【正文】 下降，說明三大地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰υ诔掷m(xù)下降。2008年末，為應(yīng)對金融危機(jī)，中央出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，減免契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等稅費(fèi)，對首次購房者實(shí)行7折利率優(yōu)惠，均在一定程度上降低了居民購房負(fù)擔(dān)，提高了居民住房支付能力。2009年，東中西部地區(qū)的HAI低于2008年，分別為81128（按照30年還款期計(jì)算）。如果采用20年還款期限計(jì)算，則2009年中部地區(qū)HAI也低于100，為98。2009年末東中西地區(qū)HAI下降資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫2011年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測2010年房地產(chǎn)市場走勢相對平穩(wěn)2010年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次大力度的調(diào)控：1月份國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，4月份出臺《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，9月底國家有關(guān)部委分別出臺措施堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲。幾次調(diào)控彰顯了政府堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求防止房價(jià)過快上漲的決心。與2009年快速增加的房屋交易量相比，2010年房屋交易量增幅逐步回落，9月后商品房屋銷量有所上升。房價(jià)全年呈現(xiàn)累計(jì)小幅上漲，但在三次調(diào)控政策的作用下，呈現(xiàn)階段性特征：14月份房價(jià)較快上漲，%左右；58月份房價(jià)平穩(wěn)，%，%，8兩月房價(jià)平穩(wěn)；912月份房價(jià)穩(wěn)步上漲，%左右。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿高漲。，%，增幅達(dá)到2003年以來的最高幅度；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資48267億元，%，增幅高于去年同期17個百分點(diǎn)，為1998年以來最高水平；，%，增幅增加28個百分點(diǎn)，為2000年以來的最高增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的高漲，一方面說明2009年市場交易量的大幅增加大大消化了企業(yè)手中的房屋存貨，市場中可供銷售的房屋總量不足；另一方面說明企業(yè)資金充裕，拿地意愿較高，同時土地供應(yīng)量的增加也說明了政府增加房屋供給的政策效果。總之，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升、通脹壓力漸增、政策環(huán)境從緊的外部因素影響下，2010年的房地產(chǎn)市場仍然走出了相對平穩(wěn)的態(tài)勢。2011年房地產(chǎn)市場走勢的影響因素2011年GDP增長預(yù)計(jì)在9%左右，低于2010年CPI漲幅預(yù)計(jì)在4%左右，相當(dāng)于2010年的水平影響2011年房地產(chǎn)市場走勢的因素包括：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢；物價(jià)變化形勢；宏觀調(diào)控政策的影響；保障性安居工程的推進(jìn)等等。一、預(yù)計(jì)2011年宏觀經(jīng)濟(jì)增長回落，物價(jià)繼續(xù)上漲%，%達(dá)到預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。2011年，宏觀經(jīng)濟(jì)將保持平穩(wěn)增長，我們估計(jì)GDP增幅會在9%左右。其中，全社會固定資產(chǎn)投資投資名義增速在20%左右，社會消費(fèi)品零售額名義增速在18%左右，貿(mào)易順差估計(jì)與2010年持平。在GDP9%的增速中，%，%。2011年經(jīng)濟(jì)增長速度將低于2010年的經(jīng)濟(jì)增速。預(yù)計(jì)2011年CPI漲幅為4%左右。受翹尾因素的影響，上半年CPI漲幅要高一些，下半年CPI漲幅會有所回落。2010年保障性住房投資拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加約5個百分點(diǎn)，保障性住房竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重超過20%二、保障性住房建設(shè)對投資增長和住房供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響目前，城鎮(zhèn)保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)房、城市棚戶區(qū)改造、煤礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造和危舊房改造。2009年加快棚戶區(qū)改造成為應(yīng)對國際金融危機(jī)的對策之一，中央加大了對廉租房和棚戶區(qū)改造的支持力度。2009年城鎮(zhèn)保障性住房竣工大約250萬套，約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)的28%；，大約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的20%。2010年新開工建設(shè)580萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底將新增370萬套城鎮(zhèn)住房，約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)的35%；新增保障性住房竣工面積約2億平方米，大約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的25%。2010年全年保障性住房完成投資大約為8400億元，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加約5個百分點(diǎn)，即在2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資33%的增長幅度中，保障性住房完成投資增幅為5%，商品房完成投資增幅為28%。2011年保障性住房投資將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點(diǎn)根據(jù)中央工作會議的精神，2011年要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底將新增600萬套城鎮(zhèn)住房。，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點(diǎn)，拉動GDP增長約1個百分點(diǎn)。由于保障性住房以棚戶區(qū)改造和公共租賃住房為主，我們認(rèn)為2011年的保障性住房建設(shè)不會形成對商品房市場需求明顯的“擠出”效應(yīng)，反而在城鎮(zhèn)居民住房困難問題的解決方面，保障性住房建設(shè)將成為商品住房市場的有益補(bǔ)充。專欄2：加快保障性住房建設(shè)的影響2007年8月, 國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)文以來，我國的住房保障建設(shè)取得了重大進(jìn)展。一是在制度建設(shè)層面上，一系列規(guī)范住房保障建設(shè)的政策相繼發(fā)布。繼24號文出臺后，住建部、發(fā)展改革委等多部門又相繼聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，財(cái)政部、稅務(wù)總局、國土資源部等部門對保障性住房建設(shè)的配套優(yōu)惠政策也逐步公布。在此過程中，住房保障對象范圍逐步清晰，不僅城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難者優(yōu)先獲得住房保障，針對城市居民“夾心層”的公共租賃住房也從各地實(shí)踐逐步走上規(guī)范發(fā)展的軌道，一些地區(qū)已將新就業(yè)職工、長期在城鎮(zhèn)居住工作的外來務(wù)工人員包括農(nóng)民工納入住房保障范圍。2010年12月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》中指出，“十二五”期間要“完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給?！倍潜Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)明顯加快。國務(wù)院24號文明確提出了“加快城市廉租房建設(shè), 著力解決低收入家庭的住房困難”的政策意見, 并提出了“在2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保?！?008年下半年，加快保障性安居工程建設(shè)成為應(yīng)對國際金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、持續(xù)增長的重要措施，在隨后出臺的20092010年的4萬億元政府投資計(jì)劃中，投向包括廉租房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造的投資規(guī)模達(dá)到4000億元以上。2010年保障性住房的建設(shè)規(guī)劃達(dá)到580萬套，2011年保障性住房的建設(shè)規(guī)劃量增加為1000萬套。加快保障性住房建設(shè)對城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加、經(jīng)濟(jì)增長都產(chǎn)生積極影響。目前城鎮(zhèn)保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)房、城市棚戶區(qū)改造、煤礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造和危舊房改造。，城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)大約為924萬套。其中，保障性住房竣工大約250萬套，大約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)的28%；按每套平均60平方米計(jì)算，大約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的20%。，城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)大約為1000萬套。其中，新開工建設(shè)590萬套保障性住房，年末新增370萬套城鎮(zhèn)保障性住房，大約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)的35%；按每套平均60平方米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約2億平方米，大約占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的25%。2010年全年保障性住房完成投資大約為8400億元，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅增加約5個百分點(diǎn)，即在2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資33%的增長幅度中，保障性住房完成投資增幅為5%，商品房完成投資增幅為28%。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%，將新增600萬套城鎮(zhèn)住房；按每套平均60平方米計(jì)算。，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點(diǎn)，拉動GDP增長約1個百分點(diǎn)。尤其2011年上半年房地產(chǎn)發(fā)展的政策環(huán)境仍會很嚴(yán)厲三、2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境繼續(xù)從緊2010年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點(diǎn)是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機(jī)制，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。”從明年物價(jià)變動的形勢上看，上半年物價(jià)上漲壓力將會大于下半年，宏觀調(diào)控將“穩(wěn)物價(jià)”放在首要的位置，預(yù)示著房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境仍將從緊，尤其是明年上半年的政策環(huán)境仍會很嚴(yán)厲，以抑制房價(jià)的過快上漲。穩(wěn)健的貨幣政策下，無論是上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息，還是降低貨幣供應(yīng)量增幅，都會對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生抑制作用。2011年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測短期看，房價(jià)上漲仍存在一定的壓力。首先，2010年末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金仍較充裕，與2009年末持平。從資金壓力的角度，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動降價(jià)的動力并不強(qiáng)。其次，2010年末雖然已經(jīng)經(jīng)歷兩次加息，但利率水平總體來說仍處在低位，負(fù)利率狀況仍然存在，市場對未來通脹預(yù)期仍然較高，房價(jià)存在一定的上漲壓力。因此，在這樣的形勢下，2011年尤其是上半年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會很嚴(yán)厲，穩(wěn)定物價(jià)的政策目標(biāo)要求一定會要求繼續(xù)控制房價(jià)的上漲，抑制住房投資投機(jī)需求的政策仍將從緊。從供給方面看，2010年增加的商品房新開工面積，將會從2011年上半年開始形成市場供給，房地產(chǎn)市場供給將會出現(xiàn)較大幅度增加。在影響房地產(chǎn)市場供求兩方面的因素作用下，我們維持“2011年房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)”的看法：n 2011年房地產(chǎn)市場需求保持增加2011年經(jīng)濟(jì)增速下降，在上半年通脹預(yù)期持續(xù)、政策環(huán)境嚴(yán)厲，下半年通脹壓力減輕、政策繼續(xù)加緊可能性降低的預(yù)期下，伴隨市場供應(yīng)量上升，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場需求總體將保持小幅增加。n 2011年房地產(chǎn)市場供給繼續(xù)增加2010年商品房新開工面積的較大幅度增加，將會增加2011年房地產(chǎn)市場的有效供給。但在上半年抑制住房需求的政策作用下，市場房屋存貨消化較慢，預(yù)計(jì)商品房屋新開工面積的增幅將會回落。保障性住房建設(shè)將繼續(xù)加大建設(shè)力度。n 2011年房價(jià)保持基本穩(wěn)定我們預(yù)計(jì)2011年房價(jià)將保持基本穩(wěn)定，在“穩(wěn)物價(jià)”的政策環(huán)境下，不排除少數(shù)月份出現(xiàn)房價(jià)波動的現(xiàn)象。各年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕度資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕度=房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資名義利率與實(shí)際利率變化資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫分報(bào)告一：住宅市場分析65摘 要住宅存量特征分析市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；%n 。其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。 n %，；%，比2008年提高1個百分點(diǎn)。n 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。n ；其中，%。n %，；60%以上的第二居所用于出租。商品住宅市場分析商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加n 2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。n 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。n 2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。n 2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。商品住宅銷售面積增幅回落n 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。n 2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長。70大中城市住宅價(jià)格漲幅前高后低，全年價(jià)格累計(jì)漲幅低于2009年n 2010年全年，%%。n 5月份以來住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價(jià)格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。n 2010年住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，地價(jià)漲幅高于住宅。2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢n 2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。n 2011年住宅價(jià)格保持基本平穩(wěn)。住房可支付性與投資機(jī)會分析居民住房支付能力下降n 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個百分點(diǎn)。n 35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機(jī)會。住宅存量特征分析，商品住宅竣工套數(shù)為555萬套，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。2009年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套，比2008年增加61萬套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右2009年，%。自2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設(shè)