【正文】 蘇州、大連、重慶、天津、長沙、 無錫、沈陽、鄭州等 11 個城市；三線城市包括銅陵、東莞、揚州、南通、惠州 5 個城市。市東莞 3 月新增供應較前兩月均值增長近 9 成，增幅較大，超過三線城市平均水平（66%）。圖：2013 年 3 月重點城市供應量與 12 月均值對比500%400%410%3月對12月均值的環(huán)比 梯度城市均值390% 376%300%200%233%99% 89%66%100%0%21%80%86%0% 19%89%100%上海 北京 廣州 深圳 杭州 蘇州 重慶 天津 武漢 東莞一線 二線 三線數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，(4) 供求對比：部分城市新增供應不足，銷供比遠大于 1，庫存持續(xù)回落，出清周期趨穩(wěn)216。 銷供比：多數(shù)城市銷供比大于 1，新增供應相對不足圖：2010 年至今 10 個代表城市商品住宅成交面積及新批上市面積走勢1200成交 供應1000800萬平方 600米4002000圖：2011 年至今 10 個代表城市銷供比走勢54312Q413Q12 112Q312Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q1 12Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q212Q312Q413Q112Q112Q20平均 北京 上海 廣州 深圳 杭州 武漢 蘇州 南昌 揚州 惠州數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，多數(shù)代表城市銷供比大于 1，需求集中釋放，整體供不應求。2013 年一季度，10 個代表城市 成交量同比大幅增長 69%，而供應量同比增長 31%，一季度平均銷供比達到 ，供不應求態(tài)勢進一步擴大。10 個代表城市中 6 個城市銷供比較 2012 年四季度有所提高，僅杭州銷供比略低于 1。一季度，北京由于新增供應較小，銷供比達 ，在各城市中最高，較上年四季度提高 ；武漢 一季度銷供比僅次于北京，達到 ；上海、惠州、南昌、深圳、廣州、蘇州和揚州銷供比在 之間。216。 庫存及去化：庫存持續(xù)回落，出清周期基本平穩(wěn)圖：2010 年至今 10 個代表城市可售面積及出清周期7000可售面積 出清周期 216000 185000 15萬平 4000 12方 月米 3000 92000 61000 30 0注：10 個代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南昌、蘇州、揚州、惠州。數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，庫存持續(xù)回落，出清周期基本保持平穩(wěn)。2013 年以來，重點城市庫存量持續(xù)回落，截至 3 月 底，10 個代表城市可售面積為 6246 萬平方米，較上月小幅下降 %，與 2012 年底相比下降 %。 絕大多數(shù)代表城市可售面積較去年底明顯回落，其中北京降幅最大，超過 20%。從出清周期來看，3 月，10 個重點城市平均出清周期為 個月，比 2012 年年底縮短 個月，基本保持平穩(wěn)，6 個 城市的出清周期較去年底有所縮短，一線城市北京、上海、廣州和深圳由于市場明顯升溫，去化速 度加快，均較上年底縮短 1 個月以上。216。 不同城市供求表現(xiàn)差異較大，北京等城市新增供應不足壓制成交上行空間，短期供不 應求壓力最為突出圖：2009 年至今代表城市商品住宅成交面積及新批上市面積走勢（單位：萬平方米）200成交 供應 月均成交 月均供應400成交 供應 月均成交 月均供應1601413201208010387 94 68240160128 12711740 5908026 44094 90 50240成交 供應 月均成交 月均供應上海120成交 供應 月均成交 月均供應 杭州20016015880120 114102 5192 89 78 3632 34808240 61074 6240 3524027 32 3214數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，從供需對比來看，不同城市表現(xiàn)分化，北京、武漢等城市新增供應較低，成交量回升力度受限， 而上海、杭州等城市供應量則達到歷史較高水平。成交方面，2013 年一季度，代表城市北京、上海、 武漢和杭州的月均成交量均已超出去年月均水平，3 月受“國五條”政策出臺預期影響，各地需求 集中釋放，其中上海成交量（154 萬平方米）創(chuàng)調控以來單月新高，北京和武漢較調控以來高點下 降 10%左右，杭州比前期高點低 20%左右。供應方面，不同城市表現(xiàn)分化，北京和武漢 3 月新增供 應量僅為成交量的 30%左右，上海 3 月新增供應量（133 萬平方米）是成交量的 86%，杭州新增供 應量（73 萬平方米）為成交量的 倍，是 2010 年調控以來單月最高水平。(5) 全國整體情況：銷售指標大幅增長，投資額、新開工企穩(wěn)回升216。 需求：各項銷售指標同比大幅增長，絕對值達歷史新高圖：2007 年至今全國商品房和住宅銷售面積及銷售額同比增速100% 商品房銷售額同比增長率 商品房銷售面積同比增長率 住宅銷售額同比增長率 住宅銷售面積同比增長率75%50%25%0%25%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，全國商品房銷售額與銷售面積同比增長顯著，絕對值達歷史同期新高。2013 年 12 月，全 國商品房銷售面積 10471 萬平方米，同比增長 %，銷售額為 7361 億元，同比增長 %， 兩項指標絕對值均為歷史同期的最高水平。圖：2006 年至今各類物業(yè)銷售額同比增長率120%住宅 辦公樓 商業(yè)用房90%%%60%30%%0%30%2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013:12數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，分物業(yè)來看，住宅和辦公樓銷售額的增速最為顯著。12 月，住宅銷售額為 6301 億元，同比增 長 %，銷售面積為 9494 萬平方米，同比增長 %，增速均超過 2009 年全年高點。辦公樓銷 售額為 億元，同比增幅（%）為各類物業(yè)中最高，銷售面積為 萬平方米，同比增 長 %。商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長 %，增幅明顯低于其他物業(yè)類型，銷售面積為 525 萬 平方米，同比下降 %。從銷售均價看，辦公樓單價最高漲幅最快，達 14251 元/平米，同比增長%。216。 投資：絕對量為歷史同期最高，增速明顯回升圖：2007 年至今房地產開發(fā)投資額及其同比增速8 房地產開發(fā)投資額(左) 住宅開發(fā)投資額(左) 房地產投資同比 住宅投資同比40%6 30%萬億4 20%元2 10%0 0%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，開發(fā)投資額絕對值為歷史最高水平，增速明顯上升，住宅投資增速高于整體水平，占比較歷史 同期略有回升。12 月，全國房地產開發(fā)投資額為 億元，是歷史同期的最高水平，同比增長%，較 2012 年提高 個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為 億元，同比增長 %， 增幅超過整體 個百分點，但仍低于過去七年平均增速（%） 個百分點。住宅開發(fā)投資占 房地產開發(fā)投資的比重為 %，低于 2012 年 個百分點，較歷史同期略有回升。216。 開工：新開工面積增速止跌回升，絕對值為歷年同期新高圖：2006 年至今全國房屋新開工和施工面積及其同比增速60 施工面積(左) 新開工面積(左) 施工面積同比(右) 新開工面積同比(右)80%50億 40平方 30米60%40%20%2010 0%0 20%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，新開工面積增速大幅上升，施工面積、竣工面積創(chuàng)歷史同期新高。12 月，全國房屋新開工面 積為 億平方米，由下降轉為同比增長 %，高于去年同期 個百分點，其中住宅新開工面 積為 億平方米，同比增長 %。全國房屋施工面積為 億平方米，為歷史同期的最高水平， 同比增長 %，其中住宅施工面積為 億平方米，同比增長 %。全國房屋竣工面積為 億平方米，同比增長 34%，較 2012 年增加 個百分點，其中住宅竣工面積為 億平方米， 同比增長 %。216。 供求對比：銷售好轉進一步緩解庫存壓力，并已帶動投資開工指標企穩(wěn)回升圖：2006 年至今全國商品房供需差與銷供比4 新開工面積銷售面積(左) 銷供比(右)3 億平 方 2米10 1 數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，全國商品房銷供比較去年同期有所回升，去庫存壓力較小。2013 年 12 月，商品房新開工面積 與銷售面積的差值為 億平方米，銷供比為 ，高于去年同期的 。供過于求壓力繼續(xù)緩 解，主要源于銷售面積的增速高于新開工面積。圖：2005 年至今全國商品房銷售額與開發(fā)投資額對比銷售額(左) 開發(fā)投資額(左) 銷售投資比(右)萬億 元數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，銷售投資比明顯高于去年同期水平。2013 年 12 月，全國銷售投資比為 ，明顯高于去年 同期的 。去年 10 月以來銷售額持續(xù)超過開發(fā)投資額，今年 12 月增速更是高達 78%，相比投 資額的領先優(yōu)勢更加明顯，表明企業(yè)的投資回報速度加快，資金壓力得到緩解。216。 資金來源：整體增速小幅提升，國內貸款占比顯著增長圖：2006 年至今全國開發(fā)企業(yè)資金來源同比增速270% 資金來源 國內貸款 利用外資 自籌資金 定金及預付款 個人按揭貸款240%210%180%150%120%90%60%30%0%30%60%圖：2005 年至今全國開發(fā)企業(yè)不同資金來源占比100%80%60%% % %%% % % %%其他資金自籌資金40%% % %%% % % %%利用外資20%% % % % % % % %%國內貸款% % % % % % % % %0%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013:12數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，資金來源整體增速提高，與銷售相關的預付款和按揭貸款回升幅度最大，國內貸款占比創(chuàng)歷史新高。2013 年 12 月，房地產開發(fā)企業(yè)總資金來源合計 萬億元，同比增長 %，是近兩年來的最高增速。具體來看，國內貸款創(chuàng)歷史新高，達 3938 億元，同比增長 %，占比 %，是 2