【導(dǎo)讀】發(fā)，刺激了單位存量土地集中上市，對(duì)市場(chǎng)存量的消化增添了壓力。另外，2020年深圳出?，F(xiàn)了豪宅過(guò)剩的現(xiàn)象，高端市場(chǎng)的承接力明顯低于其供應(yīng)量。通知，要求各地整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，拉開(kāi)了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大整頓的序幕。此次大整頓對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障消費(fèi)者的權(quán)益有積極的影響，同時(shí)也。為置業(yè)者增強(qiáng)了信心，為交易行為增加了保障。樓市目前并不存在泡沫，但目前行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了又一個(gè)運(yùn)行周期上升段的末。段或調(diào)整期的初期，調(diào)整期約兩年左右。本輪調(diào)整將帶有明顯的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，即區(qū)域結(jié)構(gòu)和。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的雙向調(diào)整，處于產(chǎn)業(yè)周期的更高層次，從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳房地產(chǎn)前景仍然看好。2020年深圳傳統(tǒng)的內(nèi)銷市場(chǎng)出現(xiàn)了較多的異地推售現(xiàn)象，例如深圳嘉寶田熱銷獅城，本地樓盤(pán)異地銷售只能作為企業(yè)擴(kuò)大自身品牌。預(yù)計(jì)2020年深圳一手住宅的供應(yīng)量漲幅會(huì)有所回落；供應(yīng)的單位面積將漸漸回歸理性，得深圳二手樓交易的代理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。近幾年來(lái)，深圳三級(jí)

　　

【正文】 分布 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 15 2020 年審批的保健食品劑型比例 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 21 中國(guó)制藥工業(yè)歷年產(chǎn)值、銷售和 GDP 的比較 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 22 全球藥品市場(chǎng)歷年發(fā)展 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 23 中國(guó)中藥產(chǎn)值在制藥業(yè)的比重（億人民幣） ............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 24 美國(guó)零售藥品類別的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)率和大小比較（ 2020 年） 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 25 歐盟國(guó)家 OTC比例（ 2020 年， %） ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 26 美國(guó) 500強(qiáng)企業(yè) 48個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率排序（ 2020 年） .... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 27 美國(guó) 500強(qiáng)企業(yè) 48個(gè)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率排序（ 2020年） 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 圖 28 美國(guó) 500強(qiáng)企業(yè) 48個(gè)行業(yè)市值 /收入排序（ 2020年） 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 房地產(chǎn)行業(yè)資料 中國(guó)醫(yī)藥保健品行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 第 1部分 保健品市場(chǎng)概述 保健品的概念 保健品是對(duì)各種有益于身體健康的食品、藥品和器具、器械的總稱。廣義的保健品包括：保健食品、保健藥品、保健器具（如木魚(yú)石茶壺）和保健器械等。 1996 年衛(wèi)生部頒布的《保健食品管理辦法》，對(duì)保健食品做出明確界定：保健食品，是指能調(diào)節(jié)人體機(jī)能、有特定保健功能的食品，只適合于特定人群食用，不以治病為目的。此定義包含三個(gè)要素： 它不能脫離食品，是食品的一個(gè)種類； 它必須具有一般食品無(wú)法比擬的功效作用，能調(diào)節(jié)人體的某種功能； 它不是藥品，不是為治療疾病而生產(chǎn)的產(chǎn)品。可以說(shuō)保 健食品是介于食品和藥品之間一種特殊的食品。 中國(guó)保健食品還包括一類以補(bǔ)充各種維生素、礦物質(zhì)的產(chǎn)品，稱為營(yíng)養(yǎng)素補(bǔ)充劑，現(xiàn)在還沒(méi)有統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，主要列入保健食品的管理范疇。 保健藥品是批準(zhǔn)文號(hào)為“衛(wèi)藥健字”的保健品。由于保健藥品與保健食品不易區(qū)分，在管理上也容易引起混亂，國(guó)家已決定撤銷保健藥品。 2020 年 3 月 7 日，國(guó)家藥品監(jiān)督管理局通知：“從文到之日起，凡新審批的藥品，取消健字號(hào)批準(zhǔn)文號(hào)，具備治療或輔助治療作用的并經(jīng)實(shí)驗(yàn)、臨床證明、按新藥進(jìn)行審批，符合審批要求者，發(fā)給衛(wèi)藥準(zhǔn)字文號(hào)”， 2020年１月１日公告被撤 消批準(zhǔn)文號(hào)中的中藥保健藥品目錄，一經(jīng)公布立即停產(chǎn)（參見(jiàn)“國(guó)藥管注［ 2020］ 74號(hào)”） 。對(duì)于省級(jí)藥監(jiān)部門(mén)于 2020 年 12 月 31日前撤消審批的全部藥健字批準(zhǔn)文號(hào)， 2020 年１月１日起不得在市場(chǎng)流通。因此，在一定時(shí)間內(nèi)保健藥品將逐步按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)被并入保健食品或藥品，現(xiàn)有的 2020多家保健藥品企業(yè)的 5000多種保健藥品中，確實(shí)對(duì)一些疾病有療效的和有保健功能的，可以申報(bào)藥品或保健食品，那些功能成分不確切，組方不合理，命名不規(guī)范，毒副作用明顯的產(chǎn)品將被取締，屆時(shí)保健藥品將全部退出市場(chǎng)。截至到 2020 年 12 月 31 日， 國(guó)家藥監(jiān)局已分別發(fā)布了《關(guān)于撤銷中藥保健藥品批準(zhǔn)文號(hào)的公告》 (第 3 號(hào) )，公告撤消了 1959 個(gè)中藥保健藥品的批準(zhǔn)文號(hào)。 由于保健品 (保健食品、保健藥品 ) 沒(méi)有統(tǒng)一的命名標(biāo)準(zhǔn)且品種繁多，功能各異，有時(shí)非常容易與食品和藥品混淆，下表從審批單位、批準(zhǔn)文號(hào)、銷售地點(diǎn)和宣傳限制四個(gè)方面闡明了三者的主要區(qū)別： 表 11 保健品與食品、藥品的區(qū)別 審批單位 批準(zhǔn)文號(hào) 銷售地點(diǎn) 宣傳限制 食品 各級(jí)防疫站 衛(wèi)食字 不能在藥店 銷售 不能宣傳功能 保健品 衛(wèi)生部 衛(wèi)食健字 /衛(wèi)藥健字 可以在藥店或其他普通消費(fèi)品銷售渠道銷售 可以宣傳功能但不能宣傳療效 藥品 藥品監(jiān)督管理局 藥準(zhǔn)字 藥店或醫(yī)院 可以宣傳療效 除特別需要外，本報(bào)告將把保健食品、營(yíng)養(yǎng)素補(bǔ)充劑與保健藥品合并論述，統(tǒng)稱作保健品。 房地產(chǎn)行業(yè)資料 全球保健品行業(yè)狀況 根據(jù)位于美國(guó)圣地亞哥的 Nutritional Business Journal研究結(jié)果表明，由膳食補(bǔ)充劑、天然有機(jī)食品、天然護(hù)理用品和功能性食品飲料四大類構(gòu)成的全球營(yíng)養(yǎng)品市場(chǎng) 2020 年為 1560億美元，增長(zhǎng)率 9%，較 2020 年的增長(zhǎng)率 8%略有提高。 如果僅考慮功能性食品（ 620 億）和膳食補(bǔ)充劑（ 500 億）， 2020 年全球保健食品市場(chǎng)為 1120億美元。美國(guó) 360 億美元高居第一，其中功能性食品 185 億美元。西歐 320億美元屈居第二，日本 270億美元為第三。這三塊市場(chǎng)加起來(lái)占了全球保健品市場(chǎng) 85%的份額。據(jù)研究報(bào)道，南美、亞洲及東歐市場(chǎng)小，增長(zhǎng)快。 表 12 2020 年度保健食品市場(chǎng)（單位：億美元） 膳食補(bǔ)充劑 功能食品 日本 歐洲 美國(guó) 亞洲 加拿大 澳新 南美 東歐 中東 非洲 全球 來(lái)源： Nutrition Business Journal 國(guó)際保健食品市場(chǎng)走向成熟 各國(guó)保健食品市場(chǎng)起步的時(shí)間不同、消費(fèi)者的教育程度和需求不同、市場(chǎng)成熟度也各不相同，但在市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力方面卻有很多共同點(diǎn)。美國(guó)、歐洲和日本市場(chǎng)的發(fā)展受人群年齡老化、醫(yī)療費(fèi)用增加、關(guān)心食品安全性以及環(huán)保等等有關(guān)；南美和亞洲（不包括日本）市場(chǎng)增長(zhǎng)和中長(zhǎng)期較高的增長(zhǎng)幅度與其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、可支配收入的增加以及不斷擴(kuò)大的中產(chǎn)階層所提供的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境密不可分。 日本：規(guī)范市場(chǎng) 日本是保健食品使用 歷史較長(zhǎng)、也是目前為數(shù)不多的對(duì)保健食品進(jìn)行監(jiān)管的國(guó)家。日本保健食品（ FOSHU） 1991 年引入監(jiān)管機(jī)制，在經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的保健產(chǎn)品的推銷中可以使用保健功能的宣傳，嚴(yán)格禁止使用醫(yī)療概念。雖然部分經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的保健食品市場(chǎng)運(yùn)作較為成功，多數(shù)產(chǎn)品沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)規(guī)模。另一方面，不進(jìn)行保健功能審批的強(qiáng)化食品，也不宣傳允許的、極為有限的保健訴求，很多卻是非常成功的。日本的保健品市場(chǎng)與美國(guó)和歐洲有很大的不同。保健品市場(chǎng)在日本較為成熟，食品和飲料市場(chǎng)中普遍存在大量的未經(jīng)批準(zhǔn)的功能性食品。據(jù)日本自己估計(jì)，它的經(jīng)批準(zhǔn)的保健食品市場(chǎng)大 約 23 億美元，加上未批準(zhǔn)的功能性食品約為153 億美元（接近 NBJ 的 195 億美元）。 日本是最早研制保健食品的國(guó)家，自 80 年代初就成為主要生產(chǎn)國(guó)和最發(fā)達(dá)的保健食品市場(chǎng)。日本目前約有 300 家企業(yè)從事功能食品的研究開(kāi)發(fā)。日本最大的保健食品生產(chǎn)廠家是日本Otsaka 制藥公司，僅一年銷售額就達(dá) 億美元，主要生產(chǎn)保健飲料，如纖維素和蛋白飲料。日本企業(yè)在飲料中添加活菌、原生物體（ Probiotics）、膳食纖維等添加劑，制成有特殊房地產(chǎn)行業(yè)資料 功能的保健飲料。日本保健食品的另一大類是強(qiáng)化食品，如 OAA強(qiáng)化面包、強(qiáng)化嬰兒配方食品等 。 美國(guó)：寬松的監(jiān)管 1994 年美國(guó)建立膳食補(bǔ)充劑健康與教育法案（ DSHEA），允許在食品標(biāo)簽中使用疾病相關(guān)陳述（如可預(yù)防某種疾病的發(fā)生），這在多數(shù)歐洲國(guó)家被認(rèn)為是醫(yī)療性陳述，目前是不合法的。 這種功能性陳述基于嚴(yán)格的科學(xué)論證。只要產(chǎn)品符合這種陳述條件既可做功能性陳述。舉例說(shuō)明功能性陳述：“經(jīng)常性鍛煉和富含鈣質(zhì)的健康飲食可以幫助白種和亞裔少女和成人女性保持健康的骨骼狀態(tài)并有可能在今后的生活中減少骨質(zhì)疏松發(fā)生的機(jī)會(huì)”。美國(guó)目前有 14種這樣的功能性陳述。除此之外，公司還可以不經(jīng)過(guò) FDA批準(zhǔn)宣傳結(jié)構(gòu)和功能，對(duì)補(bǔ) 充劑對(duì)身體結(jié)構(gòu)和功能的影響進(jìn)行描述，如“鈣可以健骨”。 歐洲：不確定性的市場(chǎng) 歐洲對(duì)保健食品的監(jiān)管應(yīng)國(guó)家不同而異，多數(shù)情況極為保守，也可以稱作模糊，影響了市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)，給企業(yè)帶來(lái)了很大的不確定性。歐盟已經(jīng)開(kāi)始建立強(qiáng)化食品、功能性食品、植物產(chǎn)品等的食品安全性計(jì)劃和功能性陳述的立法。對(duì)保健產(chǎn)品市場(chǎng)寬松的英國(guó)和荷蘭而言，這意味著可能失去自由的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；而對(duì)市場(chǎng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡聡?guó)、法國(guó)、西班牙和意大利而言，卻意味著市場(chǎng)的規(guī)范和有法可依。 消費(fèi)者的認(rèn)知 消費(fèi)者日益提高的營(yíng)養(yǎng)對(duì)健康重要性的認(rèn)知并不等于保健食品企業(yè)對(duì)該問(wèn)題的認(rèn) 知。美國(guó)食品協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果是 90%的人群認(rèn)為營(yíng)養(yǎng)對(duì)其健康有益，同時(shí) 79%的人群從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)過(guò)功能性或保健食品。用一個(gè)功能因子制造出某產(chǎn)品實(shí)際上并不一定能為消費(fèi)者理解和接受，一個(gè)原因是這樣的產(chǎn)品與消費(fèi)者健康狀況是否直接對(duì)應(yīng)，另一原因是通常企業(yè)標(biāo)注的功能因子使用量遠(yuǎn)低于有效劑量。 保健食品的營(yíng)銷 保健食品的銷售渠道差異很大。美國(guó)的零售渠道以超市、連鎖藥店和折扣店為主，還包括小的百貨店、天然食品店、單獨(dú)的藥房、便利店、健身中心、體育活動(dòng)中心，甚至醫(yī)生辦公室。根據(jù) CMR資料， 2020年美國(guó)保健品企業(yè)的媒介費(fèi)用 億美元，比 2020 年的 億美元有所下降。 中國(guó)保健品行業(yè)的發(fā)展歷程 80 年代以來(lái)，中國(guó)的保健品行業(yè)經(jīng)歷了興起 —— 高速成長(zhǎng) —— 衰落 —— 復(fù)興幾個(gè)階段，呈螺旋型上升趨勢(shì)。 1991 年，全國(guó)保健品銷售總額突破 100 億元，進(jìn)入第一個(gè)快速發(fā)展期，年平均增長(zhǎng)速度近 30％。 1995年，全國(guó)保健品銷售總額達(dá)到 400億元的高峰。 1996年開(kāi)始，我國(guó)保健品行業(yè)出現(xiàn)全面的疲軟和崩潰，國(guó)家為了加強(qiáng)對(duì)保健品行業(yè)的監(jiān)管，也在這個(gè)時(shí)期相繼出臺(tái)一系列有關(guān)保健品的行業(yè)規(guī)章制度，許多中小企業(yè)紛紛倒閉。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最大的幾家保健品企業(yè)，如 沈陽(yáng)飛龍、巨人集團(tuán)和三株集團(tuán)等也相繼倒下，整個(gè)保健品行業(yè)陷入前所未有的低潮。 1997 年，保健品銷售總額萎縮至 100 億元。隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，適應(yīng)新的健康觀念的新型保健品不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)整頓消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心的增強(qiáng)，使行業(yè)重新展現(xiàn)生機(jī)。 2020 年我國(guó)保健品消費(fèi)額達(dá) 500 億元，并且保持 16～ 30％的年增長(zhǎng)速度。樂(lè)觀估計(jì)到 2020 年，我國(guó)保健品的銷售總額將達(dá)到近 1000 億元，保健品行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入成熟期。 房地產(chǎn)行業(yè)資料 表 13 中國(guó)保健品 行業(yè)的發(fā)展階段 時(shí) 期 階段 廠家數(shù) 年產(chǎn)值 產(chǎn)品特點(diǎn) 20世紀(jì) 80年代 興起 不到 100家 16億 滋補(bǔ)為主 80年代～ 1995年初 高速成長(zhǎng) 3000多家 300多億 營(yíng)養(yǎng)及祖?zhèn)髦胁菟? 1995年初～ 1997年底 衰落 不到 1000家 100多億 中草藥、生物制劑 1998年初～至今 復(fù)興 3000多家 500多億 營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑 資料來(lái)源：藥監(jiān)局南方經(jīng)濟(jì)研究所 20 世紀(jì) 80 年代，保健品行業(yè)在中國(guó)初露頭角，當(dāng)時(shí)的保健品主要是最原始的功能食品，例如抗疲勞用的人參類補(bǔ)品，而且凡是保健品廠生產(chǎn)的