管理中心的職責主要有： 1）編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃； 2）負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3）負責住房公積金的核算； 4）審批住房公積金的提取、使用； 5）負責住房公積金的保值和歸還； 6）編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告； 7）承辦住房委員會決定的其他事項。（ 1）性質不同（ 2）發(fā)放方式不同（ 3）貸款對象有所不同（ 4）貸款條件有所不同 ：借款人應為本市正常繳存住房公積金的職工。借款人將所購的住房抵押給銀行，同時還要有具法人資格、符合擔保條件的第三方給予擔保。 個人住房公積金貸款的償還：等額本金和等額本息v 住房公積金的利率和稅收v 利率政策v 存款利率 :當年歸集的 % 上年結轉的%v 貸 款利率 :15年 530年v 沉淀資金利率： %v 稅收政策：免稅 5年以內(nèi) % % %5年以上 % % %住房公積金制度中的幾個問題 ：v 住房公積金的風險管理問題v 住房公積金運行的監(jiān)督問題v 職工個人的貸款勸和提村權問題 v 住房公積金歸集率不高v 住房公積金管理機構的設置混亂v 職工個人權益缺乏保障v 住房公積金的互助性難以發(fā)揮v 改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購買住房，支付醫(yī)療、就學、投資等費用，在達到 55歲的退休年齡或因殘疾無法勞動時，便可以用這筆儲蓄來維持生活。 （ 1）法律強制性 （ 2）綜合保障性 （ 3）自助性 （ 4）國家援助性 （三）與住房有關的公積金運作計劃 1968年，新加坡政府在以公積金為后盾的基礎上，提出 “居者有其屋 ”計劃，該計劃的成功實施，使新加坡成為世界上比較好地解決城市居民住房問題的少數(shù)國家之一。v 我國住房金融效率分析v 住房公積金貸款工具創(chuàng)新研究。會員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來存款購買私人住房，以及繳付有關購買該住房的律師費、印花稅、調查費等其他費用。 中央公積金制度不僅在建立住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系方面發(fā)揮了重要作用，而且對新加坡經(jīng)濟發(fā)展、消費結構和產(chǎn)業(yè)結構的調整，以及金融市場與資本市場的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。（一）新加坡中央公積金制度概況 新加坡中央公積金制度建立于 1955年，是根據(jù)新加坡《中央公積金法》建立的強制性儲蓄制度。也就是把相當于貸款額的 “硬通貨”押給銀行，如債券、存單等。 在準予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)。住房公積金的繳存由職工所在單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職 工繳存的部分一起存入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。 住房委員會在住房公積金管理方面的職責是：制定和調整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實施；擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計劃；審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。 政策性： 公積金的運作、管理、使用都受到有關政策規(guī)定的制約。 第四、轉變了職工群眾的住房觀念，為國有企業(yè)改革創(chuàng)造了條件。 1991年上海市住房制度改革方案中，借鑒新加坡中央公積金制度在全國率先推行住房公積金制度。H股 IPO對房地產(chǎn)企業(yè)約束較少，門檻較低，只需要業(yè)績征服投資者就可以了，但這也意味著企業(yè)在土地儲備、銷售額和負債率等方面表現(xiàn)優(yōu)異。參與投資者為中國大陸機構或個人。 會計師出具對股款的驗資報告v 國內(nèi)企業(yè)上市條件及流程 .doc國內(nèi)企業(yè)上市條件及流程 .doc 房地產(chǎn)上市公司的遴選 國外有關上市公司分類的標準體系u 全球產(chǎn)業(yè)分類標準 GICS： global industry classification 10個經(jīng)濟部門、 23個產(chǎn)業(yè)組、 59個產(chǎn)業(yè)和 123子產(chǎn)業(yè)組成u 全球分類系統(tǒng) GCS： global classification 10個經(jīng)濟組、 39個產(chǎn)業(yè)部門和 102產(chǎn)業(yè)子部門構成。 在指定報刊上刊登指示性報告167。 推薦人提出股份公司運行報告167。 選舉董事會、監(jiān)事會167。 與承銷商簽訂股票發(fā)行協(xié)議167。 編制公司章程167。 取得資產(chǎn)管理機關資產(chǎn)評估報批文件167。 取得上級機構和主管部門批準文件167。發(fā)起人認購的股本數(shù)額不少于公司你發(fā)行股本總額的 35%u 發(fā)行前一年末，凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例不低于 30%，無形資產(chǎn)占總股本數(shù)的比例不得高于 20%u 股本不少于 5000萬u 發(fā)行前三年累計凈經(jīng)營性現(xiàn)金流超過 5,000萬人民幣或累計營業(yè)收入超過 3億元；無形資產(chǎn)與凈資產(chǎn)比例不超過 20%； 發(fā)起人近三年無重大違法行為u 近三年連續(xù)盈利， 發(fā)行前三年的累計凈利潤超過 3,000萬人民幣；財務 指 標 最近一期末，無形 資產(chǎn) （扣除土地使用 權 、水 產(chǎn)養(yǎng)殖 權 和采 礦權 等后）在 凈資產(chǎn) 中所占比例不高于 20％。國內(nèi)本來有五大，政府各部門發(fā)的全牌照的資信評級機構，分別為大公國際，中誠信國際，聯(lián)合資信， 上海 遠東資信，上海新世紀評級
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