20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-20 18:09本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】場(chǎng)，提供萬(wàn)平方米寫字樓面積，新增供應(yīng)量比去年下降77%，創(chuàng)2020年以來(lái)最少的一年。新增供應(yīng)大幅減少，需求小幅度下降，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字。樓整體空置率下滑，當(dāng)前％的空置率較去年下降個(gè)百分點(diǎn)。金報(bào)價(jià)為每月每平方米人民幣元，較第三季度租金上漲％，但同比下降％。2020年初，即金融危機(jī)前期，北京寫字樓市場(chǎng)陷入恐慌。由于受全球戰(zhàn)略影響，外資公司在京擴(kuò)展及搬遷。租金，增加免租期和裝修期等措施予以應(yīng)對(duì)，但短期未見(jiàn)效果，市場(chǎng)陷入恐慌。披露，這無(wú)疑給疲軟的市場(chǎng)帶來(lái)了活力，需求總量呈上升趨勢(shì)。外資機(jī)構(gòu)在沉寂了近一年后，在第四季度發(fā)力，再次成為北京寫字樓市場(chǎng)需求。作為北京最重要的商務(wù)區(qū)，CBD寫字樓市場(chǎng)一直倍受關(guān)注，甚至成為北京寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。機(jī)影響下的CBD寫字樓市場(chǎng)在經(jīng)歷了大幅下跌后，正處在恢復(fù)的過(guò)程中。租金并增加優(yōu)惠條件吸引客戶，導(dǎo)致第一季度區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹣禄?％，市場(chǎng)表現(xiàn)低靡。隨著簽約客戶數(shù)量增加，業(yè)主信心回升，到第四季度，CBD
【正文】 上漲勢(shì)頭。這主要是由于相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商在 2020 年樓市的繁榮中已經(jīng)回收了大量資金，庫(kù)存量也處于低位，因此 2020 年初房?jī)r(jià)大幅度優(yōu)惠的場(chǎng)面很難再現(xiàn)。 2020年出讓的土地中，城八區(qū)居住類用地的總規(guī)劃建筑面積較 2020 年下降了 41%。由于高檔公寓項(xiàng)目主要分布在城八區(qū)，因此未來(lái)高檔公寓的供應(yīng)量也將隨 之出現(xiàn)下降。另外受供應(yīng)減少的影響，城八區(qū)居住類用地的出讓價(jià)格也大幅提高，各區(qū)域的地王紛紛涌現(xiàn)。成本和供求關(guān)系雙雙成為推動(dòng)高檔住宅價(jià)格長(zhǎng)期走高的因素。 四、 北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 2020 年，北京工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)好轉(zhuǎn)，促進(jìn)了工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的活躍。 111 月，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，是今年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。出口交貨值下降 %，降幅比前三季度縮小 個(gè)百分點(diǎn)。 111 月，北京市工業(yè)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。 1．土地成交量下降 北京工業(yè)用地市場(chǎng)在 2020 年成交 119 宗，高于 2020 年的 107 宗。出讓的建設(shè)用地面積 萬(wàn)平方米，平均土地價(jià)格 778 元 /平方米，平均樓面地價(jià) 579 元 /平方米，分別比 2020 年減少 %， %和 %。土地成交價(jià)格下降的主要原因在于 成交 土地分布區(qū)域的變化， 2020 年更多的工業(yè)用地 成交 出現(xiàn)在地價(jià)更為便宜的密云，平谷，懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。 2．工業(yè)廠房需求增長(zhǎng) 從二季度開(kāi)始，一些大型工業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工，如京東方北京八代液晶面板線暨北京數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園 8 月在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)奠基動(dòng)工，項(xiàng)目總投資 億元。京東 方八代線年產(chǎn)量為液晶面板 9 萬(wàn)張，可生產(chǎn)2 3 4 5 55 英寸液晶電視顯示屏和模組。 9 月北京?亦莊生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園奠基暨開(kāi)工，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園占地 萬(wàn)平方米，建筑面積約 16 萬(wàn)平方米，建成后可吸納約 100 家醫(yī)藥創(chuàng)新及服務(wù)外包企業(yè)入駐。工業(yè)投資的加速增長(zhǎng)帶動(dòng)了工業(yè)廠房的建設(shè)和租賃，市場(chǎng)的活躍使廠房租金從三季度開(kāi)始止跌回升，在下半年上升了 %，到 2020 年末，工業(yè)廠房租金為每月每平方米 37元，但是同比去年末仍下跌了 %。 3．優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供大于求 從全年看，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求一直比較平穩(wěn)，沒(méi)有 顯著的增長(zhǎng)。供應(yīng)量相比需求仍顯過(guò)剩，導(dǎo)致現(xiàn)有項(xiàng)目存在一部分空置面積，而部分未來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目則推遲了建設(shè)時(shí)間。 2020 年，北京優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租金持續(xù)四個(gè)季度下滑，租金跌幅達(dá) %，到年末租金為每月每平方米 元。租金的下調(diào)促進(jìn)了租賃成交，金帝食品有限公司和聯(lián)合利華在北京通州物流基地內(nèi)分別租賃了 10,000 和 3,000 平方米倉(cāng)庫(kù)。同時(shí)，快速消費(fèi)品零售商開(kāi)始準(zhǔn)備年末的消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)了租賃需求的增加，華潤(rùn)萬(wàn)家超市和卓越亞馬遜分別在北京通州物流基地內(nèi)分別租賃了 7400 和 11192 平方米倉(cāng)庫(kù)。 4．商務(wù)園寫字樓 空置率上升 2020 年，共有 9 個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，為市場(chǎng)提供約 30 萬(wàn)平方米辦公面積。全年看，商務(wù)園寫字樓的需求同比去年大幅下降，遠(yuǎn)低于 2020 年奧運(yùn)會(huì)前的水平。因此，空置率水平在一年內(nèi)上升了 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 19%。業(yè)主紛紛降低租金報(bào)價(jià)，在一年內(nèi)下調(diào)租金 %，達(dá)到年末的每月每平方米 元。下半年，一些科技類公司對(duì)商務(wù)園寫字樓的需求恢復(fù)增長(zhǎng)。三季度，貝迪印刷（北京）有限公司，北京星河亮點(diǎn)通信軟件有限責(zé)任公司和阿爾卡特朗訊中國(guó)有限公司在望京科技創(chuàng)業(yè)園分別租賃了 1,200， 3,600 和 12,000平 方米的辦公面積。四季度，日本光學(xué)廠商奧林巴斯在酒仙橋的恒通商務(wù)園租賃了 3320 平方米的辦公面積。 總體上看，北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的租售活動(dòng)在 2020 年下半年開(kāi)始活躍，成交量恢復(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)在 2020 年，這種良好的市場(chǎng)趨勢(shì)將得以延續(xù)，工業(yè)物業(yè)租金將穩(wěn)定回升，各種物業(yè)的租賃成交量持續(xù)上升，在不考慮新增供應(yīng)的情況下空置率將開(kāi)始下降。工業(yè)廠房和商務(wù)園寫字樓市場(chǎng)會(huì)比較樂(lè)觀，而倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)則謹(jǐn)慎樂(lè)觀。
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