【正文】 7臺(tái)，電冰箱(柜)54臺(tái)，洗衣機(jī) 65臺(tái)，移動(dòng)電話 102部，摩托車(chē) 80輛。年末在崗職工人數(shù) ，同比增長(zhǎng) ％；全年工資總額 ，增長(zhǎng) ％；在崗職工平均工資 15173元，增長(zhǎng) ％。參加失業(yè)保險(xiǎn)的企事業(yè)單位達(dá)到 7996家，職工 ；收繳失17 / 39業(yè)保險(xiǎn)金 ，共向 。計(jì)劃生育綜合改革穩(wěn)步推進(jìn)，低生育水平保持穩(wěn)定。隨著我市老城區(qū)改造步伐加快、進(jìn)城務(wù)工人數(shù)的增多，居民對(duì)商品住房的需求熱度仍然不減，促動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，資源配置更加合理，投資結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化?？⒐し课菝娣e小幅增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積增幅較快2022 年我市房屋開(kāi)發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年累計(jì)竣工各類(lèi)房屋 371 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中:住宅竣工 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 11%；辦公樓竣工面積達(dá) 萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) %。全年房屋住宅竣工面積僅比銷(xiāo)售面積多 萬(wàn)平方米，剔除拆遷安置等不做銷(xiāo)售的住宅外，商品住宅供需基本平衡。本年購(gòu)置土地面積和土地成交價(jià)款增長(zhǎng)較快 2022 年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。土地成交價(jià)款達(dá) 億元，同比下降 %。 如同商業(yè)領(lǐng)域銀座商城進(jìn)駐濰坊，省內(nèi)省外一些專(zhuān)業(yè)化程度很高的名牌房企在 2022 年更多地進(jìn)入濰坊，如海信地產(chǎn)、中房、普利等，南方來(lái)的品牌房企則有浙商、閩商兩大陣容。目前，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速啟動(dòng)階段。樓盤(pán)無(wú)整體策劃概念22 / 39就供給市場(chǎng)來(lái)看，目前市場(chǎng)上的樓盤(pán)尤其是住宅樓盤(pán)基本無(wú)整體策劃概念貫穿始終，往往只是抄襲沿海的一些做法，但又無(wú)法統(tǒng)領(lǐng)樓盤(pán)操作的全程，往往給人不倫不類(lèi)的感覺(jué)。這也是市場(chǎng)上 120平方左右的三房在市場(chǎng)上銷(xiāo)售較好的原因之一。包括政府公務(wù)員(一般都有二套房)、專(zhuān)門(mén)炒房產(chǎn)的一群人(被炒的房屋總量在 10%左右)，沿街商鋪是重點(diǎn)的炒房對(duì)象。只占很小的一部分。按行業(yè)分，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) %；零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)零售額，增長(zhǎng) %?？偣┙o（1）市場(chǎng)供給分析從相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，從 2022年以來(lái)，濰坊市商品房市場(chǎng)投資呈逐年穩(wěn)步上升趨勢(shì)，近三年，房地產(chǎn)投資由2022年的 2022年的 ，增勢(shì)較猛，資金呈快速投放趨勢(shì)；與之對(duì)應(yīng)的年開(kāi)工面積、年竣工面積也快速增長(zhǎng)，2022 年，濰坊市房地產(chǎn)開(kāi)工面積預(yù)計(jì)超過(guò) 200萬(wàn)㎡，商品房市場(chǎng)供給呈旺勢(shì)。高層住宅目前在市場(chǎng)尚為空白 小高層在濰坊當(dāng)?shù)貜?2022年開(kāi)始逐步為消費(fèi)者接受，但高層住宅由于開(kāi)發(fā)成本較高，還需要一定時(shí)間來(lái)培育市場(chǎng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多數(shù)處于觀望之中。預(yù)計(jì)，在 2022年里，隨著多個(gè)大盤(pán)的啟動(dòng)，房地產(chǎn)投資總額將超過(guò) 40個(gè)億，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)。濰坊市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也將沿規(guī)劃布局的區(qū)域而展開(kāi)，市區(qū)內(nèi)可分為中百商圈、友誼商圈、佳樂(lè)家商圈、世紀(jì)泰華商圈，房地產(chǎn)小區(qū)開(kāi)發(fā)也多在這幾個(gè)商圈之內(nèi)。（2）對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)要求越來(lái)越高隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對(duì)居住的環(huán)境，生活的品位要求也越來(lái)越高，從簡(jiǎn)單物質(zhì)生活向有品位的精神生活過(guò)渡。（4）需求的主體也將分化29 / 39一 大 部 分 富 起 來(lái) 的 人 不 但 對(duì) 居 住 的 硬 件 要 求 越 來(lái) 越 高 ， 同 時(shí) 也 將 對(duì) 居 住 氛 圍 進(jìn) 行 選 擇 ， 人 以 群 分 ， 富 人 居 住 區(qū) 也 將 會(huì)形 成 。住宅底商的商業(yè)用房量大、價(jià)格低，人民廣場(chǎng)周邊僅有怡和星國(guó)際一個(gè)高檔樓盤(pán)， 。年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年全市商品房銷(xiāo)售單價(jià) 1300 1400 1680 1880 2150 232030 / 39六、濰坊市開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)濰坊近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的平穩(wěn)上升勢(shì)頭，開(kāi)工面積、竣工面積持續(xù)上漲，銷(xiāo)售面積快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析第一節(jié) 項(xiàng)目地塊調(diào)查地塊概況本項(xiàng)目地塊位于濰坊市31 / 39項(xiàng)目用地條件分析【地形】由北向南，海拔逐漸增高，大體由濰北濱海低地區(qū)，濰中洪積、沖積平原區(qū)，濰南低山丘陵區(qū) 3個(gè)地貌區(qū)的 18個(gè)地貌類(lèi)型組成。過(guò)境河流有小清河。潮土主要分布市域中北部，占 %，其中脫潮土是糧、菜精種高產(chǎn)土壤，濕潮土適宜種植小麥、大豆、棉花、麻類(lèi)等。有木本植物 243種，分屬 58科。平原河谷區(qū)是以農(nóng)田林網(wǎng)和沿河豐產(chǎn)林組成的防護(hù)林網(wǎng)，適宜以糧食作物為主的栽培植物生長(zhǎng)。【自然災(zāi)害】主要有地震、旱災(zāi)、澇災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雹災(zāi)、霜凍、雷暴與雷擊、風(fēng)暴潮等。商業(yè)網(wǎng)酒店：濰坊大酒店、鳶飛大酒店、泰華大酒店、匯泉大飯店等； 以本地塊為中心，日34 / 39專(zhuān)業(yè)店/便利店： 民康藥店、家樂(lè)佳超市、全利來(lái)蛋糕店等。周邊配套相對(duì)完善。功能俱全項(xiàng)目位于城市發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各類(lèi)城市功能聚合，發(fā)展成熟，區(qū)位顯要。增值潛力大劣勢(shì)分析（W）商業(yè)氛圍冷清地塊呈狹長(zhǎng)形，濰州路勝利大街以南沿線商業(yè)氛圍冷清。周邊居民區(qū)集中 ——從周邊發(fā)展來(lái)看，所在區(qū)域已經(jīng)有大量的居民入住，另有大量的住宅在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，區(qū)域商業(yè)迫切需要進(jìn)一步提升整合。勝利西街商業(yè)區(qū)、濰州路商業(yè)區(qū)和世紀(jì)泰華商業(yè)區(qū)相隔距離較近，留客意欲強(qiáng)烈，對(duì)項(xiàng)目形成威脅。——從自身?xiàng)l件來(lái)看，項(xiàng)目所處位置極佳，再加上周邊可借用的人文及自然景觀資源，為整個(gè)項(xiàng)目向多功能、多元化的綜合性商業(yè)街區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。期房濰坊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈37 / 39目標(biāo)群體日趨理性地塊面積過(guò)小，規(guī)劃難度過(guò)大房型朝向有問(wèn)題，項(xiàng)目南北長(zhǎng) ，東西長(zhǎng) 32米項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——從國(guó)內(nèi)外中心商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)區(qū)向購(gòu)物、娛樂(lè) 、商旅辦公、休閑、觀光、文化交流的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。景觀資源豐富項(xiàng)目周邊自然、人文景觀資源既獨(dú)特又豐富多樣，可充分為項(xiàng)目借用、融合。項(xiàng)目發(fā)展契合政府提出以商興城的發(fā)展思路。公園東苑公園、世界風(fēng)箏都紀(jì)念廣場(chǎng)、白浪河綠地廣場(chǎng)、人民公園項(xiàng)目地塊西臨東苑公園，公園面積約 100畝教育/金融/醫(yī)院/居住小區(qū)教育：市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濰州路小學(xué)、濰坊中學(xué)、市委黨校、廣文中學(xué)、幸福街小學(xué)、濰坊醫(yī)學(xué)院等； 醫(yī)院：人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、同心醫(yī)院、市立醫(yī)院、市第二人民醫(yī)院、等；金融：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社等。項(xiàng)目地人流 萬(wàn)人/天，高峰期 11萬(wàn)人/天。1月份為全年最冷月，℃；7 月份為最熱月，平均氣溫為 ℃。山地丘陵草叢、草場(chǎng)面積 ，占自然草場(chǎng)面積的30%；山丘疏林草叢、草場(chǎng)面積 ，占 15%；山丘灌木草叢、草場(chǎng) ，占 4．6%。鹽土主要分布北部濱海地帶，占 %。棕壤土類(lèi)主要分布南部山丘地帶，占可利用土壤面積的 %，適宜種植喜酸嫌鈣植物，如松、柞、茶、栗等。市域內(nèi)巖漿巖分布較廣，以中生代燕山期巖漿活動(dòng)最強(qiáng)烈，形成大面積的火山巖、侵入巖。而商業(yè)用房缺乏大型商業(yè)用房的供給。 今 、 明 兩 年 ， 市 場(chǎng) 整 體 均 價(jià) 將 有望 突 破 2022元 大 關(guān) 。從 2022年以來(lái)，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)一直在 1500元/㎡左右。（3）需求的區(qū)域也將發(fā)生變化濰坊市的城市規(guī)劃將市政府作為行政中心，該區(qū)域臨近人民廣場(chǎng)，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，更適宜居住，將吸引大部分人作為購(gòu)房的首選。開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)、口碑也越來(lái)越重要，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)也會(huì)將開(kāi)發(fā)公司的品牌作為一種重要因素來(lái)考慮。預(yù)計(jì)，在未來(lái)幾年內(nèi)，量差還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。別墅目標(biāo)消費(fèi)群多半會(huì)在青島等沿海城市購(gòu)房，而不會(huì)在當(dāng)?shù)剡x擇。商品房的市場(chǎng)供給中，住宅的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)不快，商品住宅