【正文】 （10）各種調(diào)控房地產(chǎn)措施的執(zhí)行力度。（7）投機者的投機需求，2011年開始放緩，2012年持續(xù)減弱。（5）其他行業(yè)資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的動機。（3）地方政府維持高地價動機。（10）各種抑制房地產(chǎn)投機政策執(zhí)行不力，包括打擊囤地、限制購買多套住房、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款等等政策在實際執(zhí)行過程中很多是走樣的。（6）銀行偏愛房地產(chǎn)貸款，因為房地產(chǎn)貸款有抵押、手續(xù)相對簡單，不良率低。（2）人民幣升值預(yù)期和國際熱錢流入。以萬科為例，年銷售超過千億元，與其2009年開始加大二三線城市拓展力度密不可分，尤其是一線城市受限購政策及土地資源緊張等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向二線市場，能提前布局二三線城市的房企，2011年或仍有不俗表現(xiàn)。2009年，房地產(chǎn)市場快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高，2010年銷售增速出現(xiàn)理性回落。在多城市出臺“限購令”的背景下，一線城市銷量或?qū)⒈３制椒€(wěn)，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化進程推動，二三線城市銷量有望明顯增長?？梢灶A(yù)期，這一套遏制房地產(chǎn)投機需求，鼓勵房地產(chǎn)供給，整頓房地產(chǎn)市場秩序的組合拳將會對目前過熱的房地產(chǎn)市場有顯著的降溫作用。房地產(chǎn)施工面積533 ，%，；住宅施工面積396 ，%，增幅與2010年相比基本持平。而由于貨幣供應(yīng)不會在2011年短時間就出現(xiàn)迅速回落，因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境將繼續(xù)存在。影響2011年房地產(chǎn)市場最重要的因素依舊是貨幣政策。預(yù)計2011年全年，%。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落。二是，政府收入大幅度增加。如果房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金就不再樂觀，到2011年下半年部分中小房企可能會資金鏈緊繃，出現(xiàn)“無錢拿地、無盤可開”的狀況，最終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。 2011年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是洗牌之年。從房地產(chǎn)調(diào)控角度出發(fā)，2010年房地產(chǎn)上市公司再融資政策難以放松。經(jīng)歷2010年的房價沖高、嚴格政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商交出“靚麗”成績單。新政頻頻出臺，房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪洗牌來臨。尤其在皖江城市帶、沈陽經(jīng)濟區(qū)、重慶兩江新區(qū)和長江三角洲地區(qū)等多個規(guī)劃區(qū)域，由于核心城市的帶動作用，房企在搶占核心高地之后，將逐步轉(zhuǎn)向二三線城市進行布局。此外，中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市也處在此階段向下一階段過渡的初期。從政策角度看，“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”。上市房企半年報顯示，2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。然而，對商業(yè)地產(chǎn)運營模式的掌握和商業(yè)經(jīng)驗的積累將是影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增長的最大短板，而這想必也將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者未來努力的主要方向。與住宅產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)價值主要是通過商業(yè)的運營來體現(xiàn)，這保證了商業(yè)地產(chǎn)能夠獲得較為穩(wěn)定的長期的收益回報。放眼2011年，傳統(tǒng)的開發(fā)商的紛紛介入，勢必會使得商業(yè)地產(chǎn)迎來群雄逐鹿的一幕，因此我們預(yù)計，在2011年中商業(yè)地產(chǎn)市場會迎來一個“集體爆發(fā)”。目前，不但萬科、中糧、保利、中海等諸多國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%30%。通過這樣的方式將淡化剝離商品住宅目前被過度凸顯的投資屬性，將其轉(zhuǎn)嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產(chǎn)上，從而使整個房地產(chǎn)市場真正進入良性循環(huán)之中。有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)成為調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。2010年的房地產(chǎn)市場并不平靜，在上半年4月，國家出來了第一輪樓市調(diào)控政策，給住宅市場一次沉重的打擊，而在下半年的9月底，國家又出臺了二次調(diào)控政策，在鞏固一次新政調(diào)控力度的同時，給本來就低迷的住宅市場又一次沉重的打擊，讓所有關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的人們看到了國家調(diào)控的決心。只有強大的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，才能讓居民環(huán)保生活得益。28%房產(chǎn)建筑行業(yè)無可避免地處在風(fēng)口浪尖，我國每建成1平方米房，城市二氧化碳排放總量中建筑貢獻50%，我們所有建筑節(jié)能達到70%標準，可以減少20億噸二氧化碳排放量，相當于航空業(yè)停業(yè)5年。在“十二五”期間，節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟的壓力下，房地產(chǎn)業(yè)無疑需要做出較大的調(diào)整來加大技術(shù)變革的步伐，主要包括與房地產(chǎn)生產(chǎn)和使用密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用。未來房地產(chǎn)業(yè)必須更加兼顧經(jīng)濟發(fā)展和民生問題，實現(xiàn)“保障”和“市場”“兩條腿走路”。有關(guān)部門正研究將集體建設(shè)用地用于公共租賃房建設(shè)的試點。“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等房地產(chǎn)用地出讓模式將得到鼓勵，并推動工業(yè)用地彈性出讓和租賃制。保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)成為政府的工作重點。照此每年建設(shè)600萬套保障性住房的速度發(fā)展，5年內(nèi)3000萬套保障房的入市將解決1億多人的住房難題，這將改寫我國房地產(chǎn)供應(yīng)市場的現(xiàn)有格局。在繼續(xù)推進廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，國家有關(guān)部委又出臺了指導(dǎo)意見，提出加快發(fā)展公共租賃住房，彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位。保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點。因此，“十二五”規(guī)劃中的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的重點應(yīng)放在了住房保障發(fā)展規(guī)劃方面，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，以政策保障住宅的建設(shè)供應(yīng)指標為主要內(nèi)容。存量房交易在發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)市場占80%以上，房地產(chǎn)的估價、中介、物業(yè)管理、租賃、抵押、金融配套等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容，具有廣闊前景。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的層層深入，房地產(chǎn)業(yè)在GDP所占的比重中逐漸淡化，科學(xué)引導(dǎo)住房需求應(yīng)運成為各級政府的調(diào)控重點，包容合理投資、保護自住剛需、打擊惡性投機將成為貫穿下個五年計劃的主要思路。而根據(jù)包容性增長的概念理解，所謂的包容性增長，其主要含義既是在產(chǎn)業(yè)上使得各行各業(yè)實現(xiàn)和諧、包容性地發(fā)展，讓民眾共同分享經(jīng)濟增長的成果，這恐怕也將改寫唯房地產(chǎn)發(fā)展是圖的經(jīng)濟增長路線。在以“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”的“十二五”規(guī)劃主線下，房地產(chǎn)行業(yè)的角色轉(zhuǎn)型將成為五年計劃中需要逾越的第一道屏障。中小企業(yè)由于拿地風(fēng)險加劇，其開發(fā)策略將更為謹慎。無論是同比或環(huán)比，土地價格上漲的趨勢并沒因政策調(diào)控而放緩。（3）拿地變法：優(yōu)勝劣汰。將原來的單一招拍掛變革為保障房劃撥、中低價商品房批租、高檔商品房拍賣等方式值得探索。根據(jù)溫家寶總理2010年12月的講話內(nèi)容，2011年將把保障住房的建設(shè)和抑制市場房價的過快上漲作為調(diào)控的重點，并將控制房價的主要責任下放到地方政府，保障房土地供應(yīng)仍將是各地的重點任務(wù)。這意味著，國土資源部有意將相關(guān)處分落實到“人頭”，以發(fā)揮土地調(diào)控對遏制房價快速上漲的作用。業(yè)界一致認為，這是2011年中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向之一?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新、升級和轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)政府部門都需要考慮的問題。（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析“十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)在猶豫中獲得了巨大的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。參照國際經(jīng)驗，短期來看房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負相關(guān)，即會使房價微量下跌。對自住購房者來說，由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負可能降低，再加上征收房產(chǎn)稅可能推高租金，房屋租售比趨于縮小，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。從短期看，房產(chǎn)稅試點的推出對市場預(yù)期肯定會形成打壓，對短期內(nèi)抑制房價的上漲有利?！?011年 1月9日從正在召開的重慶市“兩會”獲悉，財政部原則同意重慶開征高檔商品房房產(chǎn)稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。其中，十分引人注目的一項就是，“房產(chǎn)稅改革試點將加快推進，并逐步擴大到全國”。這一信貸調(diào)控政策，明顯是對2010年兩次差別信貸調(diào)控的“加強版”。由此可見，內(nèi)地二三線城市已成為第三波限購的主要對象。進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，增加市場有效供給，特別要增加中小套型、中低價位普通商品房供給；加強對市場需求的分類調(diào)控，落實好差別化信貸、稅收政策，支持居民合理住房消費，抑制投機投資性購房；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場行為監(jiān)管，嚴厲查處各類違法違規(guī)行為。2010年12月4日，胡錦濤主席主持召開中共中央黨外人士座談會，在會上胡錦濤主席表示2011年將繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控。對于未來的房地產(chǎn)調(diào)控，就行業(yè)本身而言，只要調(diào)控政策大方向不變，調(diào)控的效果就會逐漸顯現(xiàn)，市場關(guān)系會回歸到正常的狀態(tài)。房地產(chǎn)發(fā)展必須與經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)，保障民生、結(jié)構(gòu)調(diào)整、制度規(guī)范等是調(diào)控的方向。2010年末中央和各部委的表態(tài)和舉措傳達出了中央對房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的堅強決心。但無論是橫向還是縱向比較，當前我國利率水平仍處于低位，再加上通脹預(yù)期有所增強，可以肯定的是，加息壓力對房地產(chǎn)業(yè)的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。加息對房地產(chǎn)業(yè)的影響，一方面將增加開發(fā)商的財務(wù)成本，另一方面則將增加購房者的還貸壓力。畢竟對開發(fā)企業(yè)而言，由于其投資回報率遠高于貸款利率，更重要的是資金的流動性，而不是資金的成本（動輒融資成本超過10%的信托資金在2010年得到開發(fā)企業(yè)的廣泛使用即是證明）。開發(fā)企業(yè)方面，即使加息200個基點，萬科等多數(shù)標桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍然處于較低水平（見表7）。在國內(nèi)信貸需求旺盛、境外資本流入壓力較大同時公開市場回籠存在一定困難的情況下，預(yù)計2011年底之前準備金率還有可能上調(diào)34次。如果說2009年以保障經(jīng)濟增長為壓倒一切的目標，為此在刺激性財政政策、適度寬松貨幣政策的運用上，可以放手去做的話。預(yù)計2011年M2增長率將為16%。隨著近期國家加大對市場投機炒作打擊的力度、出臺穩(wěn)定物價的措施、加大對農(nóng)業(yè)的投入，以及央行再次上調(diào)存款準備金率、加大公開市場操作回收流動性的舉措和天氣及翹尾因素影響的漸行漸遠，預(yù)計CPI將很快見頂回落。在經(jīng)濟處于新一輪上行周期、M1增速仍處高位的情況下，為避免出現(xiàn)目前由局部供給沖擊引發(fā)的食品價格上漲轉(zhuǎn)換成全面通貨膨脹，預(yù)計2011年總體回歸穩(wěn)健的貨幣政策將采取總量對沖、增量控制與適度升值、謹慎加息、適當管制流入資本的對策來收縮流動性，并管理通脹預(yù)期。2010年，我國貨幣政策始終面臨“兩難”抉擇。2010年以來，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)出經(jīng)濟快速增長、貨幣供應(yīng)處于高位，物價水平快速攀升的局面。1998年為應(yīng)對亞洲金融危機和國內(nèi)嚴峻的通縮壓力，中國開啟穩(wěn)健的貨幣政策。房地產(chǎn)是典型的經(jīng)濟周期性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)市場運行及未來的發(fā)展趨勢與宏觀調(diào)控及宏觀經(jīng)濟變動息息相關(guān)。對部分傳統(tǒng)行業(yè)的新增產(chǎn)能投資的限制、房地產(chǎn)商可能出現(xiàn)觀望徘徊而放緩?fù)顿Y進度、地方政府融資能力受到規(guī)范性要求的約束等因素將影響2011年的固定資產(chǎn)投資增速，特別是新興產(chǎn)業(yè)尚未發(fā)展到企業(yè)開始大規(guī)模產(chǎn)業(yè)興替型固定設(shè)備更新投資階段，民間投資自主增長意愿不強，比2010年增長23%，投資增速較快?？傮w而言，2011年消費保持較快增長的可能性較高，我們預(yù)測全年消費增長18%左右，基本與2010年持平。這主要由于：一是就業(yè)勢頭良好，全國很多地區(qū)的勞動力供求關(guān)系正發(fā)生歷史性的變化；二是工資特別是消費增長潛力較大的低端勞動力的工資上漲幅度較高；三是鼓勵消費將是長期的政策取向，政策環(huán)境也將越來越有利于消費的增長。隨著“十二五”規(guī)劃中提出要堅持擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，建立擴大消費需求的長效機制，著力保障和改善民生，合理調(diào)整收入分配關(guān)系。通常以50%作為經(jīng)濟強弱的分界點，PMI高于50%時，反映制造業(yè)經(jīng)濟擴張；低于50%，則反映制造業(yè)經(jīng)濟衰退。中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）1中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）是一個綜合指數(shù)，由5個擴散指數(shù)（分類指數(shù)）加權(quán)計算而成。在正常情況下，預(yù)計2011年內(nèi)需對GDP增長的貢獻率將為95%，內(nèi)需將成為我國經(jīng)濟增長的主要推動力。%左右，增速較2010年略低。消費的環(huán)境和支撐條件可望進一步得到改善。2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，各級政府積極謀劃發(fā)展，項目儲備與準備情況良好。其中，漲幅最大的杭州，商品房成交均價同比上漲接近50%。年末，深圳、杭州價格有所下滑，其余城市仍為上行趨勢。表2 2010全國房價走勢一覽月份房屋銷售價格新建住宅銷售價格二手住宅銷售價格同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比2010年1月%%%%%%2010年2月%%%%%%2010年3月%%%%%%2010年4月%%%%%%2010年5月%%%%%%2010年6月%%%與上月持平%%2010年7月%與上月持平%與上月持平%%2010年8月%與上月持平%與上月持平%%2010年9月%%%%%%2010年10月%%%%%%2010年11月%%%%%%2010年12月%%%%%%表3 2010年12月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 地 區(qū)房屋銷售價格指數(shù)　新建住宅價格指數(shù)二手住宅價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 長 春 哈 爾 濱 上 海 南 京 杭 州 寧 波 合 肥 福 州 廈 門 南 昌 濟 南