20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2023-07-14 18:09:43 本頁面
【正文】 場(chǎng)，一些老項(xiàng)目雖然位置優(yōu)越，但是裝修、家具家電、配套等硬件設(shè)施相對(duì)落后，與新落成項(xiàng)目相比競(jìng)爭(zhēng)力不足，因此業(yè)主開始謀求轉(zhuǎn)型或者退出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)短期前景暗淡的情況下，服務(wù)式公寓項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓或者散售現(xiàn)象還會(huì)發(fā)生。 2. 銷售市場(chǎng)價(jià)格快速上漲 高檔公寓市場(chǎng) 在開發(fā)商價(jià)格調(diào)整以及中央和地方政府一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控政策的推動(dòng)下，北京的高檔住宅銷售市場(chǎng)經(jīng)歷了 2020 年的低迷后，終于在 2020 年上半年開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。隨著成交量的上升，開發(fā)商對(duì)高檔公寓市場(chǎng)的信心得以恢 復(fù)， 2020 年二季度，超過 2,000 套高檔公寓被批準(zhǔn)預(yù)售，新增供應(yīng)開始大量增加，其中包括已開盤項(xiàng)目的后期如唐寧? ONE、遠(yuǎn)洋萬和城、紫御府，以及新開盤的合生霄云路 8 號(hào)、首創(chuàng)?禧瑞都、釣魚臺(tái)七號(hào)院等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。新增供應(yīng)量在三季度出現(xiàn)回落后迅速反彈，四季度約 2,600 套高檔公寓批準(zhǔn)預(yù)售進(jìn)入市場(chǎng)。新增供應(yīng)的迅猛增加主要是由于市場(chǎng)對(duì) 2020 年房地產(chǎn)相關(guān)政策收緊的預(yù)期十分強(qiáng)烈，部分開發(fā)商將項(xiàng)目入市時(shí)間提前。 2020 年初促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列政策出臺(tái)后，各家銀行在首付比例和利率方面都對(duì)改善型住房需求的消費(fèi)提供 了優(yōu)惠支持。同時(shí)北京還暫時(shí)取消了限制境外人士購房政策的執(zhí)行，為期一年。此前被抑制的改善型消費(fèi)需求開始逐漸釋放。另外，在通脹的預(yù)期下，人們更傾向于購買房產(chǎn)保值。在這些因素的共同作用下，高檔公寓的成交量開始加速上升。 2020 年第一季度和第二季度高檔公寓的成交套數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)了 51%和 85%。在這樣旺盛需求的推動(dòng)下，高檔公寓的售價(jià)自 2020 年下半年以來不斷下滑的趨勢(shì)被終止，逐季攀升。追漲的心態(tài)促使更多的潛在客戶放棄觀望，空前活躍的二手住宅市場(chǎng)也加快了房產(chǎn)流通速度，一二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)越來越緊密。 2020 年四季度高檔公 寓銷售報(bào)價(jià)較第三季度大幅上漲了 %，達(dá) 到人民幣 36,299 元 /平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了 %。 高檔別墅市場(chǎng) 為了提高土地利用效率，政府一直在嚴(yán)格限制別墅用地的審批，因此高檔別墅市場(chǎng)近年來一直供應(yīng)有限，受土地開發(fā)期限的限制，開發(fā)商早期囤積的別墅用地正在逐漸轉(zhuǎn)化成有效供應(yīng)投向市場(chǎng)。 2020 年新入市的高檔別墅項(xiàng)目幾乎全部是現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的后期，主要分布在順義溫榆河區(qū)域、昌平亞北區(qū)域、海淀西山區(qū)域這三個(gè)傳統(tǒng)別墅區(qū)。從這些區(qū)域的土地供應(yīng)情況看，受規(guī)劃條件限制，未來獨(dú)棟為主的高檔別墅項(xiàng)目將越來越 稀缺。 同時(shí)開發(fā)商為了土地價(jià)值的最大化，不約而同的選擇高端路線，市場(chǎng)上在售的高檔別墅項(xiàng)目總價(jià)大多在人民幣一千萬元以上。盡管高檔別墅的單價(jià)和總價(jià)不斷上漲，但是高檔別墅保值和增值的能力仍被資金實(shí)力雄厚的客戶看好，因此高檔別墅的價(jià)格快速上漲， 2020 年四季度高檔別墅售價(jià)達(dá)到 34,250 元 /平方米，與第三季度和去年同期相比分別增長(zhǎng)了 %和 %。 市場(chǎng)展望 2020 年 12 月以來，樓市進(jìn)入了新一輪的調(diào)控階段。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展、遏制房?jī)r(jià)上漲過快趨勢(shì)是本輪調(diào)控的基調(diào)。圍繞這一主題， 2020 年對(duì)購房者實(shí)施的部分優(yōu)惠政策開始逐漸收緊，營(yíng)業(yè)稅免征年限由 2 年恢復(fù)到 5 年，對(duì)改善居住條件而購買的第二套房的信貸優(yōu)惠也被收緊。此外，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管、治理囤地現(xiàn)象、規(guī)范房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)等政策也陸續(xù)頒布，物業(yè)稅的開征也越來越近。這些密集出臺(tái)的政策對(duì) 2020 年狂熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了降溫的作用，也增強(qiáng)了樓市走勢(shì)在短期內(nèi)面臨調(diào)整的預(yù)期。 2020 年高檔住宅市場(chǎng)的繁榮是兩年來累積的需求的總釋放，其中也包括受政策收緊預(yù)期的影響而在 2020年底提前釋放的需求。新政策出臺(tái)后，二套房的信貸優(yōu)惠被嚴(yán)格限制，這必將對(duì)高檔住 宅的需求產(chǎn)生影響，開發(fā)商和潛在購房者均需要時(shí)間觀察市場(chǎng)反應(yīng)。目前恰逢年初的銷售淡季，高檔住宅市場(chǎng)的成交量開始出現(xiàn)萎縮。由于北京市尚未出臺(tái)上述政策的相關(guān)細(xì)則，觀望的氣氛還將持續(xù)下去。 預(yù)計(jì)在未來六個(gè)月，高檔公寓價(jià)格仍將保持
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