【正文】 自2006年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。n 2011年住宅價(jià)格保持基本平穩(wěn)。n 2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。各年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕度資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕度=房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資名義利率與實(shí)際利率變化資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)分報(bào)告一：住宅市場(chǎng)分析65摘 要住宅存量特征分析市場(chǎng)化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；%n 。其次，2010年末雖然已經(jīng)經(jīng)歷兩次加息，但利率水平總體來(lái)說(shuō)仍處在低位，負(fù)利率狀況仍然存在，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)通脹預(yù)期仍然較高，房?jī)r(jià)存在一定的上漲壓力。將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)約1個(gè)百分點(diǎn)。加快保障性住房建設(shè)對(duì)城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都產(chǎn)生積極影響。一是在制度建設(shè)層面上，一系列規(guī)范住房保障建設(shè)的政策相繼發(fā)布。2009年城鎮(zhèn)保障性住房竣工大約250萬(wàn)套，約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)的28%；，大約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的20%。2011年，宏觀經(jīng)濟(jì)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，我們估計(jì)GDP增幅會(huì)在9%左右。與2009年快速增加的房屋交易量相比，2010年房屋交易量增幅逐步回落，9月后商品房屋銷量有所上升。2010年三大重點(diǎn)區(qū)域商品房銷售面積增幅下降資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2010年?yáng)|中西地區(qū)商品房銷售面積增幅下降資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2010年111月40個(gè)重點(diǎn)城市中商品房銷售面積變化幅度最大的10個(gè)城市單位：%銷售面積增幅較大城市銷售面積增幅較小城市石 家 莊 合 肥 西 寧 寧 波 昆 明 廈 門 太 原 南 京 呼和浩特 溫 州 西 安 北 京 長(zhǎng) 春 蘇 州 鄭 州 杭 州 三 亞 上 海 哈 爾 濱 深 圳 2010年四個(gè)直轄市商品房銷售面積增幅下降資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)東中西各地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰ο陆?009年?yáng)|中西部地區(qū)第二居所比例均有所提高，中西部地區(qū)偶爾居住的第二居所比例較低2009年，%%，其中58%用于出租；%%，其中59%用于出租；%提高到11%，其中69%用于出租。2010年長(zhǎng)三角珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品房新開工面積較快增加資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2010年111月，四個(gè)直轄市商品房新開工面積均同比增加，重慶、北京、上海商品房新開工面積分別同比增加44%、31%、83%，增幅均比去年同期增加；天津商品房新開工面積同比增加3%，增幅與去年同期相等。2010年，三大重點(diǎn)地區(qū)商品房施工面積增幅均有所增加。2010年長(zhǎng)三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)土地購(gòu)置面積較快增加資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2010年前11個(gè)月，北京和上海購(gòu)置土地面積較快增加，分別同比增加70%和53%，天津和重慶購(gòu)置土地面積仍為負(fù)增長(zhǎng)。2010年，西部地區(qū)購(gòu)置土地面積大幅度增加。2010年，四個(gè)直轄市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均比去年有所增加。2010年，東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅顯著增加。2010年?yáng)|中西部地區(qū)商品房銷售面積增幅下降，其中東部地區(qū)商品房銷售面積增幅下降最多。o 第4季度房?jī)r(jià)漲幅增加。前9個(gè)月，%，環(huán)比上漲7%；%，%；%，環(huán)比上漲1%。長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)8月份和9月份商品房銷售面積均表現(xiàn)為環(huán)比增加，9月份商品房成交量超過(guò)去年同期水平；40重點(diǎn)城市中，60%以上城市8月份以來(lái)商品房銷售面積環(huán)比增加。長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)新建住宅與二手住房?jī)r(jià)格漲幅明顯回落，核心城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降。o 2010年前5個(gè)月房屋銷售價(jià)格保持上漲，5月份漲幅迅速回落，70大中城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。2010年1季度，%，增幅比去年同期增加52個(gè)百分點(diǎn)，但比上季度減少19個(gè)百分點(diǎn)。3月份70個(gè)大中城市中半數(shù)以上的城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所增加，其中二手住房漲幅相比2月份增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)的城市有15個(gè)，包括上海、西安、青島、石家莊、鄭州、廈門、北京等。2010年第1季度，商品房銷售面積15361萬(wàn)平方米，%，增幅比去年同期增加28個(gè)百分點(diǎn)，比上季度減少27個(gè)百分點(diǎn)。普通住宅租賃價(jià)格上漲最快從不同物業(yè)類型來(lái)看，2010年前3季度，住宅、辦公樓、商業(yè)用房的租賃價(jià)格分別環(huán)比上漲12%、%、2%，分別同比上漲8%、%、%。70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為：三亞、海口、蘭州、溫州、岳陽(yáng)、遵義、湛江、烏魯木齊、牡丹江、常德。從環(huán)比來(lái)看，2010年70大中城市房?jī)r(jià)變化呈現(xiàn)三個(gè)階段特征：14月房?jī)r(jià)較快上漲，%左右；58月房?jī)r(jià)平穩(wěn)，%，%，8兩月房?jī)r(jià)平穩(wěn)；912月房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，%左右。2010年各類型商品房銷售面積增幅回落資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2010年各類型物業(yè)銷售面積增幅回落2010年，商品住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積增幅均逐步回落，增幅低于去年同期。近年商品房各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)變化資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2010年商品房屋新開工面積增幅較快增加資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)各類型物業(yè)新開工面積增幅增加2010年111月，%，增幅比去年同期增加約33個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓新開工面積3227萬(wàn)平方米，同比增加42%，增幅比去年同期增加21個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房新開工面積15609萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49％，增幅增加14個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資48267億元，%，增幅高于去年同期17個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅約9個(gè)百分點(diǎn)，為1998年以來(lái)最高水平。%、10%、%。111月，%；，%。”加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！掇k法》進(jìn)一步細(xì)化了房屋租賃登記備案制度，規(guī)范了商品房屋租賃行為，規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，明確房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)o 2010年1月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。o 2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，指出商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。主要措施包括：一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。房地產(chǎn)政策從緊國(guó)務(wù)院三次出臺(tái)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲o 2010年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳頒發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要內(nèi)容包括：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。央行年內(nèi)兩次加息。中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開的2010年第一、第二、第三季度例會(huì)均指出，要按照黨中央、國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。根據(jù)CPI與M2增速的相關(guān)關(guān)系，我們建立了CPI預(yù)測(cè)模型。3．凈出口變動(dòng)估計(jì)2010年世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)溫和復(fù)蘇跡象，但基礎(chǔ)依然不穩(wěn)，存在許多不確定因素，2011年外需增長(zhǎng)不容樂(lè)觀。估計(jì)2011年房地產(chǎn)業(yè)民間自發(fā)投資增速將有非常顯著的回落，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投資也不太可能出現(xiàn)大幅增加。但是，在目前世界宏觀指標(biāo)改善緩慢，發(fā)達(dá)國(guó)家失業(yè)率依然居高不下，國(guó)際貿(mào)易摩擦及貿(mào)易壁壘增加，以及人民幣持續(xù)升值預(yù)期下，持續(xù)地再現(xiàn)前若干年的出口高增長(zhǎng)顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因而制造業(yè)出口部門的投資高增長(zhǎng)將難于再現(xiàn)。從其表現(xiàn)看，目前尚未出現(xiàn)全面通脹的跡象。%，快于出口增速。作為刺激政策的具體載體，2009年國(guó)有及國(guó)有控股（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有）投資迅猛增加，城鎮(zhèn)國(guó)有固定資產(chǎn)投資實(shí)際增速（%）比2008年（%）。農(nóng)村居民人均純收入5919元，%，扣除價(jià)格因素，%。初步測(cè)算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。長(zhǎng)三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)購(gòu)置土地面積較快增長(zhǎng)、珠三角地區(qū)購(gòu)置土地面積與去年大致相等。2季度：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅繼續(xù)回落，價(jià)格漲幅回落甚至下跌，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體投資意愿依然較高。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給較快增加，需求增長(zhǎng)回落，房?jī)r(jià)上漲但漲幅回落；房租較快上漲n 2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積較快增加，土地價(jià)格保持較快上漲?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。n 2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和商品房新開工面積較快增長(zhǎng)，商品房施工面積增幅增加，竣工面積增幅下降。3季度：房屋成交量增幅繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)漲幅趨緩但9月份房?jī)r(jià)漲幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿低于2季度。三大重點(diǎn)區(qū)域商品房新開工面積較快增加，竣工面積增幅下降。分季度看，%，%，%，%。預(yù)計(jì)2011年GDP增長(zhǎng)9%左右，CPI漲幅為4%左右。2010年城鎮(zhèn)國(guó)有投資增速大幅回落，111月累計(jì)實(shí)際增速下降到15%，基本回落到了2008年水平。2010年全年貿(mào)易順差達(dá)到了1831億美元，%。二、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)（一）2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)估計(jì)1．投資增長(zhǎng)估計(jì)2010年固定資產(chǎn)投資增速大幅回落，向2003年以來(lái)的趨勢(shì)回歸。數(shù)據(jù)顯示，20052008年制造業(yè)投資實(shí)際增速已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從2005年的37%下降到2008年的20%，2009年有所上升（%），2010年回歸下降趨勢(shì)（%）。盡管中央政府宣布大幅增加保障性住房投資（2011年開工數(shù)1000萬(wàn)套），可以在一定程度上抵消自發(fā)投資的回落，但受資金約束，該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有相當(dāng)難度。2010年出口增速回升幅度較大，規(guī)模已恢復(fù)到2008年底水平。根據(jù)預(yù)測(cè)模型和2010年M2的增長(zhǎng)情況預(yù)測(cè)，2011年CPI升幅為4%左右。要密切關(guān)注國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的新變化，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)；認(rèn)真落實(shí)“有扶有控”的信貸政策，繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機(jī)制，增強(qiáng)匯率彈性。中國(guó)人民銀行分別于10月19日和12月25日兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。二是完善差別化的住房信貸政策。o 2010年9月，房地產(chǎn)調(diào)控“新五條”要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。o 2010年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴(yán)格建設(shè)和準(zhǔn)入管理，強(qiáng)化使用過(guò)程的監(jiān)督，加強(qiáng)上市交易管理。2011年實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)政策靈活性決策層認(rèn)為，2011年世界經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)恢復(fù)增長(zhǎng)，但不穩(wěn)定不確定因素仍然較多。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將繼續(xù)以增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)為主。2010年地價(jià)保持較快上漲2009年全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格漲幅逐季增加，%，漲幅比2008年減少4個(gè)百分點(diǎn)。分季度來(lái)看，居住用地價(jià)格漲幅逐季回落，商業(yè)旅游娛樂(lè)用地價(jià)格漲幅第3季度高于第2季度。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)商品住宅和其他物業(yè)投資增幅增加最快2010年，除商業(yè)用房外，商品住宅和其他物業(yè)開發(fā)投資增幅均比去年同期增加。2010年下半年各種類型商品房屋新開工面積增幅回落資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)2010年商品房需求增長(zhǎng)回落2010年，商品房銷售面積增幅持續(xù)回落。全年商品住宅銷售面積為92118萬(wàn)平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期46個(gè)百分點(diǎn)；，%，增幅低于去年同期9個(gè)百分點(diǎn)；，%。%。在房?jī)r(jià)上漲較快的城市中，二三線城市占多數(shù)。13各季度中，2季度房屋租賃價(jià)格上漲最快。其中，商品住宅銷售面積增幅較上季度回落，辦公樓和商業(yè)用房銷售面積增幅繼續(xù)增加。3月份70個(gè)大中城市中有21個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)到或超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，北京、南京、西安、合肥價(jià)格漲幅接近或達(dá)到2%。銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，但增幅均比上季度有所回落，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、國(guó)內(nèi)貸款增幅分別比上季度回落38個(gè)百分點(diǎn)、83個(gè)百分點(diǎn)、38個(gè)百分點(diǎn)。受翹尾因素影響，2010年以來(lái)房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度，前4個(gè)月漲幅逐月上升，5月份房?jī)r(jià)同比漲幅回落。o 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿保持較高水平。o 第3季度房?jī)r(jià)漲