【正文】 擴(kuò)大。商品房的市場(chǎng)供給中，住宅的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)不快，商品住宅每年將增加 200萬(wàn)平方米左右。B、需求量預(yù)測(cè)2022年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。住宅需求兩極分化，一部分要求 4050萬(wàn)總價(jià)，面積在 180(大房)200 多平方(復(fù)式)；另一部分要求 20萬(wàn)左右，各占50%。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識(shí)比較淡薄，導(dǎo)致了市場(chǎng)發(fā)育程度低。2022 年，規(guī)模在 5000 萬(wàn)元以上的開(kāi)發(fā)企業(yè)完成的投資額占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 %，2022 年這一比例上升到 %，而規(guī)模在 5000 萬(wàn)元以下的中小企業(yè)完成的投資額僅占全部房地產(chǎn)投資的 %。2022 年國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀政策，我市金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)做出了限貸的積極舉措以降低房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，我市房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)。住宅投資的比重占全部投資的主體地位。 社會(huì)福利、城鄉(xiāng)社會(huì)救助水平進(jìn)一步提高。2022 年，全市實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè) ，完成市計(jì)劃的 109%，其中下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè) ，完成市計(jì)劃的 106%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %。房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)分別上漲 %、%和 %。 環(huán)保工作成效明顯。2022 年，全市產(chǎn)、壽險(xiǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)總收入 ，同比增長(zhǎng) %；其中產(chǎn)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入 ，同比增長(zhǎng) %；壽險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入 ，同比下降 %。 金融運(yùn)行呈良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。2022 年，全市共接待境外游客 ，創(chuàng)匯收入 1292萬(wàn)美元，分別增長(zhǎng) %和%；接待國(guó)內(nèi)游客 1038萬(wàn)人次，旅游收入 ，分別增長(zhǎng) %和 %；旅游總收入 ，同比增長(zhǎng) %。 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易與合作 進(jìn)出口繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。全年商品房銷(xiāo)售額 ，比上年增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資及建筑業(yè)11 / 39 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。工業(yè)投入保持較快增長(zhǎng)。2022 年，全市非公有（民營(yíng)）經(jīng)濟(jì)增加值完成 ，比上年增長(zhǎng) %，占 GDP的比重由上年的 51％上升到 ％；全市非公有（民營(yíng)）經(jīng)濟(jì)戶(hù)數(shù) ，增長(zhǎng) ％；從業(yè)人員，增長(zhǎng) ％；注冊(cè)資金 ，增長(zhǎng) ％；納稅額 ，增長(zhǎng) ％，占全部稅收比重 ％，提高了 。9 / 39 名牌創(chuàng)建工作有新突破。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的 ：： 調(diào)整為 ：：。改造工程本著利用原有生態(tài)資源、運(yùn)用現(xiàn)代造園手法、突出生態(tài)性、人本性，突出體現(xiàn)濰坊歷史文化底蘊(yùn)、突出人與自然和諧與融合的原則、自 2022年 9月始，至 2022年 5月，除兩個(gè)園中園（中式園與西式園）尚未竣工外，主體改造內(nèi)容基本完成，6 / 39于 2022年“六一”試開(kāi)園。到乾隆末年地方上作撲灰年畫(huà)的人漸多，在李家莊......高密剪紙 高密剪紙?jiān)诿耖g歷史悠久，廣為普及，明代洪武年間大批移民，帶來(lái)外地剪紙，主客融合，逐漸形成了獨(dú)特的高密剪紙的風(fēng)格。當(dāng)天下午，各風(fēng)箏團(tuán)、隊(duì)進(jìn)行放飛表演，近 10萬(wàn)觀眾到場(chǎng)觀看。擁有大中型水庫(kù) 25座，其中峽山水庫(kù)是全省最大的水庫(kù)，庫(kù)容 14億立方米。位于山東半島中部，地處濟(jì)南、青島中間，占居半島城市群中心位置。濰坊機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通北京、上海、廣州、?？凇⒋筮B等航線(xiàn)，是全國(guó)四個(gè)航空郵件處理中心之一。 　　濰坊歷史悠久、人文薈萃。從此，每年 4月初都在濰坊市舉行一屆國(guó)際風(fēng)箏會(huì)，規(guī)模越來(lái)越大，規(guī)格越來(lái)越高，內(nèi)容越來(lái)越豐富。三是以精巧的構(gòu)思見(jiàn)長(zhǎng)。城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了新的變化，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)繁榮進(jìn)步，政治建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、文化建設(shè)和黨的建設(shè)全面推進(jìn)，社會(huì)政治和諧穩(wěn)定，人民生活水平繼續(xù)提高。 各項(xiàng)改革不斷深化，發(fā)展環(huán)境明顯改善。2022 年，全市快速推進(jìn)沿海地區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施和各項(xiàng)目區(qū)建設(shè)，積極組織招商推介活動(dòng)和項(xiàng)目引進(jìn)工作。10 / 39 工業(yè)工業(yè)生產(chǎn)效益同步提高。全市開(kāi)工建設(shè)過(guò) 5000萬(wàn)元的項(xiàng)目 940個(gè)，其中過(guò)億元的項(xiàng)目 386個(gè)，當(dāng)年完成投資 ，占規(guī)模以上投資的 %。規(guī)模以上投資施工項(xiàng)目 5203個(gè)，其中總投資過(guò) 1000萬(wàn)元的項(xiàng)目 2605個(gè)。實(shí)行投標(biāo)承包工程面積 ，增長(zhǎng) %，占施工工程面積的 %。按出口國(guó)別分，對(duì)日、美、歐、韓四大市場(chǎng)出口 ，占全市出口總額的 %，同比增長(zhǎng) %。地方收入中，增值稅 ，增長(zhǎng) %；營(yíng)業(yè)稅 ，增長(zhǎng) %；企業(yè)所得稅 ，增長(zhǎng) %；個(gè)人所得稅 ，增長(zhǎng) %。儲(chǔ)蓄存款余額 ，比年初增加 ，同比多增 。2022 年，全市共完成城市建設(shè)總投資 34億元，其中中心城市城建投資 14億元，新改擴(kuò)建道路 29條、總長(zhǎng)度 123公里，安裝路燈 2570套。 市場(chǎng)物價(jià) 2022年，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) %，同比上漲 。據(jù)抽樣調(diào)查，2022 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11846元，比上年增長(zhǎng) %。 社會(huì)保障水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022 年全市出生人口 81648人，合法生育率達(dá)%，人口自然增長(zhǎng)率 ‰，性別比 。19 / 39商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額快速增長(zhǎng) 全年我市累計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)房屋 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。完成土地開(kāi)發(fā)面積為 244 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。與此同時(shí)，本地的房企也在2022 年加速了品牌化的進(jìn)程。樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手法較為落后在對(duì)濰坊商品房市場(chǎng)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，濰坊大部分商品房的上市銷(xiāo)售，基本處于自然銷(xiāo)售階段，營(yíng)銷(xiāo)手法較為落后，或者說(shuō)沒(méi)有樓盤(pán)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念。E、投資者：指手頭有大量閑余資金、目前生活條件較好的客戶(hù)，把置業(yè)作為一種投資的方式。商 業(yè) 用 房 的 需 求 量 ， 從 濰 坊 市 的 年 消 費(fèi) 零 售 總 額 表 來(lái) 分 析 。別墅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)夭粫?huì)再增加泛海城市花園、頤和花園、湖景花園、浮煙山莊是濰坊僅有的四個(gè)別墅區(qū)，銷(xiāo)售狀況不是很理想 。品牌競(jìng)爭(zhēng)隨著濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，偷工減料、銷(xiāo)售面積縮水、售后服務(wù)等也將受到消費(fèi)者的關(guān)注。五、價(jià)格趨勢(shì)由上表可以看出，濰坊商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出理性、平和的發(fā)展態(tài)勢(shì)，波動(dòng)不大。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，商品住房從以前單一的多層住宅供給開(kāi)始逐步有小高層商品房供給，但還缺乏高層產(chǎn)品的市場(chǎng)供給。【土壤】自南至北分布著棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土和鹽 15大土類(lèi)、15 個(gè)亞類(lèi)、34 個(gè)土屬、110 個(gè)土種。山地丘陵區(qū)以落葉、闊葉林木為主，分布在南部臨朐、青州、安丘、昌樂(lè)等縣市。33 / 39地塊交通條件及周邊配套設(shè)施本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表（半徑 1000米范圍為主）：交通勝利街（公共巴士為主 1225環(huán) 16路） 、濰州路（8 路） 。行政機(jī)構(gòu) 政府機(jī)構(gòu)：奎文區(qū)政府、旅游局、市科技局、地震局、 政府機(jī)構(gòu)、行政事業(yè)35 / 39環(huán)保局、市農(nóng)業(yè)局、房管局、園林局、出入境檢疫局、奎文區(qū)國(guó)稅局等；單位比較齊全并相對(duì)集中第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）契合城市發(fā)展戰(zhàn)略濰坊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民消費(fèi)能力穩(wěn)步提升。目前所處區(qū)域商業(yè)氛圍和規(guī)模尚需一定的培育期。消費(fèi)心理掌握難度大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分流客戶(hù)S W O T 分 析 對(duì) 比 表39 / 39優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（S） 劣勢(shì)點(diǎn)（W） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） 威脅點(diǎn)（T）契合城市發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域位置顯赫功能俱全交通便利景觀資源豐富有一定商業(yè)基礎(chǔ)主力店品牌優(yōu)勢(shì)增值潛力大商業(yè)氛圍冷清期房濰坊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈目標(biāo)群體日趨理性符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)周邊居民區(qū)集中政府支持力度大置業(yè)投資需求較大競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)變化莫測(cè)消費(fèi)心理掌握難度大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分流客