【正文】 費(fèi)勢(shì)能巨大；蘇州市開發(fā)潛力巨大；金融機(jī)構(gòu)在更理性的基礎(chǔ)上加大了對(duì)房地產(chǎn)支持力度。■ 市場(chǎng)總體處于蓄勢(shì)待發(fā)經(jīng)過了2003年房地產(chǎn)銷售的火熱場(chǎng)面，許多外埠房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。2004年預(yù)期房地產(chǎn)可售面積將達(dá)1000萬(wàn)平方米，供貨量是2003年的兩倍。房地產(chǎn)開發(fā)商感到競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，很多項(xiàng)目都充分引進(jìn)上海、廣州等房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展非常成熟的操作手法，為項(xiàng)目在2004年的上市銷售做好了充分的準(zhǔn)備?！? 商品房?jī)r(jià)格總體會(huì)保持平穩(wěn)上升的運(yùn)行，上升的幅度會(huì)趨緩從目前市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)看出，今年上市的樓盤集中在東部、西部，在以上的板塊開發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較高，嘉業(yè)陽(yáng)光假日為代表，主力戶型為107平方米、110平方米、130平方米，總建筑面積為40萬(wàn)平方米，規(guī)模、環(huán)境以及配套都超出了以往蘇州市場(chǎng)上的項(xiàng)目，相對(duì)而言項(xiàng)目的售價(jià)也比較高。而 “名城映象”在2003年平均售價(jià)4500元/平方米，被連夜排隊(duì)一搶而空。在2004年推向市場(chǎng)的商品房總規(guī)模將近1000萬(wàn)平方米，均價(jià)在5000元/平方米以上的占80~90%，可以看出今年蘇州總體房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)上升，上升的幅度在減緩?！? 商品房炒作成分將會(huì)略有減少隨著蘇州市房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，房地產(chǎn)的價(jià)格上升空間將會(huì)減小，這將壓縮投資者的利潤(rùn)空間，使投資房地產(chǎn)的資金減少，同時(shí)房地產(chǎn)的炒作成分也會(huì)大量減少，使房地產(chǎn)向更為理性和成熟方向發(fā)展。■ 2004~2005年將出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)整期由于去年開始蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)土地放量供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，一個(gè)后房地產(chǎn)時(shí)代將如期而至。早期的時(shí)候，大家一直是在做產(chǎn)品，大家在產(chǎn)品上競(jìng)爭(zhēng)，但是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)越做越小，項(xiàng)目和項(xiàng)目之間，因?yàn)槌杀径疾畈欢?，很難做出比較大的差異化來。所以到最后，從客戶群找差異，客戶細(xì)分找差距。而今明年產(chǎn)品回歸還是必然的，認(rèn)真打造自己的產(chǎn)品仍然作為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中重要砝碼。另外，今明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有如下特點(diǎn)： 　一是房地產(chǎn)供應(yīng)的放大和價(jià)格的提升使房地產(chǎn)市場(chǎng)將從原來的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，利潤(rùn)空間逐步縮小，戰(zhàn)略的思考與品牌實(shí)力的打拼將成為贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。 　二是房地產(chǎn)行業(yè)將面臨調(diào)整，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境已經(jīng)形成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、規(guī)模、等級(jí)以及對(duì)資本的運(yùn)作能力，成為決定其能否安全度過調(diào)整期的硬性指標(biāo)。 　三是土地成本提高無(wú)形中加大了競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，即使在處于同一競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中，是否具備更強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力，項(xiàng)目運(yùn)作能力，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高利潤(rùn)的保證。 ■ 城市向外擴(kuò)張已成必然，大蘇州的生活理念將被普遍接受由于蘇州市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模修建高速公路、環(huán)線、同時(shí)加大了城市改造力度，成為蘇州市城市總體向外拓展的前奏，為建設(shè)大蘇州提供了空間。目前蘇州人已從以往的認(rèn)為只有護(hù)城河以內(nèi)才為蘇州市區(qū)的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，大蘇州的居住觀念和生活方式也在逐漸被大眾接受。從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，使得一大批處于城市新區(qū)和城郊結(jié)合部的樓盤銷售態(tài)勢(shì)良好，預(yù)示著蘇州市新的居住時(shí)代已經(jīng)來臨?！?消費(fèi)者在沒看清房地產(chǎn)發(fā)展方向時(shí)將會(huì)出現(xiàn)持幣觀望目前蘇州的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著從無(wú)序到有序的轉(zhuǎn)換，大浪淘沙。今后的幾年內(nèi)，將是蘇州房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵時(shí)期，也將由此造就有規(guī)模、上層次的超大型房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)開發(fā)量上升，使房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，樓盤的品質(zhì)將不斷提高，并在質(zhì)量、設(shè)計(jì)、理念，設(shè)計(jì)品質(zhì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理乃至品牌等多個(gè)層面多個(gè)角度展開激烈競(jìng)爭(zhēng)，同質(zhì)化的產(chǎn)品沒有出路，沒有個(gè)性與特色的產(chǎn)品將遭淘汰?！? 消費(fèi)者將越來越理性從大戶型，高檔次的樓盤銷售速度較慢，到當(dāng)前市場(chǎng)上新推出樓盤都以中小戶型、中檔樓盤為主，盲目攀比，一味追風(fēng)的消費(fèi)者正在走向理性化。目前，大多數(shù)居民在選購(gòu)房子時(shí)，多從實(shí)際出發(fā)，量力而行，適度超前，不再盲目追求大戶型、好環(huán)境或低價(jià)法，消費(fèi)心理變得成熟起來。這一變化將不斷得以加強(qiáng)。蘇州房地產(chǎn)企業(yè)正在承受著前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)的價(jià)格上升空間越來越小，房地產(chǎn)將由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段。蘇州處在場(chǎng)三角經(jīng)濟(jì)核心地帶。首先是上海的一級(jí)經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，與長(zhǎng)三角地區(qū)建立起足夠密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。蘇州城市的發(fā)展應(yīng)立足于整個(gè)長(zhǎng)三角來看，首先是上海對(duì)蘇州的城市發(fā)展和定位起到了決定性作用，上海市是國(guó)際化大都市，是外商云集的城市，許多外商都選擇上海作為長(zhǎng)三角發(fā)展的總部，上海形成了總部經(jīng)濟(jì)。蘇州作為上海的一級(jí)輻射區(qū)，離上海距離近，交通方便，許多外商將蘇州作為工廠基地，從而形成前店（上海）后廠（蘇州）的經(jīng)營(yíng)方式。所以蘇州自然成為加工型城市，廠區(qū)經(jīng)濟(jì)也成為蘇州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力，城市的發(fā)展自然有其發(fā)展方向來引領(lǐng)。發(fā)展對(duì)外交通，構(gòu)筑特大城市基本框架；完善市區(qū)交通，優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，打通出入口，溝通外環(huán)，提高路網(wǎng)關(guān)聯(lián)度，重點(diǎn)新建和改造一批交通干道，推進(jìn)老城區(qū)和新城區(qū)的道路一體化；綠化環(huán)境，建設(shè)生態(tài)園林城市，為廣大市民營(yíng)造一個(gè)良好的居住和工作環(huán)境；建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目，提高城市承載能力，以先進(jìn)的公用設(shè)施支撐現(xiàn)代城市功能。城市化的飛速發(fā)展與立體化交通體系的完善大大擴(kuò)大了蘇州市民的城市心理半徑，推動(dòng)了建立大蘇州市的戰(zhàn)略性拓展，同時(shí)市區(qū)的土地的稀缺性已顯現(xiàn)出來，市區(qū)仍然是蘇州市民的理想居住場(chǎng)所，本項(xiàng)目的位置和規(guī)模在市區(qū)樓盤中顯露出了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。近幾年，蘇州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持飛速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)15%以上。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，漸趨合理。預(yù)計(jì)在未來幾年，社會(huì)經(jīng)濟(jì)仍將保持快速增長(zhǎng)，并有力的帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。而蘇州居民收入的不斷增加及消費(fèi)特別是住宅消費(fèi)活躍的增長(zhǎng)也將成為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力引擎。在這一層面上，本案的開發(fā)具備基本的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與消費(fèi)力支撐。居民居住類消費(fèi)呈現(xiàn)快速增加的勢(shì)頭，說明人們的購(gòu)房熱情正在“迸發(fā)”之中，從而為本案的開發(fā)提供了足夠的市場(chǎng)容量。但從短期來看，近兩年房地產(chǎn)仍不會(huì)有大的起落，因此房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)仍然是搶占市場(chǎng)先機(jī)和打造具個(gè)性化的產(chǎn)品，同時(shí)加強(qiáng)營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)化工作。 就蘇州市城建與總體規(guī)劃而言目前，蘇州市城市建設(shè)全面啟動(dòng)，并成為投資亮點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資，基本建設(shè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資同步快速增長(zhǎng)。城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市環(huán)境不斷得到改善，城市道路改造工程進(jìn)展順利。就未來城市規(guī)劃而言，本案的發(fā)展將會(huì)是市區(qū)地塊中最具發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目。隨著各項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)，該片區(qū)相關(guān)城市配套與設(shè)施將逐步得以改觀，逐步完善成熟起來，失去生活氛圍逐漸成形。因此本案開發(fā)應(yīng)密切關(guān)注區(qū)域城建開發(fā)，與板塊開發(fā)聯(lián)動(dòng)，尋求“共贏”或“多贏”的效應(yīng)，把握好區(qū)域發(fā)展對(duì)本案開發(fā)的促進(jìn)作用。目前，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，快速上升時(shí)期，因起步較晚，但起點(diǎn)較高，發(fā)展迅速。一方面，由于蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。加上政策驅(qū)動(dòng)，近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)繁榮，前景廣闊；另一方面，開發(fā)商能力不一，產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊；市場(chǎng)沒有經(jīng)過充分競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)方式、動(dòng)作手段等仍然停留在開發(fā)的初期階段，甚至呈現(xiàn)散兵游勇。消費(fèi)者也尚未真正成熟，對(duì)市場(chǎng)及產(chǎn)品的認(rèn)知仍需要一段時(shí)間的磨合。中城觀點(diǎn)：綜合以上信息預(yù)測(cè)2004~2006年房地產(chǎn)發(fā)展將經(jīng)歷一下過程和階段：2004年~2005年隨著部分樓盤陸續(xù)開盤，消費(fèi)者認(rèn)為今年房源供應(yīng)充足，可以等等觀察清楚情況再說，再加上媒體對(duì)蘇州樓市的負(fù)面宣傳都使消費(fèi)者不能馬上做出購(gòu)房決定，此階段消費(fèi)者處于觀望時(shí)期，市場(chǎng)表現(xiàn)為雖有部分購(gòu)買但購(gòu)買不積極，總體表現(xiàn)為相持階段。 2005年~2006年選擇購(gòu)買階段，隨著大量樓盤上市供應(yīng)，房地產(chǎn)廣告業(yè)鋪天蓋地地進(jìn)行宣傳，居民實(shí)際需求的樓盤和性價(jià)比較高的樓盤始終會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)可，從而成為消費(fèi)者首要選擇的對(duì)象，市場(chǎng)表現(xiàn)為部分樓盤熱銷。 2004年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入理性購(gòu)買階段，樓盤的上市量充足，給消費(fèi)者足夠的選擇機(jī)會(huì)，消費(fèi)者買房有足夠的房源可供挑選，賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)逐漸過渡，消費(fèi)者表現(xiàn)出理性回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟發(fā)展階段，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)需求和消費(fèi)者的認(rèn)可度決定，但總體來說價(jià)格仍沒有較大變化，仍將保持持續(xù)上漲的勢(shì)頭，只是上漲的勢(shì)頭較慢。33 / 33