【正文】 且再次要求地方制定房?jī)r(jià)控 制目標(biāo)，更明確二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格實(shí)施“20%個(gè)人所得稅”政策，調(diào)控范圍逐漸延伸向存量房。拿地布局方面，企業(yè)合理布局謹(jǐn)慎拿 地，多以深耕現(xiàn)有區(qū)域?yàn)橹?，一二線城市仍是戰(zhàn)略重點(diǎn)。(4) 企業(yè)策略：銷(xiāo)售目標(biāo)穩(wěn)中求進(jìn)，聚焦主流需求同時(shí)適當(dāng)多元化，重點(diǎn)布局仍在一二線銷(xiāo)售方面，房企普遍調(diào)高 2013 年銷(xiāo)售目標(biāo)，增幅多在 10%以上，同時(shí)計(jì)劃加大新開(kāi)工面積和推盤(pán)確保業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)。(3) 不同城市：短期內(nèi)熱點(diǎn)城市政策力度大，量?jī)r(jià)上行空間有限，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間短期來(lái)看，市場(chǎng)熱點(diǎn)快速轉(zhuǎn)移，各類(lèi)城市內(nèi)部差異擴(kuò)大，北京等供不應(yīng)求城市在供應(yīng)加大背景下成交仍有上升可能， 上海等供求已提前釋放的城市，上行空間有限。成交方面，受前期 需求透支和供應(yīng)量受限影響，部分消費(fèi)者在政策出臺(tái)后觀望情緒再次上升，預(yù)計(jì)成交量在目前高位基礎(chǔ)上難以大幅反彈， 但在季節(jié)性因素和供應(yīng)加大的推動(dòng)下，二季度總體好于一季度，下半年趨于平穩(wěn)。 供應(yīng)方面，二季度仍將是上半年推盤(pán)小高峰，但由于預(yù)售監(jiān)管加強(qiáng)，環(huán)比增幅或?qū)⒌陀谕昶骄?，同比小幅下降。房地產(chǎn)調(diào)控方面，新一屆政 府仍將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)從限購(gòu)、信貸、稅收、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等各方面都更重地方差異性， 此外，各級(jí)地方政策的執(zhí)行力是調(diào)控效果和影響市場(chǎng)變化的關(guān)鍵。2. 2013 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望(1) 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，各地政策細(xì)則力度不同，貨幣投放是關(guān)鍵宏觀經(jīng)濟(jì)方面，政府工作報(bào)告將今年經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)預(yù)定為 %左右，經(jīng)濟(jì)持續(xù)溫和復(fù)蘇，物價(jià)上漲壓力緩解，預(yù)計(jì) 二季度乃至全年仍將延續(xù)這一趨勢(shì)。拿地方面，企業(yè)延續(xù)了去年下半年以來(lái)的穩(wěn)中求進(jìn)策略，拿地面積和拿地金額均明顯高于去年同期，一二線城市仍為熱點(diǎn)區(qū)域，拿地占比超七成。價(jià)格方面，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)延續(xù)了去年下 半年以來(lái)在北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市獲取優(yōu)質(zhì)地塊的傾向，樓面均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，全國(guó) 300 個(gè)城市住宅用地樓 面均價(jià)回升至 2011 年以來(lái)最高水平，同比漲幅達(dá) 37%，溢價(jià)率回升至 %，但仍處于歷史較低水平。成交方面，一季度十大城市二手房同比增長(zhǎng) 倍，受?chē)?guó)五條細(xì)則出臺(tái)前集中備案影 響，3 月二手房成交量激增，共成交 萬(wàn)套，創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，同環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò) 3 倍，增幅明顯超過(guò)新房。全國(guó)來(lái)看，12 月銷(xiāo)售指標(biāo)大幅增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均達(dá)到歷史同期最高水平；投資、開(kāi)工企穩(wěn)回升，投資額同比增長(zhǎng) %， 新開(kāi)工面積由同比下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng) %。供應(yīng)方面，一季 度重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市量同比增長(zhǎng) 37%，3 月受政策細(xì)則即將落地影響，代表城市新增供應(yīng)量明顯放大。(2) 新房：百城價(jià)格創(chuàng)歷史新高，重點(diǎn)城市 3 月成交達(dá)到近三年單月新高，全國(guó)投資開(kāi)工企穩(wěn)回升價(jià)格方面，一季度新房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭明顯，尤其是 3 月企業(yè)趕在新政策出臺(tái)和執(zhí)行的“空窗期”加緊提價(jià)推盤(pán)，熱 銷(xiāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)格持續(xù)走高，百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲且環(huán)比漲幅突破 1%，3 月均價(jià)近萬(wàn)元，創(chuàng)歷史新高。2013 年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2013 年 4 月 10 日目錄摘要...................................................................................................................................................... 1第一部分：2013 年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)........................................................................... 31. 政策環(huán)境：“國(guó)五條”出臺(tái)，限購(gòu)限貸限價(jià)稅收力度再升級(jí) ...................................................... 32. 新房：價(jià)格創(chuàng)歷史新高，3 月成交達(dá)到近三年單月新高，全國(guó)投資開(kāi)工企穩(wěn)回升.................. 103. 二手房：價(jià)格漲幅高于新房，需求集中釋放，量?jī)r(jià)均達(dá)歷史新高........................................... 274. 土地：供求同比大幅增長(zhǎng)，樓面價(jià)、溢價(jià)率穩(wěn)步回升 ............................................................. 315. 企業(yè)：銷(xiāo)售顯著回升，拿地仍以一二線熱點(diǎn)城市為主，資金狀況好轉(zhuǎn).................................... 39第二部分：2013 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望.................................................................................... 451. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，各地政策細(xì)則力度不同，貨幣投放是關(guān)鍵.................................... 452. 市場(chǎng)展望：政策落地壓制二季度量?jī)r(jià)上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)無(wú)憂 ................. 473. 不同城市：短期內(nèi)熱點(diǎn)城市政策力度大、量?jī)r(jià)受限，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間......................... 514. 企業(yè)策略：穩(wěn)中求進(jìn)，聚焦主流需求同時(shí)適當(dāng)多元化，重點(diǎn)布局仍在一二線城市 ................. 55結(jié)語(yǔ).................................................................................................................................................... 6059 / 62摘要1. 2013 年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)(1) 政策：“國(guó)五條”出臺(tái)，限購(gòu)限貸限價(jià)力度再升級(jí)，二手房個(gè)稅從嚴(yán)執(zhí)行2013 年一季度，中央出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則，對(duì)限購(gòu)、限貸、限價(jià)的要求再次升級(jí)，二手房“20%個(gè)稅”政策從嚴(yán)執(zhí) 行，房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)拉開(kāi)帷幕，各地細(xì)則也在 3 月底陸續(xù)出臺(tái)。此外，房產(chǎn)稅、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)推進(jìn)， 保障房重心從建設(shè)向管理轉(zhuǎn)移，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展打下基礎(chǔ)。成交方面，一季度重 點(diǎn)城市住宅成交量為近四年同期最高，3 月成交創(chuàng) 2010 年調(diào)控以來(lái)單月新高，一線城市回升幅度最大。但新增供應(yīng)總體 低于同期需求，多數(shù)代表城市銷(xiāo)供比大于 1，部分城市新增供應(yīng)相對(duì)不足，庫(kù)存持續(xù)回落，出清周期基本平穩(wěn)。(3) 二手房：價(jià)格漲幅高于新房，需求集中釋放，量?jī)r(jià)均達(dá)歷史新高價(jià)格方面，一季度十大城市主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲 6%，其中 3 月漲幅最為明顯，環(huán)比上漲 %，均價(jià)創(chuàng)歷史 新高，同比漲幅是新房的 3 倍左右。(4) 土地：供求同比大幅增長(zhǎng)，樓面價(jià)、溢價(jià)率穩(wěn)步回升供求方面，一季度全國(guó) 300 個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng) %、%，出讓金同比增長(zhǎng) 88%，但 相比去年四季度呈現(xiàn)季節(jié)性下降，二三月由于春節(jié)和政策因素相比一月持續(xù)回落。(5) 企業(yè)：銷(xiāo)售顯著提升，拿地態(tài)度穩(wěn)中求進(jìn)，資金壓力繼續(xù)緩解銷(xiāo)售方面，2013 年一季度，萬(wàn)科等十家代表企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匡@著提升，銷(xiāo)售額環(huán)比下降 4%，同比增長(zhǎng) 74%，處于近年較高水平，其中 3 月業(yè)績(jī)回升明顯。資金方面，各項(xiàng)資金來(lái)源增速比去年大幅增長(zhǎng)，一 季度國(guó)內(nèi)貸款占比繼續(xù)回升，一定程度上緩解企業(yè)債務(wù)壓力，多數(shù)企業(yè)短期償債壓力較去年底有所緩解。貨幣政策方面，經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇和通脹壓力緩解背景下，貨幣政策趨穩(wěn)可能性較大，新增 貸款穩(wěn)步增加總體有利房地產(chǎn)業(yè)，但部分地區(qū)差別化信貸政策從嚴(yán)執(zhí)行帶來(lái)一定的不確定性。(2) 市場(chǎng)趨勢(shì)：政策落地壓制二季度量?jī)r(jià)上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)無(wú)憂二季度市場(chǎng)量?jī)r(jià)受供應(yīng)、政策等多方影響，上行空間有限，但下半年乃至全年仍維持去年底的向好判斷，增長(zhǎng)無(wú)憂。從 土地成交和開(kāi)工建設(shè)情況來(lái)看，此前在建項(xiàng)目仍未全面推向市場(chǎng)，潛在供應(yīng)充足，全年供應(yīng)增長(zhǎng)無(wú)憂。價(jià)格方面，受政策壓力和市場(chǎng)預(yù)期影響， 預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩，房?jī)r(jià)漲幅較大的城市政策執(zhí)行可能從嚴(yán)，但從全年來(lái)看，房?jī)r(jià)下行的可能性較小。中長(zhǎng)期來(lái)看，不同城市分化將更加顯著，一線城市集聚效應(yīng)將更加明顯， 區(qū)域中心城市后發(fā)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，三四線城市存在不確定性。產(chǎn) 品方面，仍聚焦市場(chǎng)主流需求，主推面向剛需的中小戶(hù)型，適時(shí)適當(dāng)多元化發(fā)展。第一部分：2013 年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)1. 政策環(huán)境：“國(guó)五條”出臺(tái)，限購(gòu)限貸限價(jià)稅收力度再升級(jí)2 月 20 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“國(guó)五條”，指明繼續(xù)調(diào)控的主要方向，預(yù)示著新一輪調(diào)控由此 開(kāi)始。此外， 兩會(huì)期間，中央及各部委領(lǐng)導(dǎo)人多次表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心。圖：全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化及關(guān)鍵政策60%2% %“ 條50%40%%%30%%20%%10%%1月國(guó)十一”4月 “國(guó)十條”“”新政1月“國(guó)八條”7月 2月 55.“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議” “國(guó)五條”100110021003100410051006100710081009101010111012110111021103110411051106110711081109111011111112120112021203120412051206120712081209121012111212130113020% %10%%20%商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率（左） 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（右）%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，CREIS 中指數(shù)據(jù)，(1) “國(guó)五條”奠定從緊基調(diào)，新房、存量房“兩手抓”表：2013 年“國(guó)五條”細(xì)則與 2011 年“國(guó)八條”的比較新國(guó)八條（20110126）國(guó)辦發(fā)〔2011〕1 號(hào)國(guó)五條細(xì)則（20130301）國(guó)辦發(fā)〔2013〕17 號(hào)限購(gòu)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，原則上 對(duì)本地戶(hù)籍家庭限購(gòu) 2 套房，對(duì)非本 地戶(hù)籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1 套房，對(duì)非本地戶(hù)籍又不能提供相 關(guān)證明的暫停其購(gòu)房。 已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要在嚴(yán) 格執(zhí)行（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1 號(hào)）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住 房限購(gòu)措施。216。個(gè)人房貸對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付 款比例不低于 60%，貸款利率不低于 基準(zhǔn)利率的 倍。216。216。房?jī)r(jià)控制 目標(biāo)各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居 民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年 度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保 持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不 含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公 布。 對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到 位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。 嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收 政策。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切 配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收 征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按 轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征。保障房加大保障性安居工程建設(shè)力度。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退 出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。 全面落實(shí) 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470 萬(wàn)套、 新開(kāi)工 630 萬(wàn)套的任務(wù)。 加強(qiáng)分配管理。2013 年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外 來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶Ｍ恋毓?yīng)各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保 障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套 型普通商品住房用地不低于住房建設(shè) 用地供應(yīng)總量的 70%的要求。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式 供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。 原則上 2013 年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去 5 年平均實(shí) 際供應(yīng)量。216。住房信息 系統(tǒng)建設(shè)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完 善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組整理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，限購(gòu)升級(jí)。細(xì)則統(tǒng)一了限購(gòu)的區(qū)域、 類(lèi)型、資格審查要求等，力度進(jìn)一步升級(jí)。細(xì)則要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例 和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。2012 年二季度至今，一線城市及重點(diǎn)二線城市市場(chǎng)回暖跡象明顯，中 央已深刻認(rèn)識(shí)到調(diào)控重心應(yīng)集中于抑制熱點(diǎn)城市的投機(jī)投資需求，限購(gòu)加限貸的升級(jí)正是意在擠壓 此類(lèi)需求。首次明確從嚴(yán)征收二手房交易 20%個(gè)稅。根據(jù)此前規(guī)定，“普通住宅按照房屋成交價(jià)的 1%或 轉(zhuǎn)讓所得(賣(mài)出價(jià)格買(mǎi)入價(jià)格，下同)的 20%計(jì)征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的 2%或轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；自有住房如滿 5 年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。3 月各地細(xì)則出臺(tái)前，由于擔(dān)心稅費(fèi)增加，多個(gè)城市二手房交易大幅增長(zhǎng)，表明該 政策一定程度上加劇了市場(chǎng)的波動(dòng)。2013 年一季度市、縣人民政