《20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望報告》-文庫吧
2025-04-25 18:09 本頁面
【正文】 均空置率已下降到 20％以下，創(chuàng)金融危機以來的最低點。同時，優(yōu)質(zhì)寫字樓 租金跌幅 也是從年初的超過百分之四 ，到跌幅逐漸收窄，轉(zhuǎn)而到 第三和第四季度出現(xiàn)正增長。這些市場表現(xiàn) 說明北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場 已經(jīng)走出衰退，正在復(fù)蘇之中。 5. 北京寫字樓市場 供應(yīng) 下降 ，場需求將穩(wěn)步增長 2020 年，北京預(yù)計將有 9 個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，提供 萬平方米寫字樓面積。預(yù)計落成量少于過去五年年均 萬平方米的實際 供應(yīng)水平 ，市場將進入存量消化階段。 在預(yù)計落成的 萬平方米的寫字樓面積中， CBD 仍是供應(yīng)重點，包括國貿(mào)中心三期在內(nèi)的 5 個項目， 提供 萬平方 米 寫字樓面積 ， 占預(yù)計總落成量的 65％，預(yù)示著在 局部區(qū)域供應(yīng)壓力仍然存在。而另兩個商務(wù)區(qū)，金融街和中關(guān)村則沒有項目落成 ，供應(yīng)趨緊。 隨著全球經(jīng)濟回暖， 以及 中國經(jīng)濟步入穩(wěn)步增長階段，北京寫字樓市 場需求也將 持續(xù)上升 。 2020 年底全球經(jīng)濟回暖明顯，在京的外資公司搬遷和擴張的步伐加快，這種趨勢在 2020 年將不斷延續(xù)。特別是在華業(yè)績表現(xiàn)出色 的如汽車、制藥、能源等傳統(tǒng)公司，和業(yè)務(wù)不斷擴展的咨詢類公司，以及穩(wěn)步發(fā)展的高科技 等 公司，都將在未來一段時間對辦公面積做出調(diào)整。同時，在 2020 年北京寫字樓需求市場中扮演主要角色之一的內(nèi)資公司， 正 逐漸發(fā)展壯大， 并 已成為市場中較為 活躍的因素之一。 這種趨勢在未來的一年中仍將持續(xù)，為北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場注入新的活力。 二、 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場 2020 年，北京零售物業(yè)市場的租賃情況沒有明顯好轉(zhuǎn)，零售商的開店意向仍舊不強。新項目的發(fā)展商處境艱難，大部分項目下調(diào)租金報價，帶動了市場平均租金的下滑。 2020 年末，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金達到每天每平方米 元，同比下降 %。由于吸納水平不足，市場整體空置率同比上升了 個百分點，在年末達到 %。 1. 新增供應(yīng)同比下降 2020 年，市場新增優(yōu)質(zhì)商業(yè) 萬平方米，同 比 2020 年的 平方米下降了 %，截至 2020 年末北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量達到 484 萬平方米。 落成量 大幅下降的原因在于商業(yè)項目的招商工作非常困難，受到金融危機的影響，很多零售商都暫?；蛘呖s減了原有 的開店計劃，導(dǎo)致商業(yè)項目在今年無法達到一半以上的出租率，不具備開業(yè)的條件，業(yè)主選擇將項目推遲落成。 2. 租賃需求低迷 相比 2020 年的需求狀況， 2020 年需求大幅下滑。受到全球金融危機的影響，大部分零售商調(diào)整了原有的開店計劃，而且對開新店非常謹慎。上半年，大部分外資零售商受到本土市場業(yè)績大幅下滑的影響， 調(diào)整了在中國市場的擴張計劃，縮減未來一年開新店的數(shù)量。內(nèi)資零售商受到的影響相對要小，但是門店零售額的下滑也對他們的市場信心產(chǎn)生打擊，他們更傾向于在成熟商圈的商場內(nèi)新開門店，而不是選擇風(fēng)險較 大的新商圈。下半年，市場處在緩慢的復(fù)蘇過程中，零售商的信心有所恢復(fù)。不同業(yè)態(tài)的差異很大，服裝零售商比較保守，超市，銀行，餐飲連鎖店等則表現(xiàn)得比較積極。 3. 空置率上升 在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項目招商困難，營業(yè)中的項目也在市場中調(diào)整租戶組合。個別項目進行了整體的重新定位和招商，如東四環(huán)的美羅城，望京的方恒 購物中心，亞運村的北辰時代名門還有西單的首都時代廣場等項目。因此， 2020 年末北京 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 市場空置率達到 %，環(huán)比上升 個百分點，同比上升 個百分點。 4. 租金持續(xù)下滑 大部分商業(yè)項目的招商工作進展緩慢，甚 至有部分客戶在簽訂了意向書之后，考慮到未來經(jīng)濟情況的不確定性，提出下調(diào)租金的要求，已簽定 意向書 的 也要更改之后重新再簽。新增和潛在供應(yīng)量對市場造成很大的壓力，使得發(fā)展商不斷下調(diào)租金收益預(yù)期，市場租金報價和成交租金不斷下滑。 2020 年末，北京優(yōu)質(zhì)購物中心的首層租金報價達到每天每平方米 元，環(huán)比下降 %，同比下降 %；二層租金報價達
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