【正文】 中有降。商業(yè)地產(chǎn)則會因?yàn)閲覍Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有望穩(wěn)中有升。從四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產(chǎn)占比逐漸上升，已達(dá)到20%25%的水平。目前，不但萬科、中糧、保利、中海等諸多國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%30%。家電、食品、能源、制造業(yè)以及保險(xiǎn)、外資的家居商、零售商等諸多行業(yè)的資金也紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)。有不少開發(fā)企業(yè)在2010年一年已在國內(nèi)諸多城市簽了不下十幾、二十幾個(gè)城市綜合體的開發(fā)協(xié)議。2011年對住宅市場的調(diào)控深化發(fā)酵，而商業(yè)地產(chǎn)卻仍將是開發(fā)商、投資客、險(xiǎn)資追捧或避險(xiǎn)的香餑餑。放眼2011年，傳統(tǒng)的開發(fā)商的紛紛介入，勢必會使得商業(yè)地產(chǎn)迎來群雄逐鹿的一幕，因此我們預(yù)計(jì)，在2011年中商業(yè)地產(chǎn)市場會迎來一個(gè)“集體爆發(fā)”。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年中國的第三產(chǎn)業(yè)增加值將達(dá)到或超過第二產(chǎn)業(yè)的增加值。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構(gòu)成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達(dá)城市也接近50%。業(yè)內(nèi)人士表示，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進(jìn)入黃金周期，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為內(nèi)地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。與住宅產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)價(jià)值主要是通過商業(yè)的運(yùn)營來體現(xiàn)，這保證了商業(yè)地產(chǎn)能夠獲得較為穩(wěn)定的長期的收益回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益，可以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤。因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有足夠的潛力成為市場上又一項(xiàng)利潤空間。無論是第三產(chǎn)業(yè)的比例擴(kuò)大還是消費(fèi)需求的增多，都需要更大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)作為承載的媒介，旺盛的商業(yè)需求保障了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營有較高的收益率。然而，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的掌握和商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的積累將是影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增長的最大短板，而這想必也將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者未來努力的主要方向。未來五年商業(yè)地產(chǎn)將會進(jìn)行高速發(fā)展快車道，將走向成熟。房地產(chǎn)市場在盤整中轉(zhuǎn)型，二三線城市房地產(chǎn)升溫。全國房地產(chǎn)市場幾經(jīng)大幅波動和調(diào)整，一線城市的領(lǐng)先優(yōu)勢已出現(xiàn)明顯下降。上市房企半年報(bào)顯示，2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。時(shí)下，市場供應(yīng)充足且具備洼地價(jià)值的二三線城市，已成為房企的必爭之地。中原地產(chǎn)認(rèn)為，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。這表明，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動和自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日漸夯實(shí)的基礎(chǔ)上，二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，已逐步成為全國房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場。從政策角度看，“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進(jìn)大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”?！笆濉币?guī)劃“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的確定，也將加速今后二三線城市樓市發(fā)展的進(jìn)程。其實(shí)，從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調(diào)整的力度已經(jīng)日益升級，并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補(bǔ)的轉(zhuǎn)變趨向。中原集團(tuán)研究中心依據(jù)人均GDP和城市化率兩項(xiàng)指標(biāo)，對全國范圍內(nèi)40個(gè)中心城市的分析認(rèn)為，目前處在人均GDP30008000美元、城市化率30%60%的這一房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時(shí)期”的城市，除了東部地區(qū)的三四線城市外，中西部地區(qū)，如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等的二線中心城市，東北的哈爾濱和長春兩市都處于這一區(qū)間。此外，中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市也處在此階段向下一階段過渡的初期。結(jié)合國家運(yùn)輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點(diǎn)。將開發(fā)戰(zhàn)線轉(zhuǎn)向受政策調(diào)控影響較小的二三線城市，目前已是絕大多數(shù)品牌開發(fā)商的一個(gè)共識。這些城市的房地產(chǎn)市場有的甚至剛剛起步，市場巨大的剛性需求即為商機(jī)。尤其在皖江城市帶、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、重慶兩江新區(qū)和長江三角洲地區(qū)等多個(gè)規(guī)劃區(qū)域，由于核心城市的帶動作用，房企在搶占核心高地之后，將逐步轉(zhuǎn)向二三線城市進(jìn)行布局。 這意味著在2011年，這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展增速要遠(yuǎn)快于一線城市。有機(jī)構(gòu)研究認(rèn)為，2011年我國二三線城市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“點(diǎn)、線、面”齊頭發(fā)展的格局。 其中，東部地區(qū)的三四線城市南通、溫州、煙臺，中西部地區(qū)的二線中心城市長沙、武漢、蘭州、重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安，東北的二線城市沈陽、哈爾濱、長春等，有望成為未來市場的新興熱點(diǎn)。新政頻頻出臺，房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪洗牌來臨。2010年可稱得上是史上調(diào)控最嚴(yán)密的一年，從限購、限貸到資本市場截流，輪番出臺的調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)了市場波動下的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)業(yè)在國家嚴(yán)管政策下：中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷態(tài)勢在政府的推動下形成，國企房地產(chǎn)商與民營房地產(chǎn)商新一輪的角逐在國家政策的推動下開始逐鹿中原。縱觀各企業(yè)今年的業(yè)績報(bào)表卻不難發(fā)現(xiàn)，實(shí)力雄厚的主流大型房企在營收方面并未受到太大的影響。經(jīng)歷2010年的房價(jià)沖高、嚴(yán)格政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商交出“靚麗”成績單。2011年情況或不容樂觀，信貸規(guī)模控制、更嚴(yán)格的調(diào)控政策，將有效抑制房企高速擴(kuò)張，中小房企甚至?xí)庥鲑Y金難題。中國銀監(jiān)會已向各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布通知，警示四類房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。與此同時(shí)，房企通過資本市場的再融資自2009年下半年幾乎全面停止，涉及再融資申請總額高達(dá)數(shù)千億元。從房地產(chǎn)調(diào)控角度出發(fā)，2010年房地產(chǎn)上市公司再融資政策難以放松。北京市從2010年12月1日起實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出臺對預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策。可以預(yù)見，2011年，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度將在全國各省市全面鋪開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按計(jì)劃對商品房預(yù)售資金進(jìn)行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。 2011年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是洗牌之年。盡管2010年調(diào)控政策頻出，但銷售仍然火爆，開發(fā)商回籠大量資金，加上2009年資金的累積，暫未出現(xiàn)資金問題。但是，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個(gè)資金渠道已建起堤壩，外來資金來源日趨變窄、變細(xì)甚至干枯，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向依賴自有資金。國家統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，自有資金在開發(fā)資金來源中所占的比重越來越大。如果房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金就不再樂觀，到2011年下半年部分中小房企可能會資金鏈緊繃，出現(xiàn)“無錢拿地、無盤可開”的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。（三）房地產(chǎn)市場運(yùn)行指標(biāo)預(yù)測，同比增加70%，同比增加105%。，有兩層含義：一是，供給將大量增加。住宅用地總計(jì)增加137%，其中保障性住房用地增加336%，商品房用地增加93%，一反過去五年平穩(wěn)增長狀態(tài)，這就從根本上起到抑制房價(jià)作用，隱含之意就是2010年市場一直關(guān)注點(diǎn)在抑制需求上，實(shí)際在增加供給政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低價(jià)位/中小套型住房用地量占比77%。二是，政府收入大幅度增加。%，地方融資平臺斷裂的風(fēng)險(xiǎn)降低；此外地方政府將有更多資金用于保障性住房建設(shè)(以10%用于保障房計(jì)算，可支持2011年保障房計(jì)劃建設(shè)量中的1/4)。2010年國土部一系列政策直指“低土地供應(yīng)”、“高土地價(jià)格”、“大量囤積土地”等根本性問題，歷史上首次將“抑制高地價(jià)”作為工作重心，2010年地價(jià)下跌17%意味著效果顯現(xiàn)，而地價(jià)直接推動房價(jià)的動力不再，有利于房價(jià)的平穩(wěn)。房地產(chǎn)供給。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落。自2010年4月中旬我國出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)銷量明顯下滑，價(jià)格出現(xiàn)長期徘徊、小幅調(diào)整的狀態(tài)。根據(jù)過去房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，市場從“量跌價(jià)平”變?yōu)椤傲績r(jià)齊跌”時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資才將明顯降速。調(diào)控效果的滯后效應(yīng)使得我們預(yù)計(jì)這一局面會在2011年初發(fā)生。預(yù)計(jì)2011年全年，%。此外，2010年末受后半年銷售回升的影響，在主要城市尚余較多土地的情況下，2011年各地土地購置動力將依然較強(qiáng)。，%，漲幅同比下降明顯；，%。（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長平穩(wěn)。影響2011年房地產(chǎn)市場最重要的因素依舊是貨幣政策。貨幣政策更加謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強(qiáng)。貨幣政策的松與緊，直接影響房地產(chǎn)業(yè)資金面。2010年1月M1(狹義貨幣 )增幅高達(dá)39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價(jià)格上漲的重要推力。而由于貨幣供應(yīng)不會在2011年短時(shí)間就出現(xiàn)迅速回落，因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境將繼續(xù)存在。預(yù)計(jì)2011年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源保持平穩(wěn)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計(jì)達(dá)93228億元，%，增速與上年基本持平。（3）房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，新開工面積增幅出現(xiàn)明顯回落。，%，增幅同比下降十分明顯；住宅新開工面積為114 ，%。房地產(chǎn)施工面積533 ，%，；住宅施工面積396 ，%，增幅與2010年相比基本持平。房地產(chǎn)竣工面積76 ，%，；住宅竣工面積650 ，%。房地產(chǎn)需求。為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年以來我國政府接連下發(fā)了一系列政策措施遏制房價(jià)過快上漲，這些樓市新政從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴(yán)格規(guī)定，被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控”，并且對于不作為的地方政府使出了中國行政體系中最有效的殺手锏，建立地方政府對于房價(jià)的考核問責(zé)機(jī)制等，要求它們認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？梢灶A(yù)期，這一套遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求，鼓勵房地產(chǎn)供給，整頓房地產(chǎn)市場秩序的組合拳將會對目前過熱的房地產(chǎn)市場有顯著的降溫作用。但是，2010年房地產(chǎn)市場繼續(xù)上升。盡管2011年調(diào)控政策或?qū)⒏鼮閲?yán)格，投資需求受到抑制，但在剛性需求支撐下，房地產(chǎn)市場降溫并不容易。2011年房地產(chǎn)銷售能否延續(xù)輝煌，業(yè)內(nèi)人士普遍較為樂觀。在多城市出臺“限購令”的背景下，一線城市銷量或?qū)⒈３制椒€(wěn)，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化進(jìn)程推動，二三線城市銷量有望明顯增長。2010年房地產(chǎn)企業(yè)“千億軍團(tuán)”崛起，“500億團(tuán)隊(duì)”升級，“300億隊(duì)伍”增加新面孔，房企的這種梯隊(duì)形勢在2011年仍有可能延續(xù)。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國近40家房地產(chǎn)開發(fā)商闖入百億元行列，主要的30家開發(fā)商2010年全年銷售額累計(jì)達(dá)8691億元，銷售面積為8449萬平方米。，同比上漲24%。2009年，房地產(chǎn)市場快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高，2010年銷售增速出現(xiàn)理性回落。2011年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售形勢會保持平穩(wěn)增長，預(yù)計(jì)2011年全國商品房銷售面積將為98 ，%，；，%，增幅同比下降1個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售額為50 705億元，%，增幅同比下降1個(gè)百分點(diǎn)；，%。對未來房地產(chǎn)銷量增長點(diǎn)，業(yè)內(nèi)較看好二三線城市。一線城市增量空間已近飽和，未來房企主戰(zhàn)場在二三線城市。以萬科為例，年銷售超過千億元，與其2009年開始加大二三線城市拓展力度密不可分，尤其是一線城市受限購政策及土地資源緊張等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向二線市場，能提前布局二三線城市的房企，2011年或仍有不俗表現(xiàn)。 房地產(chǎn)價(jià)格。自從房改一來，中國的房地產(chǎn)價(jià)格一直持續(xù)在上漲，特別是20082009年間，中國房價(jià)上漲幅度屢創(chuàng)新高，歷經(jīng)多次的政府調(diào)控和金融風(fēng)暴的影響，直到剛剛過去的2010年，中國的房價(jià)依舊在上漲，只是上漲的幅度更趨于穩(wěn)定，但上漲的趨勢一直沒有改變，特別是在通脹預(yù)期的影響下，房價(jià)上漲的趨勢得到改變的可能更加存在變數(shù)，這對于剛剛到來的2011年，房價(jià)上漲的趨勢是否得到遏制，都是值得重點(diǎn)關(guān)注的問題，特別是已經(jīng)上升為社會問題以后，這種關(guān)注更加明顯與值得期待。決定房地產(chǎn)價(jià)格的因素實(shí)在是非常的復(fù)雜，沒有一個(gè)簡單的數(shù)據(jù)模型可以把房地產(chǎn)價(jià)格算出來，盡管我們可以做一個(gè)簡化的模型，房地產(chǎn)的價(jià)格如果概括起來，中國房地產(chǎn)價(jià)格至少由十個(gè)力量決定的：（1）國內(nèi)貨幣和信貸擴(kuò)張。（2）人民幣升值預(yù)期和國際熱錢流入。（3）地方政府維持和推高地價(jià)之動機(jī)。（4）開發(fā)商逐利動機(jī)。（5）其他行業(yè)由于產(chǎn)能過剩、利潤不斷下降，轉(zhuǎn)行投入房地產(chǎn)。（6）銀行偏愛房地產(chǎn)貸款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款有抵押、手續(xù)相對簡單，不良率低。（7）投機(jī)者房地產(chǎn)投機(jī)需求強(qiáng)烈（貨幣信貸寬松和負(fù)利率）。（8）自住購房者之剛性需求（基于對住房價(jià)格進(jìn)一步上漲之預(yù)期）。（9）保障性住房建設(shè)依然嚴(yán)重滯后、投資嚴(yán)重不足。（10）各種抑制房地產(chǎn)投機(jī)政策執(zhí)行不力，包括打擊囤地、限制購買多套住房、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款等等政策在實(shí)際執(zhí)行過程中很多是走樣的。2011年和2012年這十個(gè)力量的趨勢是什么呢？我們認(rèn)為：（1）國內(nèi)貨幣和信用擴(kuò)張趨勢，2011年盡管進(jìn)入到緊縮周期，但依然維持在高位運(yùn)行，可能到2012年才有望轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。（2）人民幣升值預(yù)期和熱錢流入。2011年的升值預(yù)期仍然非常強(qiáng)烈，到2012年升值預(yù)期還會存在。（3）地方政府維持高地價(jià)動機(jī)。2011年、2012年都會非常強(qiáng)烈，因?yàn)檫@兩年我們的財(cái)稅體制改革會有任何大的動作。（4）開發(fā)商逐利動機(jī)。2011年會有所調(diào)整，2012年有可能會進(jìn)入到相對困難的年份，所以捂盤惜售等情況會有所緩和。（5）其他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的動機(jī)。2011年可能會進(jìn)入觀望時(shí)期，2012年可能會開始下降。（6）銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的動機(jī)。我們認(rèn)為在中國金融業(yè)格局沒有改革的情況下，始終會非常強(qiáng)烈。（7）投機(jī)者的投機(jī)需求，2011年開始放緩，2012年持續(xù)減弱。（8）自主購房者剛性需求，2011年會觀望，2012年會減弱。（9）保障性住房建設(shè)進(jìn)度，2011年和2012年會加速。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，2011年和2012年兩年內(nèi)，全國保障性住房建成量將達(dá)到1300萬套。（10）各種調(diào)控房地產(chǎn)措施的執(zhí)行力度。2009年沒有什么政策，2010年有政策，但執(zhí)行不力，我們認(rèn)為2011年和2012年的執(zhí)行力度會加大。在房價(jià)還沒有