《20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告》-文庫(kù)吧
2025-04-25 18:09 本頁(yè)面
【正文】 均空置率已下降到 20％以下，創(chuàng)金融危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓 租金跌幅 也是從年初的超過(guò)百分之四 ，到跌幅逐漸收窄，轉(zhuǎn)而到 第三和第四季度出現(xiàn)正增長(zhǎng)。這些市場(chǎng)表現(xiàn) 說(shuō)明北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 已經(jīng)走出衰退，正在復(fù)蘇之中。 5. 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng) 供應(yīng) 下降 ，場(chǎng)需求將穩(wěn)步增長(zhǎng) 2020 年，北京預(yù)計(jì)將有 9 個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目落成，提供 萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積。預(yù)計(jì)落成量少于過(guò)去五年年均 萬(wàn)平方米的實(shí)際 供應(yīng)水平 ，市場(chǎng)將進(jìn)入存量消化階段。 在預(yù)計(jì)落成的 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積中， CBD 仍是供應(yīng)重點(diǎn)，包括國(guó)貿(mào)中心三期在內(nèi)的 5 個(gè)項(xiàng)目， 提供 萬(wàn)平方 米 寫(xiě)字樓面積 ， 占預(yù)計(jì)總落成量的 65％，預(yù)示著在 局部區(qū)域供應(yīng)壓力仍然存在。而另兩個(gè)商務(wù)區(qū)，金融街和中關(guān)村則沒(méi)有項(xiàng)目落成 ，供應(yīng)趨緊。 隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖， 以及 中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，北京寫(xiě)字樓市 場(chǎng)需求也將 持續(xù)上升 。 2020 年底全球經(jīng)濟(jì)回暖明顯，在京的外資公司搬遷和擴(kuò)張的步伐加快，這種趨勢(shì)在 2020 年將不斷延續(xù)。特別是在華業(yè)績(jī)表現(xiàn)出色 的如汽車、制藥、能源等傳統(tǒng)公司，和業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展的咨詢類公司，以及穩(wěn)步發(fā)展的高科技 等 公司，都將在未來(lái)一段時(shí)間對(duì)辦公面積做出調(diào)整。同時(shí)，在 2020 年北京寫(xiě)字樓需求市場(chǎng)中扮演主要角色之一的內(nèi)資公司， 正 逐漸發(fā)展壯大， 并 已成為市場(chǎng)中較為 活躍的因素之一。 這種趨勢(shì)在未來(lái)的一年中仍將持續(xù)，為北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入新的活力。 二、 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng) 2020 年，北京零售物業(yè)市場(chǎng)的租賃情況沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，零售商的開(kāi)店意向仍舊不強(qiáng)。新項(xiàng)目的發(fā)展商處境艱難，大部分項(xiàng)目下調(diào)租金報(bào)價(jià)，帶動(dòng)了市場(chǎng)平均租金的下滑。 2020 年末，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金達(dá)到每天每平方米 元，同比下降 %。由于吸納水平不足，市場(chǎng)整體空置率同比上升了 個(gè)百分點(diǎn)，在年末達(dá)到 %。 1. 新增供應(yīng)同比下降 2020 年，市場(chǎng)新增優(yōu)質(zhì)商業(yè) 萬(wàn)平方米，同 比 2020 年的 平方米下降了 %，截至 2020 年末北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量達(dá)到 484 萬(wàn)平方米。 落成量 大幅下降的原因在于商業(yè)項(xiàng)目的招商工作非常困難，受到金融危機(jī)的影響，很多零售商都暫?；蛘呖s減了原有 的開(kāi)店計(jì)劃，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目在今年無(wú)法達(dá)到一半以上的出租率，不具備開(kāi)業(yè)的條件，業(yè)主選擇將項(xiàng)目推遲落成。 2. 租賃需求低迷 相比 2020 年的需求狀況， 2020 年需求大幅下滑。受到全球金融危機(jī)的影響，大部分零售商調(diào)整了原有的開(kāi)店計(jì)劃，而且對(duì)開(kāi)新店非常謹(jǐn)慎。上半年，大部分外資零售商受到本土市場(chǎng)業(yè)績(jī)大幅下滑的影響， 調(diào)整了在中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張計(jì)劃，縮減未來(lái)一年開(kāi)新店的數(shù)量。內(nèi)資零售商受到的影響相對(duì)要小，但是門(mén)店零售額的下滑也對(duì)他們的市場(chǎng)信心產(chǎn)生打擊，他們更傾向于在成熟商圈的商場(chǎng)內(nèi)新開(kāi)門(mén)店，而不是選擇風(fēng)險(xiǎn)較 大的新商圈。下半年，市場(chǎng)處在緩慢的復(fù)蘇過(guò)程中，零售商的信心有所恢復(fù)。不同業(yè)態(tài)的差異很大，服裝零售商比較保守，超市，銀行，餐飲連鎖店等則表現(xiàn)得比較積極。 3. 空置率上升 在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項(xiàng)目招商困難，營(yíng)業(yè)中的項(xiàng)目也在市場(chǎng)中調(diào)整租戶組合。個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行了整體的重新定位和招商，如東四環(huán)的美羅城，望京的方恒 購(gòu)物中心，亞運(yùn)村的北辰時(shí)代名門(mén)還有西單的首都時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目。因此， 2020 年末北京 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 市場(chǎng)空置率達(dá)到 %，環(huán)比上升 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 個(gè)百分點(diǎn)。 4. 租金持續(xù)下滑 大部分商業(yè)項(xiàng)目的招商工作進(jìn)展緩慢，甚 至有部分客戶在簽訂了意向書(shū)之后，考慮到未來(lái)經(jīng)濟(jì)情況的不確定性，提出下調(diào)租金的要求，已簽定 意向書(shū) 的 也要更改之后重新再簽。新增和潛在供應(yīng)量對(duì)市場(chǎng)造成很大的壓力，使得發(fā)展商不斷下調(diào)租金收益預(yù)期，市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)和成交租金不斷下滑。 2020 年末，北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的首層租金報(bào)價(jià)達(dá)到每天每平方米 元，環(huán)比下降 %，同比下降 %；二層租金報(bào)價(jià)達(dá)
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