【正文】 68, 張新(2003)：《中國經(jīng)濟的增長和價值創(chuàng)造》，上海三聯(lián)書店，8月。50. 平新喬(2001)：《微觀經(jīng)濟學(xué)十八講》，北京大學(xué)出版社，4月。、賈春新(2002)：《金融市場與金融機構(gòu)》，北京大學(xué)出版社。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，推動其加速開發(fā)的動力是旺盛需求，最大問題是嚴(yán)控信貸措帶來資金緊張，不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資，如基金、信托產(chǎn)品、企業(yè)債等。全球?qū)①徺I房產(chǎn)作為投資，股市崩盤，養(yǎng)老金虧損后資金涌向房地產(chǎn)。 第五，從土地源頭入手，保障土地使用結(jié)構(gòu)合理，加快建設(shè)有形土地市場，實現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公正公開公平。中國儲蓄大于投資，銀行存款大于貸款數(shù)千億，急于放款，特別愿意對消費者進行住房信貸， 存貸款利率相差 3個多百分點。1993年7月全國信貸規(guī)模急劇緊縮，大量資金抽走，400家開發(fā)公司自動消失。在東亞金融危機中為維持聯(lián)系匯率，只能提高利率，造成股票和房地產(chǎn)崩盤。利率和金融自由化。監(jiān)管當(dāng)局采取容忍態(tài)度，甚至不愿透露問題?；蛘呤莾r格下降，或者是租金上升，否則是沒有投資價值的。支持大城市高房價，并拉動全國房地產(chǎn)泡沫的，是全國富人和外國投資者的投資和投機需求， 是銀行信貸的擴張。我國商品房屋空置率1999—%、%、%、%%。投資強勁增長。房地產(chǎn)供需30項指標(biāo)——價格指標(biāo)類型 亞類 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國實際值或情況 輕微 嚴(yán)重 表現(xiàn) 價格 出售價格 價格收入比：1：6以內(nèi) 1：10以上 接近1：8 房價格增長率 房價增長率/人均收入增長1 房價增長率30% 房價增長率/人均收入增長1 漲價范圍 全國各類物業(yè)普漲 全國各類物業(yè)普漲 全國各類物業(yè)普漲 出租價格 出租價格指數(shù)/CPI指數(shù)1 出租價格指數(shù)100 出租價格指數(shù)/CPI指數(shù)1 投資者心理 比較樂觀 十分樂觀 比較樂觀 表房價供需30項指標(biāo)——需求指標(biāo)類型 亞類 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國實際值或情況 輕微 嚴(yán)重 表現(xiàn) 需求 房屋銷售額增長率 1增長率/零售消費品增長率2 增長率/零售消費品增長率2 1增長率/零售消費品增長率2 抵押貸款增長率 1增長率/人均收入增長率2 增長率/人均收入增長率2 增長率/人均收入增長率1 儲蓄占總存款比例 儲蓄占總存款比例下降 嚴(yán)重下降 下降 國際游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 民間游金 大量進入 快速大量進入 大量進入 房價供需30項指標(biāo)——供給指標(biāo)類型 亞類 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國實際值或情況 輕微 嚴(yán)重 投資性購房比例 10%投資/總購房比例20% 投資/總購房比例20% 10%投資/總購房比例20% 表現(xiàn) 供給 開發(fā)投資增長率 3增長率/GDP增長率2 增長率/GDP增長率3 增長率/GDP增長率3 開發(fā)貸款增長率 2增長率/總貸款增長率1 增長率/總貸款增長率2 2增長率/總貸款增長率1 房屋施工面積增長率 1增長率/銷售面積增長率2 增長率/銷售面積增長率2 1增長率/銷售面積增長率2 房空置率 1020% 20%以上 20以上 來源：房價供需30項指標(biāo)作證：中國房地產(chǎn)有泡沫，中國社會科學(xué)院財貿(mào)經(jīng)濟研究所倪鵬飛房地產(chǎn)與其他商品不同，是消費品又是投資品。漲價論不需要制造虛假和掩蓋真實信息，就可以找出漲價的根據(jù)，因為基本面“真實信息”也有虛假性，是可以隨錯誤預(yù)期的產(chǎn)生而出現(xiàn)的。索羅斯把“徹底可錯性”當(dāng)作自己人生和投資基石，他晚年幾次大型市場投機——沖擊英鎊匯率或介入亞洲金融危機，都有他尋找制度缺陷和市場失靈的痕跡。動態(tài)不均衡中出現(xiàn)基本面巨變，抽掉了市場均衡定價的內(nèi)在基礎(chǔ)，　因此有“市場總是錯誤的”　命題，　聰明的投資者要利用這種錯誤并戰(zhàn)勝市場，　有效市場理論認(rèn)為市場不可戰(zhàn)勝，　因此沒有人長期穩(wěn)定獲得超額收益，最優(yōu)的投資方案是被動式投資——將主動權(quán)交予市場，自己選擇平均收益；相反，索羅斯從反射性理念出發(fā)，用實踐證明超額收益是可以把握的。 兩個函數(shù)的遞歸關(guān)系導(dǎo)致永無止期的變化，市場不會產(chǎn)生均衡的靜的結(jié)果。我們的“非主流”視角，首先是要打破理論壟斷，我們假設(shè)市場經(jīng)濟在本質(zhì)上是非均衡的，因此泡沫經(jīng)濟必然發(fā)生，政府單純使用經(jīng)濟手段很難控制，需要大力度的綜合手段進行治理。還有壟斷地租，指自然資源的壟斷所產(chǎn)生的租金?！　∮腥苏J(rèn)為房價大漲的最大理由是土地稀缺，這是看漲的成本推動理論。經(jīng)典的Carey 房地產(chǎn)模型指出，房地產(chǎn)價格取決于投資者數(shù)量，收入水平，供給數(shù)量，金融政策等因素。銀行脆弱性理論指出，房地產(chǎn)業(yè)資金大部分依靠銀行貸款。那些否認(rèn)中國有“拉丁美洲化”危險，說拉美化是“假命題”的大學(xué)問家們，不妨睜眼看一看中國的現(xiàn)實，張耳聽一聽“房地產(chǎn)大噩”的狂言，這樣的模式，比拉美模式有過之而無不及！2005年14月又上升 12%，投機資本越來越猖狂，壟斷勢力越來越囂張，廣大居民的正常需求受到泡沫壓抑，持幣待購，極其焦躁不安；銀行風(fēng)險也越來越大，迫使國家不斷加大控制力度。房地產(chǎn)泡沫的推動力量，首先是地方政府的發(fā)展沖動。我國1992年經(jīng)濟出現(xiàn)強力起飛，但1993年信貸失控，集中于北海炒作房地產(chǎn)泡沫，迫使中央政府嚴(yán)厲打壓，結(jié)果使全國房地產(chǎn)業(yè)長期低迷。現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫尚未坐大；治理成本低損失小，根本不存在什么不能治理，不敢治理的問題。]泡沫經(jīng)濟理論與中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控2005年7月25日內(nèi)容提要：本文從目前房地產(chǎn)的形勢與爭論出發(fā)，介紹了西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀，對他們關(guān)于市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)經(jīng)濟和泡沫經(jīng)濟的理論，進行了理論上的綜合；然后提出了一系列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)，對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行衡量，得出的結(jié)論是：中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，并以極快的速度發(fā)展；在總結(jié)國內(nèi)外經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提出綜合治理措施。中國房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)80年代開始迅速發(fā)展。但是，嚴(yán)厲的土地控制，和對經(jīng)營性土地實行“招拍掛”，卻被某些房地產(chǎn)商用來制造漲價預(yù)期，聲稱2005年將出現(xiàn)土地和房屋荒。國際資本仍舊看好中國大舉進入。更為深刻的分歧延伸到馬克思經(jīng)濟學(xué)與西方經(jīng)濟學(xué)，古典經(jīng)濟學(xué)與新自由主義經(jīng)濟學(xué)，主流與非主流對于市場經(jīng)濟均衡與非均衡的不同假設(shè)。政府干預(yù)理論指出了政府失靈的危險。房地產(chǎn)需求對名義利率敏感程度大于對供給敏感程度，名義利率上升1個百分點。地價本質(zhì)是金融，是地租的資本化，等于地租除以利息率。他揭露了中國特色圈地運動的實質(zhì)，房地產(chǎn)泡沫的特殊根源與危害?！≡肼曂顿Y者對市場定價的非理性因素作為隨機因素，僅是理性投資者價值定價的隨機干擾，總體上相互抵消，不影響定價有效性。供給曲線由生產(chǎn)函數(shù)決定，需求曲線由消費函數(shù)決定，兩函數(shù)的相互獨立性使得在供求曲線的交點，可決定一個使市場出清的均衡價格。 不僅信息挖掘成本導(dǎo)致完全信息難以獲取，更重要的是認(rèn)識可錯性的本質(zhì)，借反射性關(guān)系影響到信息本身變化，不存在可供人們?nèi)ネ耆J(rèn)識的　“靜態(tài)完全信息”，　也不存在可掌握完全信息的完全理性。從索羅斯的假設(shè)出發(fā)，房地產(chǎn)機制可能是這樣：成本與價格不是相互獨立的，無論是10億人的潛在需求，還是各類有效需求，還是地價和建筑材料的成本上升，都不是房價的決定因素；所謂供求平衡的交叉曲線決定均衡價格，只是預(yù)期與基本面一致時的相對靜態(tài)均衡；價格預(yù)期一旦形成就可以同時影響供求關(guān)系；預(yù)期產(chǎn)生于基本面也可以改變基本面。金德爾博格在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大詞典》中說，“泡沫狀態(tài)”不太嚴(yán)格定義為，一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引新買主只想通過買賣牟取利潤，對資產(chǎn)本身使用和產(chǎn)生盈利能力不感興趣。這個價格比消費者20或30年按揭的保留價格， % %。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，也是投資行為。我們需要以歷史彌補邏輯和理論的局限，努力達到邏輯與歷史的統(tǒng)一。 日本地產(chǎn)泡沫神話的破滅低利率和銀行信貸擴張。貨幣釘住美元、資本項目自由化以及金融市場管制的放松，可以低廉成本得到外部資金。NBER研究以14個發(fā)達國家20年的面板數(shù)據(jù)為樣本計量表明，與一般人們的感覺相反，股市波動對居民財富效應(yīng)影響較弱，房地產(chǎn)波動對居民財富效應(yīng)影響非常強，泡沫破滅損害遠大于股市，因為極大抑制居民消費增長，從實體經(jīng)濟方面阻礙經(jīng)濟進一步發(fā)展。第三，泡沫制造者有巨大經(jīng)濟利益，少數(shù)人制造漲價預(yù)期，力圖擴大泡沫。 第一，對未來510年總量和結(jié)構(gòu)進行整體把握，解決供給不足和結(jié)構(gòu)失衡問題。 因為2003年以來在人民幣匯率升值預(yù)期下，國際游資早已通過各種渠道進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。美國澳大利亞等國居民債務(wù)負(fù)擔(dān)接近歷史高點。我們“經(jīng)濟學(xué)非主流派”的觀點很明確，由于市場經(jīng)濟天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地產(chǎn)市場的高度壟斷性，僅僅依靠經(jīng)濟手段不足以控制泡沫經(jīng)濟，需要綜合治理，包括使用行政法律宣傳組織手段在內(nèi)，其性質(zhì)不是反對市場機制和經(jīng)濟規(guī)律，而是克服壟斷，克服市場經(jīng)濟的不均衡性和金融危機的內(nèi)生性。(2003)：《壟斷、競爭與管制——北京市住宅業(yè)市場結(jié)構(gòu)研究》，經(jīng)濟管理出版社，5月。(2003)：《為什么“政府失靈”比“市場失靈”更加危險？》，《財經(jīng)》第2期。主要數(shù)據(jù)來源本項研究數(shù)據(jù)主要來自：各期《中國統(tǒng)計年鑒》、《北京統(tǒng)計年鑒》，歷年全國、北京市《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，中國人民銀行中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，中國經(jīng)濟信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司信息網(wǎng)，中國人民銀行營業(yè)管理部統(tǒng)計信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計局綜合月度庫，以及中國人民銀行、國家統(tǒng)計局、國家信息中心，中國人民銀行營業(yè)管理部，中國人民銀行金融信息管理中心，北京市統(tǒng)計局等單位。、劉洪玉(2004)：《住宅價格與經(jīng)濟基本面： 1995—2002年中國14城市的實證研究》，《經(jīng)濟研究》第6期。，.(2000)：《經(jīng)濟過熱，經(jīng)濟恐慌及經(jīng)濟崩潰——金融危機史》，北京大學(xué)出版社，朱雋、葉翔譯，10月。這次房地產(chǎn)泡沫能否控制得住，其意義遠遠超過房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展本身，這是對中央政府能力的一次考驗，是對市場經(jīng)濟能否完善而不被投機資本要挾的一次考驗。美國，英國，西班牙扣除維修費以后，房地產(chǎn)回報率只有 34 %，比貸款利率還低。巨額資金進入股市和房市，促使股價房價上漲，進一步吸引資金，促使股價房價進一步上漲，從而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。如有突發(fā)事件影響居民信心造成擠兌，外商撤資，銀行危機將導(dǎo)致全面危機，中國發(fā)展，改革開放的成就將毀于一旦。第二，中國人缺乏對于市場經(jīng)濟的經(jīng)驗和本質(zhì)認(rèn)識，既不敢用馬克思主義揭露現(xiàn)今中國市場經(jīng)濟外衣下的權(quán)力資本運動；也不能識破西方主流經(jīng)濟學(xué)誤導(dǎo)。在東亞金融危機中，泰國、香港、日本、韓國、新加坡等國的房地產(chǎn)價值普遍縮水30%—70%。1991年股市最終崩潰，1992年下跌到14309點，20世紀(jì)末城市地產(chǎn)價格指數(shù)只相當(dāng)于80年代中期。7000 點時多數(shù)人看跌，格林斯潘不斷放話警告股市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，不斷提高利率，但股市小跌大漲，一直到 12000 點。這一歷史大約需要十年至百年不等。 因此，不能僅僅限制投機炒房，而縱容買房出租的比例太大。住宅價格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比（收入房價比）合理水平為3∶1到6∶1。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量，中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足。其他為耐用消費品和經(jīng)營性資產(chǎn)。這大概就是部分經(jīng)濟學(xué)家，房地產(chǎn)商和媒體聯(lián)手，在地方政府支持下不斷鼓吹漲價的原因吧?！∷髁_斯引用量子力學(xué)的測不準(zhǔn)原理為自己作證：精確性的追求越高，認(rèn)識誤差越大。索羅斯反對這種理想化假設(shè)，提出“認(rèn)識可錯性”命題替代“完全信息”與“完全理性”假定。索羅斯對這種理想化結(jié)論提出尖銳批評。他的實踐取得了效果，但他的理論卻因從根本上挑戰(zhàn)了“主流經(jīng)濟學(xué)”的基本理念而遭冷遇，他也是經(jīng)濟學(xué)界的“非主流”。從國家銀行套兌到錢的開發(fā)商，將一部分資金轉(zhuǎn)移給批租土地官員和銀行負(fù)責(zé)人。政府不要人為控制價格，應(yīng)讓市場做主。 ，說明銀行信貸直接決定供需。房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)有天然提高價格的傾向。二． 經(jīng)濟學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的理論經(jīng)濟預(yù)測具有非常明顯的利益導(dǎo)向，我們要指出的是分析方法明顯不同。其次是房地產(chǎn)商的暴利，商業(yè)銀行及其背后權(quán)力階層的利益。2004年4月份中央作出結(jié)構(gòu)性過熱的判斷，進行嚴(yán)厲緊縮，健全土地出讓制度和土地垂直管理體系；清理項目重點是鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心、城市建設(shè)。 現(xiàn)實需求也是巨大的：20％城鎮(zhèn)家庭想改善住房，2700萬戶每戶增20平米，還有房屋拆遷產(chǎn)生的被動需求。它們的本質(zhì)是：開發(fā)商資本利益集團和投機資本利益集團要在這場博弈中攫取暴利，而消費者利益集團不能放任住房商品被資本利益集團壟斷和盤剝。以后還會再漲，還需要再打擊泡沫引入正常需求， 不斷堅持下去，才能使中國房地產(chǎn)的潛在需求正常平穩(wěn)地發(fā)揮出來，進入長期，穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展的軌道。2002年8月26日建設(shè)部等單位聯(lián)合頒布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出：充分發(fā)揮政府職能，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控；強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進土地的合理使用；嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目；大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)；充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用等。上一年GDP增長1%，其它條件不變情況下，%。