【正文】 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從圖23中可以看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達(dá)到了50%，分析其原因，可能有三個(gè)方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月，；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額1684億元。同期，%，%。（一）%16月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，%。銷售額增幅的回落說明銀行對(duì)限制個(gè)人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。四、%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導(dǎo)致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個(gè)地區(qū)的商品房空置面積下降。 表24：2004年二季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)全國 南昌 北京 濟(jì)南 天津 青島 石家莊 鄭州 太原 武漢 呼和浩特 長沙 沈陽 廣州 大連 深圳 長春 南寧哈爾濱 ?？? 上海 成都 南京 貴陽 杭州 昆明 寧波 重慶 合肥 西安 福州 蘭州 廈門 西寧 銀川 烏魯木齊 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 （以去年同期價(jià)格為100）（一）%今年二季度，%，%。表25：主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況　　單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計(jì)同比增長環(huán)比增長上海寧波天津南京重慶杭州沈陽青島數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，%，%。6月份，各類物價(jià)指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達(dá)到了1996年以來的最高點(diǎn)。這種形勢使很多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。地價(jià)是拉動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)剛性因素，%，所以，地價(jià)上漲必然直接推動(dòng)房價(jià)上漲。如所謂的“溫州炒房團(tuán)”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房價(jià)，并可能帶動(dòng)一些居民提前做出購房決定。其中，%%。圖27：2004年全國土地交易價(jià)格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的主要原因是土地資源供應(yīng)的減少。（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平二季度，%，但與一季度價(jià)格持平。房屋租賃價(jià)格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價(jià)格趨勢平穩(wěn)。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖32：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）2004年的土地市場在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對(duì)抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)： 4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。一系列信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動(dòng)作，但是如果CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預(yù)計(jì)人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。表32：1998年以來對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司央行一旦采取加息政策將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。而對(duì)那些經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利率的上升將對(duì)它們產(chǎn)生不利的影響。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)自住性購房影響不大6年來，我國住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)7597%，2003年與1998年相比。%的貸款利率，每月還款額是3178元。因此對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)將產(chǎn)生明顯的制約作用，當(dāng)然，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。從另一個(gè)角度來說，隨著居民收入水平的上升，消費(fèi)升級(jí)的一個(gè)重要體現(xiàn)就是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強(qiáng)烈的。其中，鋼材價(jià)格從2200元/噸漲到37003900元/噸，平均價(jià)格與上年同期相比增長3040%；水泥從280元/噸漲到了330350元/噸，平均價(jià)格上漲10%左右；雖然木材是建筑三大建材中用量最少的，價(jià)格上升幅度相對(duì)較小，但每噸也漲了幾十元。從國內(nèi)市場需求看，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，刺激了市場對(duì)基礎(chǔ)原材料如鋼鐵、水泥、玻璃、有色金屬等建材的需求。如熟料上漲90元/噸，煤炭上漲60元/噸，礦渣上漲42元/噸。房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)作用顯著。目前國內(nèi)鋼材價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際市場，國內(nèi)外鋼材價(jià)格指數(shù)差距較大。建筑用鋼量已經(jīng)大體回落到去年12月初的水平，但價(jià)格仍比去年同期高30%左右。 受建材漲價(jià)因素的影響，各地區(qū)不同類型房屋的建安成本普遍呈上升趨勢。而對(duì)于用鋼量較大的項(xiàng)目，對(duì)其成本的影響也相對(duì)較大。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為每平方米2660元，是5年前政府定的價(jià)格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房已無利可圖，甚至虧損。如果在整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價(jià)格上漲20%，建安成本將隨之上漲240元。 　　第二，除房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素外，影響房價(jià)的因素還有很多。從長遠(yuǎn)的角度看，地價(jià)將呈現(xiàn)上漲趨勢，從而房價(jià)也將受到影響，這其中工程造價(jià)費(fèi)的增長只是輔助作用。如圖32所示，建筑原材料價(jià)格 2002和2003年開始有了大幅提升，%，而2002年和2003年間的房價(jià)卻在小幅下調(diào)，這說明鋼材水泥等建筑成本上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響力并不是很強(qiáng)，兩者的關(guān)聯(lián)影響程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期性較長，短則一二年長至十年八年，因此目前建材價(jià)格的上漲不會(huì)對(duì)當(dāng)前房價(jià)造成影響，因?yàn)榻ú臐q價(jià)新增的成本不會(huì)增加目前已建好樓盤的預(yù)算，而受建材成本影響的樓盤短期內(nèi)還不會(huì)推出。三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價(jià)，降低購房門檻2003年10月，開征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫進(jìn)中共十六屆三中全會(huì)公報(bào)，其措詞表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動(dòng)的根本——土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ)——一級(jí)市場，所以，物業(yè)稅改革將對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財(cái)政開支和城市建設(shè)，為獲取資金，超量開發(fā)和出讓土地，個(gè)別城市甚至無地可賣，這種短期行為不利于城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。以上列出的目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一系列問題，與現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過開征物業(yè)稅，將有助于這些問題得到不同程度的解決。 　　當(dāng)然，這只是一種估算，實(shí)際征收時(shí)可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對(duì)物業(yè)進(jìn)行重新評(píng)估并按新的價(jià)值為基數(shù)征收物業(yè)稅。業(yè)主必須按估定的租值納稅，20032004財(cái)政年度的征收率為5%。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵(lì)合理的消費(fèi)性購房，抑制投機(jī)性購房的作用。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會(huì)大幅度降低，假設(shè)現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。這與購房者對(duì)物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。考慮到發(fā)展商在經(jīng)營中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價(jià)幅度。開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場影響不大分析認(rèn)為，征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場影響不大。其次，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。所以對(duì)于增值的樓盤來說，很有可能出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價(jià)出手套現(xiàn)。一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低目前，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，除了自有資金外，政策對(duì)資金來源的其它部分均進(jìn)行了規(guī)范與限制，房地產(chǎn)行業(yè)將再次感受巨大的資金壓力。估計(jì)2004年投資增幅在20%左右，2005年會(huì)回落到15%左右的水平，主要原因有以下三點(diǎn)：一是宏觀調(diào)控成效將進(jìn)一步發(fā)揮作用。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身自有資金、土地儲(chǔ)備和商品房空置面積、價(jià)格的情況也制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。而有關(guān)部委下發(fā)的《當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》，將鋼鐵行業(yè)和水泥行業(yè)部分低水平重復(fù)建設(shè)的生產(chǎn)列為禁止或限制條目，這將進(jìn)一步促進(jìn)鋼鐵和水泥生產(chǎn)的回落，從而制約房地產(chǎn)投資過快增長。主要是由于未來有關(guān)部門將嚴(yán)格控制土地和資金，商業(yè)用地將基本采取“招拍掛”方式出讓，房地產(chǎn)土地成本上升；其次，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款和預(yù)期利息提高會(huì)增加開發(fā)成本；再次，嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款和提高購房門檻會(huì)延長房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售速度，從而提高開發(fā)成本和銷售成本。雖然預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)泡沫的聲音不斷，但房地產(chǎn)業(yè)整體并未過熱，目前也看不到有限制產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家或地方政策出臺(tái)，政策面仍對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成強(qiáng)大支撐。三是土地供應(yīng)與貸款政策影響房價(jià)上漲。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間較大，完全可以通過稀釋利潤來消化，因而應(yīng)該不會(huì)影響近期房價(jià)。三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度房地產(chǎn)的源頭是金融和土地，所以未來有關(guān)部門將從信貸和土地方面繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持高壓態(tài)勢。對(duì)一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少銀行貸款的數(shù)量；對(duì)信用差或拖欠款嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對(duì)項(xiàng)目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目將不給予貸款支持；對(duì)投資、投機(jī)性購房和購買高檔房者的住房消費(fèi)貸款嚴(yán)格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款