【導(dǎo)讀】大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從。較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2021年、2021年和2020年的城。套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。中80%為香港人，三戶(hù)及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

　　

【正文】 程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo) 的實(shí)現(xiàn)。 （四）奠定高質(zhì)量的招商基礎(chǔ)合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建，改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶(hù)的了解，并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。 （五）確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。商業(yè)社社的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)生業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生 巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 （六）保證投資回報(bào)的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的量化性，才能夠正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。 （七）加大融資的可能性目前國(guó)外大量商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平，店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。雖然外商投資在項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)期、運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長(zhǎng)期并持續(xù)增長(zhǎng)良好運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起著決定性作用，由此可見(jiàn)，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。 六、商業(yè)房地產(chǎn)成功案例分析（一）上海新天地上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一 —— 破舊的上海石庫(kù)門(mén)居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心。 1．定位：上海新天地是一個(gè)“ Mall” 投資方香港瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)助理周永平說(shuō)，新天地就是一個(gè) Mall(英文全稱(chēng)“ shoppingmall” )。Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。 Mall 是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以說(shuō)是目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)，在國(guó)外已進(jìn)入鼎盛時(shí)期。 Mall 在歐美的成功與這類(lèi)項(xiàng)目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，于是， Mall 漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。 上海新天地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在開(kāi)發(fā)的不同階段，定位 也發(fā)生了三個(gè)層次的深化。第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。第二階段定位，投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新天地建成來(lái)上海必到之地。最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見(jiàn)面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球， 在Mall中脫穎而出。 2．規(guī)模：規(guī)模并不算大 上海新天地占地面積 3 萬(wàn)平方米，總建筑面積 6 萬(wàn)平方米，從規(guī)模來(lái)看并不算大。 數(shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入 1 萬(wàn)美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有 3 萬(wàn)～ 4 萬(wàn)平方米。20 世紀(jì)九十年代初期，美國(guó)、日本購(gòu)物中心平均面積也只有 2 萬(wàn)平方米左右。美國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模有三種類(lèi)型：地區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在 36000～ 180000平方米；社區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在 9000～ 36000 平方米；鄰里性的購(gòu)物中心，面積在 1800～ 9000 平方米。 3．選址：以高檔住宅支撐 上海新天地位 于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個(gè)良好的高起點(diǎn)。投資方香港瑞安集團(tuán)的董事長(zhǎng)羅康瑞因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是掛鉤的，在過(guò)去這 10 年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了 12%。在這樣的一座城市的市中心來(lái)做這樣的一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)人喜歡，沒(méi)人租，那就是不正常的。 有數(shù)據(jù)顯示， 10萬(wàn)平方米的 Mall，周?chē)枰?50 萬(wàn)人口的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐。據(jù)上海當(dāng)?shù)仉娨暶襟w最新報(bào)道，上海正大廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)啟動(dòng)之初只啟動(dòng)了 30%的功能，目前的招鋪率也才達(dá)到83%，而且其中真正開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的只有 53%，還有 30%在裝修。 上海新天地是投資方投資開(kāi)發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地 52 公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開(kāi)發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價(jià)每平方米即高達(dá) 17000 元～ 25000 元、創(chuàng)造了上海住宅平均價(jià)格新高。 4．模式：管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 上海新天地只租不賣(mài)，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際 Mall 運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專(zhuān)家認(rèn)可。 上海新天地開(kāi)發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即從 1999 年 9月 到 2021 年 12月，做了大概 300個(gè)以上大小的活動(dòng)。這些活動(dòng)很有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來(lái)參與。現(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂(lè)于一體，招租的對(duì)象均是來(lái)自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的 98 家租戶(hù)中， 85%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。 5．盈利：以房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng) 上海新天地的投資高達(dá) 10 多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在 的每平方米 2萬(wàn)元?！按浜斓亍弊?2021 年 6 月 7月銷(xiāo)售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá) 17000 元～ 25000 元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷(xiāo)售額的 1%～ 2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積 80 萬(wàn)平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞說(shuō)過(guò)，“翠湖天地一分錢(qián)廣告都沒(méi)有投，現(xiàn)在還有 2021 多人在排隊(duì)買(mǎi)第二期。”而且，“我們的平均房?jī)r(jià)是最高的。” 據(jù)報(bào)道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的 52 公頃土地。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷 升溫，拿地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻越來(lái)越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門(mén)路的問(wèn)題。而羅康瑞通過(guò)新天地，在中國(guó)贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動(dòng)，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。 （二）寧波天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)（英文名 Centre Business District 簡(jiǎn)稱(chēng) CBD 項(xiàng)目）東起車(chē)轎街，西至開(kāi)明街，北沿中山東路，南臨藥行街，總占地面積 公頃，地塊總拆遷面積，拆遷費(fèi)近 8 億元人民幣。 CBD地塊在投入資金、動(dòng)遷 面積、涉及戶(hù)數(shù)方面均為該市歷史之最。 該項(xiàng)目是一個(gè)融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購(gòu)物于一體的大型城市中心商業(yè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)建筑以 24 層低層為主，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)氣派為特點(diǎn)，中央以 公頃綠地廣場(chǎng)為依托，綴以一條南北相向的水街，一池碧水，點(diǎn)綴著幾幢精致通透的建筑，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，將使 CBD廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍更富情趣。廣場(chǎng)更以體現(xiàn)濃郁的商業(yè)文化為特色，通過(guò)露天舞臺(tái)安排演出，展賣(mài)宣傳等商業(yè)文化活動(dòng)，為寧波市民提供一個(gè)開(kāi)放的、參與性較強(qiáng)的城市客廳。 作為寧波市最大的城市中心商業(yè)廣場(chǎng)， CBD 項(xiàng)目有 萬(wàn)平方米的商 鋪， 2 萬(wàn)平方米的停車(chē)場(chǎng)， 64000 平方米的綠地， 6000 平方米的水街， 1000 平方米的演藝舞臺(tái)，項(xiàng)目總投資 億元。 （三）上海銅鑼灣廣場(chǎng)上海銅鑼灣廣場(chǎng)原由大華集團(tuán)投資，位于上海閘北、普陀、寶山三區(qū)交匯處，占地 300 畝、商業(yè)面積 31 萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)是北上海最大商業(yè)航母。原名為大華虎城購(gòu)物中心，今年 6月下旬，上海大華集團(tuán)與香港銅鑼灣集團(tuán)簽約合作后，更名為上海銅鑼灣廣場(chǎng)。 大華集團(tuán)總裁金惠明表示，上海銅鑼灣廣場(chǎng)將以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，打造人性化的銷(xiāo)品茂。將根據(jù)美式購(gòu)物中心的規(guī)劃概念，匯集時(shí)尚百貨、品牌旗 艦店、家居廣場(chǎng)、綜合超市、電影城等不同業(yè)態(tài)，集現(xiàn)代生活中心、休閑娛樂(lè)中心、文化康體中心、美食服務(wù)中心等功能于一體。目前，已有樂(lè)客多大賣(mài)場(chǎng)、銅鑼灣百貨、圣戈班建材超市、永樂(lè)生活電器等多家知名商家與銅鑼灣廣場(chǎng)簽下“訂單”。 七、我們的意見(jiàn)綜合分析，我們認(rèn)為： 1．商業(yè)房地產(chǎn)有一定發(fā)展空間，開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式也逐漸走向成熟，商業(yè)房產(chǎn)和住宅房產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)，還可以產(chǎn)生互動(dòng)效應(yīng)。根據(jù)集團(tuán)目前的實(shí)力和發(fā)展勢(shì)頭，投資商業(yè)地產(chǎn)有一定的可行性。 2．我們集團(tuán)在開(kāi)發(fā)住宅房產(chǎn)方面已經(jīng)積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，但還沒(méi)有涉足過(guò)商 業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如考慮開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，采取與有實(shí)力的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)較為穩(wěn)妥。既可以利用他們的資金，又可以利用他們?cè)谏虡I(yè)領(lǐng)域的成功經(jīng)驗(yàn)，最重要的是能保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的成功。 3．在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上，我們認(rèn)為，對(duì)商業(yè)物業(yè)采取持有、出租經(jīng)營(yíng)的方式較好。這樣，可以使集團(tuán)擁有自己的物業(yè)，在收取租金的同時(shí)，還可以把商業(yè)物業(yè)作為融資平臺(tái)。