【正文】 坊 商 品 房 價 格 在 近 年 將 會 快 步 提 升 。 今 、 明 兩 年 ， 市 場 整 體 均 價 將 有望 突 破 2022元 大 關 。 同 時 ， 市 場 上 的 高 品 質(zhì) 住 宅 、 高 價 位 樓 盤 和 中 心 商 業(yè) 圈 內(nèi) 的 商 業(yè) 用 房 將 有 一 定 的 供 給 ， 以 滿足 改 善 居 住 條 件 、 追 求 生 活 品 質(zhì) 、 滿 足 精 神 生 活 的 需 求 。年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年全市商品房銷售單價 1300 1400 1680 1880 2150 232030 / 39六、濰坊市開發(fā)態(tài)勢濰坊近幾年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的平穩(wěn)上升勢頭，開工面積、竣工面積持續(xù)上漲，銷售面積快速平穩(wěn)增長，價格穩(wěn)中有升。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，商品住房從以前單一的多層住宅供給開始逐步有小高層商品房供給，但還缺乏高層產(chǎn)品的市場供給。而商業(yè)用房缺乏大型商業(yè)用房的供給。從市場供給的產(chǎn)品品質(zhì)來看，雖然近年有較大提高，但總體說來，品質(zhì)還較低，尚且停留在滿足基本生活需要的層面上。項目地塊調(diào)查與分析第一節(jié) 項目地塊調(diào)查地塊概況本項目地塊位于濰坊市31 / 39項目用地條件分析【地形】由北向南，海拔逐漸增高，大體由濰北濱海低地區(qū)，濰中洪積、沖積平原區(qū)，濰南低山丘陵區(qū) 3個地貌區(qū)的 18個地貌類型組成?！镜刭|(zhì)】處于新華夏系第二隆起帶和第二沉降帶銜接部位，各縣市區(qū)橫跨魯東古隆起區(qū)西部、魯西隆起區(qū)東部及沂沭斷裂帶北段。市域內(nèi)巖漿巖分布較廣，以中生代燕山期巖漿活動最強烈，形成大面積的火山巖、侵入巖?！竞恿鳌恐饕校簽H河、彌河、白浪河、膠萊河，其它 100多條河流均系上述河流的支流。過境河流有小清河?！就寥馈孔阅现帘狈植贾厝?、褐土、潮土、砂姜黑土和鹽 15大土類、15 個亞類、34 個土屬、110 個土種。棕壤土類主要分布南部山丘地帶，占可利用土壤面積的 %，適宜種植喜酸嫌鈣植物，如松、柞、茶、栗等。褐32 / 39土主要分布市域中南部，占 %，適宜喜鈣嫌酸等植物的生長。潮土主要分布市域中北部，占 %，其中脫潮土是糧、菜精種高產(chǎn)土壤，濕潮土適宜種植小麥、大豆、棉花、麻類等。砂姜黑土主要分布膠萊河流域及其低洼地區(qū)，占 %。鹽土主要分布北部濱海地帶，占 %?！局脖弧繗夂驕睾停匦螐碗s，植物資源豐富。有木本植物 243種，分屬 58科。山地丘陵區(qū)以落葉、闊葉林木為主，分布在南部臨朐、青州、安丘、昌樂等縣市。山地丘陵草叢、草場面積 ，占自然草場面積的30%；山丘疏林草叢、草場面積 ，占 15%；山丘灌木草叢、草場 ，占 4．6%。沿海灘涂區(qū)多耐鹽堿的落葉、闊葉林類，集中分布在壽光、寒亭、昌邑 3市（區(qū)）北部。平原河谷區(qū)是以農(nóng)田林網(wǎng)和沿河豐產(chǎn)林組成的防護林網(wǎng)，適宜以糧食作物為主的栽培植物生長?！練夂颉繉俦睖貛Ъ撅L型半濕潤氣候區(qū)，年平均降雨量 ，四季分明，光照充足，年平均氣溫為 ℃。1月份為全年最冷月，℃；7 月份為最熱月，平均氣溫為 ℃。春季升溫迅速，秋季降溫幅度大，無霜期為 。【自然災害】主要有地震、旱災、澇災、風災、雹災、霜凍、雷暴與雷擊、風暴潮等。33 / 39地塊交通條件及周邊配套設施本項目周邊配套設施統(tǒng)計表（半徑 1000米范圍為主）：交通勝利街（公共巴士為主 1225環(huán) 16路） 、濰州路（8 路） 。項目地人流 萬人/天，高峰期 11萬人/天。公交客運以普通公共汽車為主，以小公共客車、出租汽車為輔。商業(yè)網(wǎng)酒店：濰坊大酒店、鳶飛大酒店、泰華大酒店、匯泉大飯店等； 以本地塊為中心，日34 / 39專業(yè)店/便利店： 民康藥店、家樂佳超市、全利來蛋糕店等。常消費，只需步行 15分鐘內(nèi)便可完全滿足。公園東苑公園、世界風箏都紀念廣場、白浪河綠地廣場、人民公園項目地塊西臨東苑公園，公園面積約 100畝教育/金融/醫(yī)院/居住小區(qū)教育：市實驗小學、濰州路小學、濰坊中學、市委黨校、廣文中學、幸福街小學、濰坊醫(yī)學院等； 醫(yī)院：人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、同心醫(yī)院、市立醫(yī)院、市第二人民醫(yī)院、等；金融：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社等。居住小區(qū)：行政街社區(qū)、幸福街社區(qū)、院校街社區(qū)、難園社區(qū)、南大街社區(qū)、陽光外灘社區(qū)等。周邊配套相對完善。行政機構(gòu) 政府機構(gòu)：奎文區(qū)政府、旅游局、市科技局、地震局、 政府機構(gòu)、行政事業(yè)35 / 39環(huán)保局、市農(nóng)業(yè)局、房管局、園林局、出入境檢疫局、奎文區(qū)國稅局等；單位比較齊全并相對集中第二節(jié) 項目 SWOT分析優(yōu)勢分析（S）契合城市發(fā)展戰(zhàn)略濰坊城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民消費能力穩(wěn)步提升。項目發(fā)展契合政府提出以商興城的發(fā)展思路。區(qū)域位置顯赫項目位于城市中心位置，升值潛力大。功能俱全項目位于城市發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各類城市功能聚合，發(fā)展成熟，區(qū)位顯要。交通便利36 / 39項目外圍道路交通條件完善，有利于項目對整個地區(qū)的聚合和輻射。景觀資源豐富項目周邊自然、人文景觀資源既獨特又豐富多樣，可充分為項目借用、融合。有一定商業(yè)基礎項目周邊已有多重資源基礎，商業(yè)、住宅、寫字樓多重功能集合，為整個項目向多元化綜合性商業(yè)街區(qū)發(fā)展奠定了基礎。增值潛力大劣勢分析（W）商業(yè)氛圍冷清地塊呈狹長形，濰州路勝利大街以南沿線商業(yè)氛圍冷清。目前所處區(qū)域商業(yè)氛圍和規(guī)模尚需一定的培育期。期房濰坊商業(yè)競爭激烈37 / 39目標群體日趨理性地塊面積過小，規(guī)劃難度過大房型朝向有問題，項目南北長 ，東西長 32米項目機會點分析（O）符合商業(yè)發(fā)展趨勢——從國內(nèi)外中心商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢來看，商業(yè)區(qū)向購物、娛樂 、商旅辦公、休閑、觀光、文化交流的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式?！獎倮鹘稚虡I(yè)發(fā)展成熟，但環(huán)境改善難度大，向多功能方向發(fā)展?jié)摿Σ淮?，新友誼及附近路段是向規(guī)模化、業(yè)態(tài)多元化的純商業(yè)區(qū)方向發(fā)展，功能單一，兩者均難以滿足更高層次的購物行為、心理要求。周邊居民區(qū)集中 ——從周邊發(fā)展來看，所在區(qū)域已經(jīng)有大量的居民入住，另有大量的住宅在開發(fā)建設中，區(qū)域商業(yè)迫切需要進一步提升整合?！獜囊?guī)劃層面來看，市政府及大量企事業(yè)單位的東移和大量人口東遷，對區(qū)域的發(fā)展方向、功能組合提出了更38 / 39高的要求。——從自身條件來看，項目所處位置極佳，再加上周邊可借用的人文及自然景觀資源，為整個項目向多功能、多元化的綜合性商業(yè)街區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。政府支持力度大置業(yè)投資需求較大項目威脅點分析（T）競爭市場變化莫測南下河商業(yè)區(qū)的更新改造升級對本項目發(fā)展形成競爭壓力。勝利西街商業(yè)區(qū)、濰州路商業(yè)區(qū)和世紀泰華商業(yè)區(qū)相隔距離較近，留客意欲強烈，對項目形成威脅。消費心理掌握難度大競爭項目分流客戶S W O T 分 析 對 比 表39 / 39優(yōu)勢點（S） 劣勢點（W） 機會點（O） 威脅點（T）契合城市發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域位置顯赫功能俱全交通便利景觀資源豐富有一定商業(yè)基礎主力店品牌優(yōu)勢增值潛力大商業(yè)氛圍冷清期房濰坊商業(yè)競爭激烈目標群體日趨理性符合商業(yè)發(fā)展趨勢周邊居民區(qū)集中政府支持力度大置業(yè)投資需求較大競爭市場變化莫測消費心理掌握難度大競爭項目分流客戶