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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益博弈-論文(更新版)

2024-07-27 05:33上一頁面

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【正文】 者,沒有個(gè)體的定價(jià)能力;4)交易雙方都具有完全信息與完全理性。供給曲線由生產(chǎn)函數(shù)決定,需求曲線由消費(fèi)函數(shù)決定,兩函數(shù)的相互獨(dú)立性使得在供求曲線的交點(diǎn),可決定一個(gè)使市場(chǎng)出清的均衡價(jià)格。 一組函數(shù)取值的不確定性可歸因于它對(duì)另一組函數(shù)的依賴, 以至于一個(gè)初始條件的變化, 會(huì)相繼引發(fā)參與者預(yù)期與基本面的系列變化, 市場(chǎng)價(jià)格演化成不可逆的過程?!≡肼曂顿Y者對(duì)市場(chǎng)定價(jià)的非理性因素作為隨機(jī)因素,僅是理性投資者價(jià)值定價(jià)的隨機(jī)干擾,總體上相互抵消,不影響定價(jià)有效性?!∶绹?guó)拉魯什學(xué)派數(shù)十年以來一直揭露和警告金融泡沫的蔓延,準(zhǔn)確地預(yù)言了多次金融危機(jī),但是被經(jīng)濟(jì)學(xué)主流派所排斥。他揭露了中國(guó)特色圈地運(yùn)動(dòng)的實(shí)質(zhì),房地產(chǎn)泡沫的特殊根源與危害。第三部分是級(jí)差地租, 由土地位置和投資的不同而產(chǎn)生, 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下通過不同地段的不同價(jià)格表現(xiàn)出來。地價(jià)本質(zhì)是金融,是地租的資本化,等于地租除以利息率。房?jī)r(jià)構(gòu)成比例大約是:地價(jià)40%,建筑材料20%,建筑成本30%,稅費(fèi)10%。房地產(chǎn)需求對(duì)名義利率敏感程度大于對(duì)供給敏感程度,名義利率上升1個(gè)百分點(diǎn)。李宏謹(jǐn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn),結(jié)論是:1:房地產(chǎn)價(jià)格與投資者數(shù)量成正向變動(dòng),與投資者可以獲得的金融資源成正向變動(dòng),而與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量成反向變動(dòng)。政府干預(yù)理論指出了政府失靈的危險(xiǎn)。融資便利程度提高和國(guó)際資本大規(guī)模進(jìn)入,可使投資者金融資源增加。更為深刻的分歧延伸到馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)與西方經(jīng)濟(jì)學(xué),古典經(jīng)濟(jì)學(xué)與新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué),主流與非主流對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)均衡與非均衡的不同假設(shè)。5月11日,國(guó)務(wù)院7部委聯(lián)合下達(dá)文件,采取綜合措施穩(wěn)定房?jī)r(jià),引起了軒然大波。國(guó)際資本仍舊看好中國(guó)大舉進(jìn)入。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自身周期慣性影響非常大。但是,嚴(yán)厲的土地控制,和對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行“招拍掛”,卻被某些房地產(chǎn)商用來制造漲價(jià)預(yù)期,聲稱2005年將出現(xiàn)土地和房屋荒。 1997年受亞洲金融危機(jī)影響,經(jīng)濟(jì)低迷,國(guó)家出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)的宏觀政策,包括大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,直至2000年效果才發(fā)揮出來,持續(xù)6年出現(xiàn)投資高潮,勢(shì)頭過猛,三年來中央銀行,國(guó)家發(fā)改委,國(guó)務(wù)院多次試圖控制,都不能奏效。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)80年代開始迅速發(fā)展。一定要治出結(jié)果來,各地特別是上海,南昌,重慶,杭州的標(biāo)志性房?jī)r(jià)已經(jīng)上升一倍以上的,該回落上升幅度的50%; 平均價(jià)格水平應(yīng)該回落 2030%,到2003年的水平,以擠走投機(jī)資本,引入正常需求。]泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控2005年7月25日內(nèi)容提要:本文從目前房地產(chǎn)的形勢(shì)與爭(zhēng)論出發(fā),介紹了西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),馬克思的地租理論和索羅斯的市場(chǎng)非均衡觀,對(duì)他們關(guān)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和泡沫經(jīng)濟(jì)的理論,進(jìn)行了理論上的綜合;然后提出了一系列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行衡量,得出的結(jié)論是:中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生,并以極快的速度發(fā)展;在總結(jié)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,提出綜合治理措施。楊帆先生的文章是最代表消費(fèi)者利益集團(tuán)的理論,它從學(xué)術(shù)的深度論述了資本利益集團(tuán)通過制造泡沫來從中牟利的事實(shí),其分析十分深刻?,F(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫尚未坐大;治理成本低損失小,根本不存在什么不能治理,不敢治理的問題。只要收入逐年增長(zhǎng),房地產(chǎn)需求必然逐年增長(zhǎng),隨著建筑質(zhì)量提高和土地資源日益稀缺,住宅價(jià)格長(zhǎng)期呈上升趨勢(shì)。我國(guó)1992年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)強(qiáng)力起飛,但1993年信貸失控,集中于北海炒作房地產(chǎn)泡沫,迫使中央政府嚴(yán)厲打壓,結(jié)果使全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期低迷。%%,%%,這是9年來首次加息,2005年又限制對(duì)二手房貸款。房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)力量,首先是地方政府的發(fā)展沖動(dòng)。客觀上講,中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)高速增長(zhǎng)時(shí)期,全國(guó)彌漫樂觀情緒,對(duì)于經(jīng)濟(jì)泡沫缺乏切膚之痛。那些否認(rèn)中國(guó)有“拉丁美洲化”危險(xiǎn),說拉美化是“假命題”的大學(xué)問家們,不妨睜眼看一看中國(guó)的現(xiàn)實(shí),張耳聽一聽“房地產(chǎn)大噩”的狂言,這樣的模式,比拉美模式有過之而無不及!2005年14月又上升 12%,投機(jī)資本越來越猖狂,壟斷勢(shì)力越來越囂張,廣大居民的正常需求受到泡沫壓抑,持幣待購(gòu),極其焦躁不安;銀行風(fēng)險(xiǎn)也越來越大,迫使國(guó)家不斷加大控制力度。認(rèn)為有泡沫的主要是金融專家,認(rèn)為沒有泡沫的主要從商品供求關(guān)系和成本角度分析。銀行脆弱性理論指出,房地產(chǎn)業(yè)資金大部分依靠銀行貸款。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期,商品房的均衡價(jià)格會(huì)持續(xù)上升,并依靠套利活動(dòng)實(shí)現(xiàn)。經(jīng)典的Carey 房地產(chǎn)模型指出,房地產(chǎn)價(jià)格取決于投資者數(shù)量,收入水平,供給數(shù)量,金融政策等因素。4.低利率政策極大刺激供給和需求?! ∮腥苏J(rèn)為房?jī)r(jià)大漲的最大理由是土地稀缺,這是看漲的成本推動(dòng)理論。房?jī)r(jià)分為性質(zhì)根本不同的兩個(gè)部分,地上建筑物的價(jià)值是各項(xiàng)購(gòu)入成本決定的,屬于商品價(jià)格。還有壟斷地租,指自然資源的壟斷所產(chǎn)生的租金。土地由國(guó)有轉(zhuǎn)為私人使用,又轉(zhuǎn)為銀行抵押資產(chǎn),最終作為銀行不良資產(chǎn)被拍賣而私有。我們的“非主流”視角,首先是要打破理論壟斷,我們假設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上是非均衡的,因此泡沫經(jīng)濟(jì)必然發(fā)生,政府單純使用經(jīng)濟(jì)手段很難控制,需要大力度的綜合手段進(jìn)行治理。 對(duì)證券資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制的 “反射性假定”經(jīng)典投資理論以有效市場(chǎng)理論為基石, 認(rèn)為決定證券資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格根本性因素是資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值,理性投資者通過對(duì)資產(chǎn)價(jià)值信息不斷挖掘,按照信息所包含的內(nèi)在價(jià)值在市場(chǎng)標(biāo)價(jià),以供求均衡的形式將價(jià)格確定。 兩個(gè)函數(shù)的遞歸關(guān)系導(dǎo)致永無止期的變化,市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生均衡的靜的結(jié)果。首先,均衡性源于微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的廠商均衡概念,供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格。動(dòng)態(tài)不均衡中出現(xiàn)基本面巨變,抽掉了市場(chǎng)均衡定價(jià)的內(nèi)在基礎(chǔ), 因此有“市場(chǎng)總是錯(cuò)誤的” 命題, 聰明的投資者要利用這種錯(cuò)誤并戰(zhàn)勝市場(chǎng), 有效市場(chǎng)理論認(rèn)為市場(chǎng)不可戰(zhàn)勝, 因此沒有人長(zhǎng)期穩(wěn)定獲得超額收益,最優(yōu)的投資方案是被動(dòng)式投資——將主動(dòng)權(quán)交予市場(chǎng),自己選擇平均收益;相反,索羅斯從反射性理念出發(fā),用實(shí)踐證明超額收益是可以把握的。 “人類對(duì)于自己生長(zhǎng)其中的世界的理解,與生俱來就是不完整的”。索羅斯把“徹底可錯(cuò)性”當(dāng)作自己人生和投資基石,他晚年幾次大型市場(chǎng)投機(jī)——沖擊英鎊匯率或介入亞洲金融危機(jī),都有他尋找制度缺陷和市場(chǎng)失靈的痕跡。索羅斯的假設(shè),與現(xiàn)代投資理論的假設(shè),對(duì)于我們來說應(yīng)該同等重視,不可迷信主流和教科書。漲價(jià)論不需要制造虛假和掩蓋真實(shí)信息,就可以找出漲價(jià)的根據(jù),因?yàn)榛久妗罢鎸?shí)信息”也有虛假性,是可以隨錯(cuò)誤預(yù)期的產(chǎn)生而出現(xiàn)的。三.泡沫的標(biāo)準(zhǔn)與中國(guó)狀況現(xiàn)代投資理論對(duì)“泡沫”的經(jīng)典解釋出自《辭?!罚骸疤摂M資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門成長(zhǎng),金融證券地產(chǎn)價(jià)格飛漲,投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”。房地產(chǎn)供需30項(xiàng)指標(biāo)——價(jià)格指標(biāo)類型 亞類 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)實(shí)際值或情況 輕微 嚴(yán)重 表現(xiàn) 價(jià)格 出售價(jià)格 價(jià)格收入比:1:6以內(nèi) 1:10以上 接近1:8 房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)1 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率30% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)1 漲價(jià)范圍 全國(guó)各類物業(yè)普漲 全國(guó)各類物業(yè)普漲 全國(guó)各類物業(yè)普漲 出租價(jià)格 出租價(jià)格指數(shù)/CPI指數(shù)1 出租價(jià)格指數(shù)100 出租價(jià)格指數(shù)/CPI指數(shù)1 投資者心理 比較樂觀 十分樂觀 比較樂觀 表房?jī)r(jià)供需30項(xiàng)指標(biāo)——需求指標(biāo)類型 亞類 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)實(shí)際值或情況 輕微 嚴(yán)重 表現(xiàn) 需求 房屋銷售額增長(zhǎng)率 1增長(zhǎng)率/零售消費(fèi)品增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/零售消費(fèi)品增長(zhǎng)率2 1增長(zhǎng)率/零售消費(fèi)品增長(zhǎng)率2 抵押貸款增長(zhǎng)率 1增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)率1 儲(chǔ)蓄占總存款比例 儲(chǔ)蓄占總存款比例下降 嚴(yán)重下降 下降 國(guó)際游資 大量進(jìn)入 快速大量進(jìn)入 大量進(jìn)入 民間游金 大量進(jìn)入 快速大量進(jìn)入 大量進(jìn)入 房?jī)r(jià)供需30項(xiàng)指標(biāo)——供給指標(biāo)類型 亞類 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)實(shí)際值或情況 輕微 嚴(yán)重 投資性購(gòu)房比例 10%投資/總購(gòu)房比例20% 投資/總購(gòu)房比例20% 10%投資/總購(gòu)房比例20% 表現(xiàn) 供給 開發(fā)投資增長(zhǎng)率 3增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率3 增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率3 開發(fā)貸款增長(zhǎng)率 2增長(zhǎng)率/總貸款增長(zhǎng)率1 增長(zhǎng)率/總貸款增長(zhǎng)率2 2增長(zhǎng)率/總貸款增長(zhǎng)率1 房屋施工面積增長(zhǎng)率 1增長(zhǎng)率/銷售面積增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/銷售面積增長(zhǎng)率2 1增長(zhǎng)率/銷售面積增長(zhǎng)率2 房空置率 1020% 20%以上 20以上 來源:房?jī)r(jià)供需30項(xiàng)指標(biāo)作證:中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所倪鵬飛房地產(chǎn)與其他商品不同,是消費(fèi)品又是投資品。2003年底城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8472元,每戶平均可支配收入26263元。投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 杭州銷售商品房,單價(jià)3000元/%,3000~4500元/%。我國(guó)商品房屋空置率1999—%、%、%、%%?!?。支持大城市高房?jī)r(jià),并拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)泡沫的,是全國(guó)富人和外國(guó)投資者的投資和投機(jī)需求, 是銀行信貸的擴(kuò)張。 上?!督夥湃?qǐng)?bào)》調(diào)查25個(gè)小區(qū)23694戶,其中3885戶,% 購(gòu)買者是投資或者投機(jī)?;蛘呤莾r(jià)格下降,或者是租金上升,否則是沒有投資價(jià)值的。 從邏輯上講,主流與非主流都承認(rèn)泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性,只不過對(duì)其危險(xiǎn)性和對(duì)策方面,主流派判斷比較緩和,反對(duì)經(jīng)濟(jì)手段以外的政府干預(yù),這就不能夠真正控制房地產(chǎn)泡沫。監(jiān)管當(dāng)局采取容忍態(tài)度,甚至不愿透露問題。此時(shí),“泡沫論”反而消失了!社會(huì)預(yù)期是 20000 點(diǎn)!結(jié)果在 14000 點(diǎn)崩盤,回歸到7000點(diǎn)水平。利率和金融自由化。 東亞金融危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫東亞經(jīng)濟(jì)基本面一直不錯(cuò),問題出在政府補(bǔ)貼和信貸支持出口。在東亞金融危機(jī)中為維持聯(lián)系匯率,只能提高利率,造成股票和房地產(chǎn)崩盤。IMF研究表明,信貸膨脹是各國(guó)資產(chǎn)價(jià)格膨脹和泡沫崩潰罪魁禍?zhǔn)?,銀行信貸渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用明顯強(qiáng)于對(duì)股市;在泡沫崩潰之前,各國(guó)房地產(chǎn)都經(jīng)歷與信貸擴(kuò)張相關(guān)的迅速上升,相對(duì)于信貸規(guī)模變化,房地產(chǎn)價(jià)格上升的反應(yīng)速度是價(jià)格下降的三倍。1993年7月全國(guó)信貸規(guī)模急劇緊縮,大量資金抽走,400家開發(fā)公司自動(dòng)消失。對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作缺乏經(jīng)驗(yàn),盲目性很大。中國(guó)儲(chǔ)蓄大于投資,銀行存款大于貸款數(shù)千億,急于放款,特別愿意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行住房信貸, 存貸款利率相差 3個(gè)多百分點(diǎn)。房地產(chǎn)泡沫的防范與控制,需要采取綜合性措施。 第五,從土地源頭入手,保障土地使用結(jié)構(gòu)合理,加快建設(shè)有形土地市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正公開公平。與歷史上的日本不同,人民幣升值有利于遏制房地產(chǎn)泡沫。全球?qū)①?gòu)買房產(chǎn)作為投資,股市崩盤,養(yǎng)老金虧損后資金涌向房地產(chǎn)。西方國(guó)家提高利率將加速房地產(chǎn)泡沫破滅。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,推動(dòng)其加速開發(fā)的動(dòng)力是旺盛需求,最大問題是嚴(yán)控信貸措帶來資金緊張,不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資,如基金、信托產(chǎn)品、企業(yè)債等。 我們相信,只要中央政府決心堅(jiān)定,又有廣大居民真實(shí)需求的支持,在擠掉投機(jī)資本,打擊壟斷以后,正常需求會(huì)進(jìn)入市場(chǎng),使我們的年輕的房地產(chǎn)行業(yè),在不斷擠泡沫的過程中,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展,使社會(huì)主義和諧社會(huì)“居者有其屋”的理想,真正在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中得以實(shí)現(xiàn)。、賈春新(2002):《金融市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)》,北京大學(xué)出版社。,. (2000): “泡沫狀態(tài)”詞條,《新帕爾格雷夫貨幣金融大辭典》,伊特韋爾、紐曼, P 等主編,胡堅(jiān)等譯,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,7月,中文版。50. 平新喬(2001):《微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)十八講》,北京大學(xué)出版社,4月。、賈生華、任恩偉(2004):《監(jiān)督制度、市場(chǎng)信息與協(xié)議地價(jià)》,《經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊)》, , , 1月。68, 張新(2003):《中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造》,上海三聯(lián)書店,8月。楊帆文章參考文獻(xiàn):楊建:《相信自己的虛妄索羅斯的反經(jīng)濟(jì)學(xué)理念及社會(huì)歷史價(jià)值觀》陜西師范大學(xué)出版社,2002年出版郭飛舟:《工作報(bào)告》[1]謝經(jīng)榮、呂萍、喬志敏編著,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),中國(guó)人民大學(xué)出版社,2002[2]王全民主編,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2002[3]崔建華編著,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2003[4]成思危主編,中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革——目標(biāo)模式與實(shí)施難點(diǎn),民主與建設(shè)出版社,1999[5]曹振良等編著,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論,北京大學(xué)出版社,2003[6]王子明著,泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)——非均衡分析,北京大學(xué)出版社,2002[7]徐滇慶、于宗先、王金利著,泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī),中國(guó)人民大學(xué)出版社,2000[8]成家軍著,資產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策,經(jīng)濟(jì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2004[9][日]野口悠紀(jì)雄著,曾寅初譯,泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué),三聯(lián)書店,2005[10][日]宮崎義一著,陸華生譯,泡沫經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)對(duì)策——復(fù)合蕭條論,中國(guó)人民大學(xué)出版社,2000[11]金通、倪焱,房地產(chǎn)泡沫的界定、形成原因及其規(guī)避路徑選擇,杭州科技,2003年第6期[12]章永濤,房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估與防范,市場(chǎng)周刊,2003年7月號(hào)[13]洪開榮房地產(chǎn)泡沫:形成吸收與轉(zhuǎn)化,中國(guó)房地產(chǎn)金融,2001年第8期[14]劉治松,我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及泡沫測(cè)度的幾個(gè)理論問題,經(jīng)濟(jì)縱橫,2003年10期[15]陳伯庚,房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)——兼評(píng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),中國(guó)房地產(chǎn)報(bào),20021014[16]盧衛(wèi),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫論爭(zhēng)的綜述,經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài),2003年第6期[17]張文豪、李樹鋒,房貸秘密,財(cái)經(jīng)2003年第13期[18]牛瑞斌、賀兵,房地產(chǎn)泡沫成因與對(duì)策,濟(jì)南大學(xué)學(xué)報(bào)社
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