【正文】 “ 無(wú)言的結(jié)局 ” 。 結(jié)束語(yǔ) 用幾個(gè)歌名來(lái)結(jié)束我今天的演講（房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來(lái)） 。 房?jī)r(jià)租售比高于或等于銀行貸款（商鋪）。 09年仍不是買房好時(shí)機(jī)（央視） 長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)無(wú)疑是上漲的（廢話）！但過程應(yīng)該是有起伏的。房?jī)r(jià)租售比不合理。 從投資意義上講 “ 不漲就是跌、小漲也意味著跌 ” 。 置換是個(gè)不錯(cuò)的選擇！ 廣大的動(dòng)遷居民，由于是 “ 無(wú)房一族 ” ，近兩年又處動(dòng)遷高峰期，其買房具有明顯的 “ 同步 ” 及 “ 整齊劃一 ” 特征，表現(xiàn)為適合動(dòng)遷居民的低價(jià)房及 “ 二手房 ” 價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，建議以實(shí)物動(dòng)遷為主，當(dāng)然足購(gòu)資金的補(bǔ)償也是不錯(cuò)的，但市場(chǎng)要熟悉、動(dòng)作要快。 房?jī)r(jià)上漲對(duì)這部分人傷害最大（買與不買都是風(fēng)險(xiǎn)）。切忌高位追漲 “ 吃套 ” ，近來(lái)樓市開盤開發(fā)商往往采取價(jià)格 “ 一步到位 ”的方式，短期內(nèi)上升空間已被封殺。 其中 ， 空置商品住宅 7084萬(wàn)平方米 ， 同比增長(zhǎng) %， 增幅提高 。這也是自 8月份以來(lái)房?jī)r(jià)第四個(gè)月環(huán)比下降 ， 且下降幅度有擴(kuò)大趨勢(shì) ， 此前 3月環(huán)比下降分別為%、 %和 %。 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致國(guó)際熱錢的撤離 ！ （ 退租和甩賣 ） 樓市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在積聚 。 2021年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求 。 房地產(chǎn)的困惑是體制、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和執(zhí)政能力的困惑。 加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 現(xiàn)在 “ 千軍萬(wàn)馬過獨(dú)木橋 ” 搞房地產(chǎn)說明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚處低級(jí)階段，房地產(chǎn)的火爆是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的特殊產(chǎn)物，不能為GDP而搞房地產(chǎn)。 “ 土地財(cái)政必須淡出 ” 。 香港 “ 蜂窩 ” 住宅（一） 香港 “ 蜂窩 ” 住宅（二） 香港 “ 蜂窩 ” 住宅（三） 土地出讓一律按 “ 三公 ” 原則實(shí)行招投標(biāo)、拍賣制度，向公平的拍賣方向發(fā)展，防止土地市場(chǎng)的炒作和國(guó)有資產(chǎn)的流失。政政府 多造些 “ 價(jià)格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美 ” 的中低價(jià)房，使廣大中低收入階層能真正 “ 安居樂業(yè) ” （ 70、 90） 。（自 20世紀(jì) 80年代末以來(lái)，即使作最保守的估計(jì)，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失 每年也達(dá) 100億以上 ）。 土地資產(chǎn)作為城市最大的 、 價(jià)值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素 ， 幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標(biāo)和重點(diǎn)突破口 ， 各地又幾乎同時(shí)把房地產(chǎn)作為各自的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè) 。 真正做到 “ 功在當(dāng)代， 蔭及子孫、 利在千秋 ” 。 中國(guó)上海要控制人口數(shù)量 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該 “ 涓涓細(xì)流般細(xì)水長(zhǎng)流 ” 、 走內(nèi)涵集約化的道路 。同時(shí)要加大和完善保障住宅的建設(shè)，要推行自住房（應(yīng)優(yōu)惠利率和契稅）和投資房的差別政策（可考慮恢復(fù)混合型外銷房），使 “ 人人享有適當(dāng)?shù)淖≌?” 、 “ 人人居者有其屋 ” 。 改革和創(chuàng)新不僅需要銳氣 、 勇氣 ， 更需要有海納百川的氣度 ， 哲學(xué) 、 社會(huì)科學(xué)的創(chuàng)新和繁榮需要良好的學(xué)術(shù)環(huán)境和氛圍 ， 我們需要嚴(yán)格 、 正確區(qū)分政策宣傳和理論研究的關(guān)系 ， 不能停留在解釋和宣傳層面 ， 呼喚新時(shí)代理論戰(zhàn)線的魯迅 。 社會(huì)科學(xué)研究岌岌可危 ！ 理論的貧乏和滯后會(huì)并且已經(jīng)影響到經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 “ 端起飯碗吃飯、放下飯碗罵娘 ” 值得思考！ 理論創(chuàng)新 由于 “ GDP”至上的片面 “ 政績(jī) ” 觀的作用 ， 地方政府為了政績(jī)和財(cái)政收入 ， 開發(fā)商 、 代理商 、 媒體 、 樓評(píng)家 、 投資者 、 投機(jī)者為了利潤(rùn) ， 唱 “ 同一首歌 ” ， 但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的理論研究和相當(dāng)學(xué)者似乎也有唱 “ 同一首歌 ” 的現(xiàn)象 ， 這不能不說是一種遺憾和悲哀 ， 我們呼吁重溫 “ 實(shí)事求是 ” 的思想精髓 ， “ 沒有遠(yuǎn)慮 ， 必有近憂 ” ，惟有實(shí)事求是的理論創(chuàng)新和突破 ， 才能解決在發(fā)展中出現(xiàn)的問題和成長(zhǎng)中的煩惱 ， 才能解決經(jīng)濟(jì)學(xué)家的缺位問題 ，就象當(dāng)年如果沒有 “ 真理標(biāo)準(zhǔn)問題 ” 、 “ 社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì) ” 的討論和理論突破 ， 就不可能有后來(lái)的 “ 改革 、 開放 ”政策及當(dāng)前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)大好形勢(shì)一樣 。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)矛盾突顯期膠著，防止兩極分化，防止出現(xiàn) “ 拉美化 ” 傾向， “ 水能載舟亦能覆舟 ” （民主選舉 —人大代表、民主監(jiān)督、國(guó)民黨 “ 特置費(fèi) ” 、動(dòng)遷 “ 游擊戰(zhàn) ”“ 地道戰(zhàn) ” 、抗日戰(zhàn)爭(zhēng)人民戰(zhàn)爭(zhēng) “ 魚水 ” 關(guān)系。 “社保基金”案意義深遠(yuǎn)！ 反腐不是個(gè)理論和認(rèn)識(shí)問題，而是個(gè)實(shí)踐的問題，在體制、機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制未完善之前，反腐必須“年年、月月、天天實(shí)踐”（毛澤東‘階級(jí)斗爭(zhēng)’論） 。 “ 官本位 ” 制度，干部應(yīng)該是市場(chǎng)品牌，當(dāng)前的 “ 帶病提拔 ” 、“ 任人唯親 ” 、 “ 群腐 ” 現(xiàn)象應(yīng)該反思我們的組織和監(jiān)督體制！最起碼得完善！！ 判斷市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本標(biāo)志是資源的配置方式 ， 是市場(chǎng)配置還是權(quán)力配置 ？！ 而我們的自然資源和人力資源配置很大部分還由行政支配著 ， 一些結(jié)構(gòu)性 、 體制性的障礙需要消除 。 “ 權(quán)力尋租 ” 、 “ 權(quán)力期權(quán) ”嚴(yán)重 。 l 建筑行業(yè)持續(xù)發(fā)展 ， 商業(yè) 、 場(chǎng)館（ 世博 ） 、 交通比重持續(xù)上升 l 住宅在固定資產(chǎn)投資中的比重穩(wěn)中微降 第五部分 、 中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策 我們各級(jí)政府各項(xiàng)工作的起點(diǎn)和落腳點(diǎn)都是 “ 以人為本 ” 、 “ 三個(gè)代表 ” ， 是“ 新三民主義 ” ， 是規(guī)律 、 國(guó)情和民意 ，是和諧社會(huì) （ 六屆六中全會(huì) ） 、 “ 和諧地產(chǎn) ” （ 聯(lián)合國(guó)人居宣言 “ 人人享有適當(dāng)?shù)淖≌?” ） 。 三 、 地方和中央的博弈和 “ 沖突 ” 。原政策都偏重于調(diào)控供給 ， 效果適得其反 ！ 必須在供給 、 需求和反商業(yè)賄賂 （ 反腐敗 ） 三方面系統(tǒng)調(diào)控 ， 方能收到效果 。無(wú)疑是進(jìn)步，但實(shí)際不容樂觀！ 1 07年 9月 12日國(guó)土資源部 《 關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知 》 ，土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥地價(jià)的 20%征收；依法可以無(wú)償收回的，解決無(wú)償收回。 2021年 7月 24日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布 《 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知 》 （ 國(guó)辦發(fā) 〔 2021〕50號(hào) ） ， 九個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方 ， 全國(guó)省 （ 區(qū) 、市 ） 及計(jì)畫單列市的土地審批利用 ， 將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下 。 2021年 7月 6日 ， 建設(shè)部頒發(fā) 165號(hào)檔 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 ， 進(jìn)一步明確了 37號(hào)檔中 90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積 ， 并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查 ， 落實(shí)責(zé)任追究制度 ，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任 。 2021年 5月 29日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 》》（ 國(guó)辦發(fā) （ 2021） 37號(hào) ） ， 人稱 9部委 “ 十五條 ” ， 對(duì) “ 國(guó)六條 ” 進(jìn)一步細(xì)化 ， 而且在套型面積 、 小戶型所占比率 、 新房首付款等方面作出了量化規(guī)定 ， 提出 90平方米 、 雙 70％ 的標(biāo)準(zhǔn) 。 樓市瘋瘋癲癲 ， 股市神經(jīng)兮兮 (必須顛覆 ） ， 是宏觀調(diào)控 ？ 作秀 ？ 還是講故事 ？ 故事的結(jié)局是否會(huì)圓滿 ？ 是否會(huì)得到廣大中低收入老百姓的認(rèn)為同 ？ 憂慮 ！ 2021年 3月 5日 ， 國(guó)務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出（ 首次 ） ， 要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題 ， 表明了中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向 。 第六 、 正常就不要調(diào)控 ， 要調(diào)控就是不正常 。 第二 、 “ 長(zhǎng)三角首先是長(zhǎng)三角人的長(zhǎng)三角 ” 。 而其主要地區(qū)是長(zhǎng)三角 、 珠三角和北京等特大型省會(huì)城市 ， 其中任何一個(gè)因素發(fā)生變化都會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng) 。 中國(guó)房地產(chǎn)是個(gè)政策市 ， 在泡沫未擠破前它還能帶病高位運(yùn)行 ， 但現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)在不斷積聚 ， 必須運(yùn)用經(jīng)濟(jì) 、 法律 、 行政的手段加以綜合治理和調(diào)控 。 現(xiàn)在又出 “ 拐點(diǎn) ” 論和 “ 百日巨變論 ” 。 房地產(chǎn)與資本（股票）市場(chǎng)的失衡 中國(guó) GDP每年以 10%左右的速度高速增長(zhǎng) ， 而素有“ 經(jīng)濟(jì)晴雨表 ” 的股市卻 “ 不領(lǐng)情面 ” ， 一路狂瀉 ，從 2021年 6月滬綜指 2245點(diǎn)歷時(shí) 4年多跌到 998點(diǎn)跌幅達(dá) 55%， 這一輪 滬綜指從 07年 10月 16日的 6124點(diǎn)跌到08年 10月 28日 ， 跌幅超過 70%， 時(shí)間只有短短的 12個(gè)月 。 價(jià)值和價(jià)格的失衡 表現(xiàn)為規(guī)劃（容積率，噪音，日照視覺、地下車位）、質(zhì)量（材料、滲漏、沉降）、環(huán)境（綠化、治安）、科技含量、能耗（節(jié)能保溫）、配套（交通、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)）、企業(yè)品牌（物業(yè)管理，售后服務(wù)）等方面的缺陷。 我（ 各）國(guó)的住房建設(shè)在市場(chǎng)配置同時(shí)必須要借助政府的力量來(lái)保護(hù)弱勢(shì)群體基本居住要求（兩條腿走路，該高的商品房就應(yīng)該高，該低的保障性住宅就應(yīng)該低），這是經(jīng)濟(jì)社會(huì) “ 協(xié)調(diào)、全面、可持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展 ” 的內(nèi)在要