【正文】 對一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少銀行貸款的數(shù)量；對信用差或拖欠款嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對項(xiàng)目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目將不給予貸款支持；對投資、投機(jī)性購房和購買高檔房者的住房消費(fèi)貸款嚴(yán)格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間較大，完全可以通過稀釋利潤來消化，因而應(yīng)該不會(huì)影響近期房價(jià)。雖然預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)泡沫的聲音不斷，但房地產(chǎn)業(yè)整體并未過熱，目前也看不到有限制產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家或地方政策出臺(tái)，政策面仍對產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成強(qiáng)大支撐。而有關(guān)部委下發(fā)的《當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》，將鋼鐵行業(yè)和水泥行業(yè)部分低水平重復(fù)建設(shè)的生產(chǎn)列為禁止或限制條目，這將進(jìn)一步促進(jìn)鋼鐵和水泥生產(chǎn)的回落，從而制約房地產(chǎn)投資過快增長。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身自有資金、土地儲(chǔ)備和商品房空置面積、價(jià)格的情況也制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低目前，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，除了自有資金外，政策對資金來源的其它部分均進(jìn)行了規(guī)范與限制，房地產(chǎn)行業(yè)將再次感受巨大的資金壓力。其次，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高?？紤]到發(fā)展商在經(jīng)營中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價(jià)幅度。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會(huì)大幅度降低，假設(shè)現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。業(yè)主必須按估定的租值納稅，20032004財(cái)政年度的征收率為5%。以上列出的目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一系列問題，與現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過開征物業(yè)稅，將有助于這些問題得到不同程度的解決。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財(cái)政開支和城市建設(shè)，為獲取資金，超量開發(fā)和出讓土地，個(gè)別城市甚至無地可賣，這種短期行為不利于城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價(jià)，降低購房門檻2003年10月，開征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫進(jìn)中共十六屆三中全會(huì)公報(bào)，其措詞表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。從長遠(yuǎn)的角度看，地價(jià)將呈現(xiàn)上漲趨勢，從而房價(jià)也將受到影響，這其中工程造價(jià)費(fèi)的增長只是輔助作用。如果在整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價(jià)格上漲20%，建安成本將隨之上漲240元。而對于用鋼量較大的項(xiàng)目，對其成本的影響也相對較大。建筑用鋼量已經(jīng)大體回落到去年12月初的水平，但價(jià)格仍比去年同期高30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)作用顯著。從國內(nèi)市場需求看，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，刺激了市場對基礎(chǔ)原材料如鋼鐵、水泥、玻璃、有色金屬等建材的需求。從另一個(gè)角度來說，隨著居民收入水平的上升，消費(fèi)升級(jí)的一個(gè)重要體現(xiàn)就是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強(qiáng)烈的。%的貸款利率，每月還款額是3178元。而對那些經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利率的上升將對它們產(chǎn)生不利的影響。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動(dòng)作，但是如果CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預(yù)計(jì)人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。一系列信貸緊縮政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。圖32：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平二季度，%，但與一季度價(jià)格持平。其中，%%。地價(jià)是拉動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)剛性因素，%，所以，地價(jià)上漲必然直接推動(dòng)房價(jià)上漲。6月份，各類物價(jià)指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達(dá)到了1996年以來的最高點(diǎn)。 表24：2004年二季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)全國 南昌 北京 濟(jì)南 天津 青島 石家莊 鄭州 太原 武漢 呼和浩特 長沙 沈陽 廣州 大連 深圳 長春 南寧哈爾濱 ?？? 上海 成都 南京 貴陽 杭州 昆明 寧波 重慶 合肥 西安 福州 蘭州 廈門 西寧 銀川 烏魯木齊 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 （以去年同期價(jià)格為100）（一）%今年二季度，%，%。四、%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導(dǎo)致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。（一）%16月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，%。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月，；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額1684億元。這表明自去年以來國家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，%，%，%。★ 二季度，%，%，%?！?宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升；開征物業(yè)稅有利于平抑房價(jià)，降低購房門檻。 一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明：6月份“國房景氣指數(shù)”，今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)明顯的“高開低走”態(tài)勢。圖22：20022004年16月房地產(chǎn)投資增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，%，中部地區(qū)完成投資702億元，%，西部地區(qū)完成投資775億元，%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速放緩，特別是流動(dòng)資金貸款逐月負(fù)增長，主要原因是由于年初以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。雖然銷售增長幅度呈回落之勢（12月、13月、14月、15月，%、%、%、%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，繼續(xù)平穩(wěn)增長。6月末，全國商品房空置面積為9697萬平方米，%，%的水平。全國有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。若計(jì)算其累計(jì)漲幅，僅近5個(gè)月來物價(jià)指數(shù)上漲幅度將超過 20%。 第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時(shí)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)了價(jià)格上漲。%，%，%。受季節(jié)等因素影響，%，漲幅比一季度減小1個(gè)百分點(diǎn)。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動(dòng)建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必然會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。如去年的“121號(hào)”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。圖31：2003年至今物價(jià)分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中央銀行一旦采用加息政策來應(yīng)對通貨膨脹，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：1． 開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。同時(shí)，利率的上升還會(huì)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。如果加息1%，%的貸款利率，%，每月還款額也上升為3450元，%。此外，由于我國實(shí)行浮動(dòng)利率制，在未來數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個(gè)利率周期。同時(shí)，全國經(jīng)濟(jì)高速增長對建材的需求拉動(dòng)作用也十分顯著，中央和各級(jí)政府增強(qiáng)了各地基建如農(nóng)村水利、能源、交通運(yùn)輸?shù)韧顿Y和全國重點(diǎn)建設(shè)投資項(xiàng)目進(jìn)一步促進(jìn)了對建材的需求增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，其比例達(dá)到1：。雖然在國家宏觀調(diào)控力度的影響下，以鋼材為主的建材市場于5月份出現(xiàn)了價(jià)格回落態(tài)勢，預(yù)計(jì)8月份建材市場整體上仍將呈現(xiàn)下降的走勢。 　　另外，由于部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格是政府限價(jià)，利潤固定為3%。在4000 元、8000 元、12000 元房價(jià)段中分別占到6%、4%和2%。第三，建材價(jià)格上漲不會(huì)立即影響房價(jià)。此后，財(cái)政部部長金人慶和稅務(wù)總局局長謝旭人，也都分別在公開場合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開征物業(yè)稅的內(nèi)容。其三，近些年來，有些地區(qū)房價(jià)上升過快，甚至出現(xiàn)了泡沫苗頭，開發(fā)商手中的空置商品房過多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會(huì)資源，這些問題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。 （二）按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅較為合理物業(yè)稅的開征對消費(fèi)者來說未必能真正獲得低價(jià)商品房，這一切除了與消費(fèi)者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開征的范圍，稅基及稅率的大小如何。假定香港投資回報(bào)率為5%，那么每年繳納“差餉”%。開征物業(yè)稅后房價(jià)將大幅下調(diào)30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實(shí)施會(huì)有一個(gè)相對較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。也就是說，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，屆時(shí)4200元/平方米即可盈利銷售。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價(jià)格來看，與當(dāng)年一手價(jià)格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。實(shí)際上今年4月底以來各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款審批更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)貸款總量控制，額度減少。在銀行準(zhǔn)備金利率和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，%，遠(yuǎn)低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產(chǎn)開發(fā)投資能力。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積增長速度也將回落。二是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好，居民預(yù)期收入增加，購買力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，可能出現(xiàn)的低度通脹對房