【導(dǎo)讀】大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從。較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。常平房地產(chǎn)市場的熱點。東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2021年、2021年和2020年的城。套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

　　

【正文】 程度地保證投資開發(fā)商的財務(wù)目標(biāo) 的實現(xiàn)。 （四）奠定高質(zhì)量的招商基礎(chǔ)合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對項目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建，改建所造成的浪費，商業(yè)團隊?wèi)?yīng)充分利用其對商業(yè)客戶的了解，并通過預(yù)招商工作，力爭相對準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。 （五）確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn)綜合商業(yè)項目開發(fā)后需要運營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項目開發(fā)前期就提供了項目開業(yè)后良好的運營管理基礎(chǔ)。商業(yè)社社的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對整個生業(yè)中心及投資人都會產(chǎn)生 巨大的經(jīng)濟損失。 （六）保證投資回報的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運營的基礎(chǔ)。也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。同時只有考慮到商業(yè)的量化性，才能夠正確加以開發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長期盈利。 （七）加大融資的可能性目前國外大量商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開始進入中國市場，由于他們有長期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，對于商業(yè)規(guī)劃水平，店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報安全性、穩(wěn)定性及增長的基礎(chǔ)。雖然外商投資在項目前期、開發(fā)期、運營期三個階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長期并持續(xù)增長良好運營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用，由此可見，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。 六、商業(yè)房地產(chǎn)成功案例分析（一）上海新天地上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一 —— 破舊的上海石庫門居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時尚的商業(yè)元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。 1．定位：上海新天地是一個“ Mall” 投資方香港瑞安集團董事長助理周永平說，新天地就是一個 Mall(英文全稱“ shoppingmall” )。Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。 Mall 是商業(yè)競爭進入經(jīng)濟壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以說是目前世界上最先進、最高級的商業(yè)形態(tài)，在國外已進入鼎盛時期。 Mall 在歐美的成功與這類項目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動，于是， Mall 漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。 上海新天地在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，定位 也發(fā)生了三個層次的深化。第一個階段強調(diào)綜合性，因為當(dāng)時上海沒有一個地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、購物和旅游、文化等等全部集在一起。第二階段定位，投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球， 在Mall中脫穎而出。 2．規(guī)模：規(guī)模并不算大 上海新天地占地面積 3 萬平方米，總建筑面積 6 萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。 數(shù)據(jù)表明，西歐五國在人均國民收入 1 萬美元時，平均購物中心規(guī)模才有 3 萬～ 4 萬平方米。20 世紀(jì)九十年代初期，美國、日本購物中心平均面積也只有 2 萬平方米左右。美國購物中心規(guī)模有三種類型：地區(qū)性的購物中心，面積在 36000～ 180000平方米；社區(qū)性的購物中心，面積在 9000～ 36000 平方米；鄰里性的購物中心，面積在 1800～ 9000 平方米。 3．選址：以高檔住宅支撐 上海新天地位 于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個良好的高起點。投資方香港瑞安集團的董事長羅康瑞因此而對上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟增長肯定是掛鉤的，在過去這 10 年中，上海的經(jīng)濟增長平均達到了 12%。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個項目，如果沒人喜歡，沒人租，那就是不正常的。 有數(shù)據(jù)顯示， 10萬平方米的 Mall，周圍需要 50 萬人口的購買力來支撐。據(jù)上海當(dāng)?shù)仉娨暶襟w最新報道，上海正大廣場在開業(yè)啟動之初只啟動了 30%的功能，目前的招鋪率也才達到83%，而且其中真正開始運營的只有 53%，還有 30%在裝修。 上海新天地是投資方投資開發(fā)的太平橋地區(qū)改造項目的一部分，整個太平橋項目占地 52 公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價每平方米即高達 17000 元～ 25000 元、創(chuàng)造了上海住宅平均價格新高。 4．模式：管理者與經(jīng)營者分離 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際 Mall 運營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認可。 上海新天地開發(fā)進入到第二個階段，即從 1999 年 9月 到 2021 年 12月，做了大概 300個以上大小的活動。這些活動很有針對性，針對一些文化政治的團體，針對雅皮一族，針對中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動吸引不同行業(yè)人士來參與?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的 98 家租戶中， 85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。 5．盈利：以房地產(chǎn)來帶動 上海新天地的投資高達 10 多億元，但實際并非如此計算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在 的每平方米 2萬元。“翠湖天地”自 2021 年 6 月 7月銷售伊始售價每平方米就高達 17000 元～ 25000 元。一個房地產(chǎn)項目，一般都要投入總銷售額的 1%～ 2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項目將興建總建筑面積 80 萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計算，要投入的廣告費用就高得嚇人。但羅康瑞說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有 2021 多人在排隊買第二期?！倍?，“我們的平均房價是最高的?！? 據(jù)報道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的 52 公頃土地。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷 升溫，拿地對于房地產(chǎn)開發(fā)商的門檻越來越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門路的問題。而羅康瑞通過新天地，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進了杭州和重慶。 （二）寧波天一廣場寧波天一廣場（英文名 Centre Business District 簡稱 CBD 項目）東起車轎街，西至開明街，北沿中山東路，南臨藥行街，總占地面積 公頃，地塊總拆遷面積，拆遷費近 8 億元人民幣。 CBD地塊在投入資金、動遷 面積、涉及戶數(shù)方面均為該市歷史之最。 該項目是一個融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體的大型城市中心商業(yè)廣場，廣場建筑以 24 層低層為主，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)氣派為特點，中央以 公頃綠地廣場為依托，綴以一條南北相向的水街，一池碧水，點綴著幾幢精致通透的建筑，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，將使 CBD廣場的商業(yè)氛圍更富情趣。廣場更以體現(xiàn)濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動，為寧波市民提供一個開放的、參與性較強的城市客廳。 作為寧波市最大的城市中心商業(yè)廣場， CBD 項目有 萬平方米的商 鋪， 2 萬平方米的停車場， 64000 平方米的綠地， 6000 平方米的水街， 1000 平方米的演藝舞臺，項目總投資 億元。 （三）上海銅鑼灣廣場上海銅鑼灣廣場原由大華集團投資，位于上海閘北、普陀、寶山三區(qū)交匯處，占地 300 畝、商業(yè)面積 31 萬平方米，號稱是北上海最大商業(yè)航母。原名為大華虎城購物中心，今年 6月下旬，上海大華集團與香港銅鑼灣集團簽約合作后，更名為上海銅鑼灣廣場。 大華集團總裁金惠明表示，上海銅鑼灣廣場將以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營的方式，打造人性化的銷品茂。將根據(jù)美式購物中心的規(guī)劃概念，匯集時尚百貨、品牌旗 艦店、家居廣場、綜合超市、電影城等不同業(yè)態(tài)，集現(xiàn)代生活中心、休閑娛樂中心、文化康體中心、美食服務(wù)中心等功能于一體。目前，已有樂客多大賣場、銅鑼灣百貨、圣戈班建材超市、永樂生活電器等多家知名商家與銅鑼灣廣場簽下“訂單”。 七、我們的意見綜合分析，我們認為： 1．商業(yè)房地產(chǎn)有一定發(fā)展空間，開發(fā)運作模式也逐漸走向成熟，商業(yè)房產(chǎn)和住宅房產(chǎn)混合開發(fā)，還可以產(chǎn)生互動效應(yīng)。根據(jù)集團目前的實力和發(fā)展勢頭，投資商業(yè)地產(chǎn)有一定的可行性。 2．我們集團在開發(fā)住宅房產(chǎn)方面已經(jīng)積累了較為豐富的經(jīng)驗，但還沒有涉足過商 業(yè)房產(chǎn)開發(fā)。如考慮開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，采取與有實力的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)較為穩(wěn)妥。既可以利用他們的資金，又可以利用他們在商業(yè)領(lǐng)域的成功經(jīng)驗，最重要的是能保證后續(xù)經(jīng)營的成功。 3．在經(jīng)營模式的選擇上，我們認為，對商業(yè)物業(yè)采取持有、出租經(jīng)營的方式較好。這樣，可以使集團擁有自己的物業(yè)，在收取租金的同時，還可以把商業(yè)物業(yè)作為融資平臺。