【正文】 2009年沒有什么政策，2010年有政策，但執(zhí)行不力，我們認為2011年和2012年的執(zhí)行力度會加大。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，2011年和2012年兩年內(nèi)，全國保障性住房建成量將達到1300萬套。（8）自主購房者剛性需求，2011年會觀望，2012年會減弱。我們認為在中國金融業(yè)格局沒有改革的情況下，始終會非常強烈。2011年可能會進入觀望時期，2012年可能會開始下降。2011年會有所調(diào)整，2012年有可能會進入到相對困難的年份，所以捂盤惜售等情況會有所緩和。2011年、2012年都會非常強烈，因為這兩年我們的財稅體制改革會有任何大的動作。2011年的升值預(yù)期仍然非常強烈，到2012年升值預(yù)期還會存在。2011年和2012年這十個力量的趨勢是什么呢？我們認為：（1）國內(nèi)貨幣和信用擴張趨勢，2011年盡管進入到緊縮周期，但依然維持在高位運行，可能到2012年才有望轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。（9）保障性住房建設(shè)依然嚴重滯后、投資嚴重不足。（7）投機者房地產(chǎn)投機需求強烈（貨幣信貸寬松和負利率）。（5）其他行業(yè)由于產(chǎn)能過剩、利潤不斷下降，轉(zhuǎn)行投入房地產(chǎn)。（3）地方政府維持和推高地價之動機。決定房地產(chǎn)價格的因素實在是非常的復(fù)雜，沒有一個簡單的數(shù)據(jù)模型可以把房地產(chǎn)價格算出來，盡管我們可以做一個簡化的模型，房地產(chǎn)的價格如果概括起來，中國房地產(chǎn)價格至少由十個力量決定的：（1）國內(nèi)貨幣和信貸擴張。 房地產(chǎn)價格。一線城市增量空間已近飽和，未來房企主戰(zhàn)場在二三線城市。2011年，預(yù)計房地產(chǎn)銷售形勢會保持平穩(wěn)增長，預(yù)計2011年全國商品房銷售面積將為98 ，%，；，%，增幅同比下降1個百分點；全國商品房銷售額為50 705億元，%，增幅同比下降1個百分點；，%。同比上漲24%。2010年房地產(chǎn)企業(yè)“千億軍團”崛起，“500億團隊”升級，“300億隊伍”增加新面孔，房企的這種梯隊形勢在2011年仍有可能延續(xù)。2011年房地產(chǎn)銷售能否延續(xù)輝煌，業(yè)內(nèi)人士普遍較為樂觀。但是，2010年房地產(chǎn)市場繼續(xù)上升。為進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年以來我國政府接連下發(fā)了一系列政策措施遏制房價過快上漲，這些樓市新政從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴格規(guī)定，被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控”，并且對于不作為的地方政府使出了中國行政體系中最有效的殺手锏，建立地方政府對于房價的考核問責機制等，要求它們認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)竣工面積76 ，%，；住宅竣工面積650 ，%。%，增幅同比下降十分明顯；住宅新開工面積為114 ，%。預(yù)計2011年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源保持平穩(wěn)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計達93228億元，%，增速與上年基本持平。2010年1月M1(狹義貨幣 )增幅高達39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價格上漲的重要推力。貨幣政策更加謹慎，而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強。（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長平穩(wěn)。此外，2010年末受后半年銷售回升的影響，在主要城市尚余較多土地的情況下，2011年各地土地購置動力將依然較強。調(diào)控效果的滯后效應(yīng)使得我們預(yù)計這一局面會在2011年初發(fā)生。自2010年4月中旬我國出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)銷量明顯下滑，價格出現(xiàn)長期徘徊、小幅調(diào)整的狀態(tài)。房地產(chǎn)供給。%，地方融資平臺斷裂的風險降低；此外地方政府將有更多資金用于保障性住房建設(shè)(以10%用于保障房計算，可支持2011年保障房計劃建設(shè)量中的1/4)。住宅用地總計增加137%，其中保障性住房用地增加336%，商品房用地增加93%，一反過去五年平穩(wěn)增長狀態(tài)，這就從根本上起到抑制房價作用，隱含之意就是2010年市場一直關(guān)注點在抑制需求上，實際在增加供給政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低價位/中小套型住房用地量占比77%。（三）房地產(chǎn)市場運行指標預(yù)測，同比增加70%，同比增加105%。國家統(tǒng)計局近期數(shù)據(jù)顯示，自有資金在開發(fā)資金來源中所占的比重越來越大。盡管2010年調(diào)控政策頻出，但銷售仍然火爆，開發(fā)商回籠大量資金，加上2009年資金的累積，暫未出現(xiàn)資金問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按計劃對商品房預(yù)售資金進行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。北京市從2010年12月1日起實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出臺對預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策。與此同時，房企通過資本市場的再融資自2009年下半年幾乎全面停止，涉及再融資申請總額高達數(shù)千億元。2011年情況或不容樂觀，信貸規(guī)?？刂啤⒏鼑栏竦恼{(diào)控政策，將有效抑制房企高速擴張，中小房企甚至會遭遇資金難題。縱觀各企業(yè)今年的業(yè)績報表卻不難發(fā)現(xiàn)，實力雄厚的主流大型房企在營收方面并未受到太大的影響。2010年可稱得上是史上調(diào)控最嚴密的一年，從限購、限貸到資本市場截流，輪番出臺的調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)了市場波動下的優(yōu)勝劣汰。 其中，東部地區(qū)的三四線城市南通、溫州、煙臺，中西部地區(qū)的二線中心城市長沙、武漢、蘭州、重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安，東北的二線城市沈陽、哈爾濱、長春等，有望成為未來市場的新興熱點。 這意味著在2011年，這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展增速要遠快于一線城市。這些城市的房地產(chǎn)市場有的甚至剛剛起步，市場巨大的剛性需求即為商機。結(jié)合國家運輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。中原集團研究中心依據(jù)人均GDP和城市化率兩項指標，對全國范圍內(nèi)40個中心城市的分析認為，目前處在人均GDP30008000美元、城市化率30%60%的這一房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時期”的城市，除了東部地區(qū)的三四線城市外，中西部地區(qū)，如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等的二線中心城市，東北的哈爾濱和長春兩市都處于這一區(qū)間。“十二五”規(guī)劃“促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的確定，也將加速今后二三線城市樓市發(fā)展的進程。這表明，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動和自身經(jīng)濟基礎(chǔ)的日漸夯實的基礎(chǔ)上，二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，已逐步成為全國房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場。時下，市場供應(yīng)充足且具備洼地價值的二三線城市，已成為房企的必爭之地。全國房地產(chǎn)市場幾經(jīng)大幅波動和調(diào)整，一線城市的領(lǐng)先優(yōu)勢已出現(xiàn)明顯下降。未來五年商業(yè)地產(chǎn)將會進行高速發(fā)展快車道，將走向成熟。無論是第三產(chǎn)業(yè)的比例擴大還是消費需求的增多，都需要更大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)作為承載的媒介，旺盛的商業(yè)需求保障了商業(yè)地產(chǎn)的運營有較高的收益率。商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益，可以享受資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤。業(yè)內(nèi)人士表示，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進入黃金周期，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為內(nèi)地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年中國的第三產(chǎn)業(yè)增加值將達到或超過第二產(chǎn)業(yè)的增加值。2011年對住宅市場的調(diào)控深化發(fā)酵，而商業(yè)地產(chǎn)卻仍將是開發(fā)商、投資客、險資追捧或避險的香餑餑。家電、食品、能源、制造業(yè)以及保險、外資的家居商、零售商等諸多行業(yè)的資金也紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)。從四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產(chǎn)占比逐漸上升，已達到20%25%的水平。2011年房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢會是走穩(wěn)的一年，隨著保障房、廉租房的大量上市，住宅市場會穩(wěn)中有降。這種國家政策的隱性鼓勵，一方面對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動作用，另一方面也似乎透露出了政府在當前房地產(chǎn)市場調(diào)控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導充裕的流動性進入商業(yè)地產(chǎn)。國家在打壓住宅市場的同時，有意放商業(yè)地產(chǎn)一條生路。商業(yè)地產(chǎn)在2010年成功上位的一個重要原因是，這一年雖然調(diào)控政策頻出，一浪高過一浪，但無論“國十條”還是“新四條”，主要針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)則成為調(diào)控下的“漏網(wǎng)之魚”，亦成為吸引投資的避風港。而開發(fā)商們也值此看到了商業(yè)地產(chǎn)這個“避風港”，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾人目光的同時，也迎來了難得的機遇與發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀檎麄€房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點。比如垃圾分類處理，集中供暖等。當然，節(jié)能環(huán)保的要求僅僅依靠建筑涂料等硬件，很難有大的突破，還需要居民的生活方式配合。未來，低碳技術(shù)將是房地產(chǎn)企業(yè)新的競爭力。隨著經(jīng)濟發(fā)展，高能耗、高污染、高排放的經(jīng)濟發(fā)展模式已經(jīng)嚴重制約了經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。比如房地產(chǎn)產(chǎn)品部件的標準化生產(chǎn)，更廣泛深入地采用高科技、綠色材料來減少污染、節(jié)約資源；推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)等等。目前，對于節(jié)能型建筑，已經(jīng)下達了硬性指標，要求建筑中有較高比例使用節(jié)能材料。對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求在向環(huán)保、節(jié)能、低碳等方向發(fā)展。從“十二五”規(guī)劃建議到中央經(jīng)濟工作會議，從有關(guān)部門年度工作會議到各省市的工作通報，都傳遞出一個強烈信號：2011年將開啟保障房建設(shè)的井噴時代，其中公共租賃住房將擔當起主力軍的重任。如這一試點鋪開，我國大量存在的集體建設(shè)用地將得到開發(fā)，這意味著我國還有大量土地可以供應(yīng)。目前，國土資源部正研究創(chuàng)新土地使用制度，旨在提高土地利用效率，保障土地供應(yīng)，“提出保障土地供應(yīng)的新途徑、新方法、新機制”。另外，國土資源部確定要嚴格規(guī)范增減掛鉤試點。同時，國土資源部將推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。2011年1月7日，財政部重新制定了《中央補助廉租住房保障專項資金管理辦法》，明確中央補助廉租住房保障專項資金補助范圍。加大保障住房供應(yīng)，一是并不排斥房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮對地方經(jīng)濟和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動作用；二是保障性住房規(guī)模雖大，但投入成本有限，中央財政和地方政府有能力負擔；三是保障性住房主要解決將進城農(nóng)民工和城市中低收入者“住有所居”和“居有所愿”問題；四是通過調(diào)整住房供應(yīng)平抑房價打壓投機，拉動中低收入階層的住房消費，實現(xiàn)對房價調(diào)控的標本兼治。2010年12月，中央經(jīng)濟工作會議在部署2011年工作時，明確提出“要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。2010年10月，“十二五”規(guī)劃建議中已明確了“強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給” 的思路，2010年全國要建設(shè)580萬套保障房，2011年要建設(shè)680萬套保障房，2012年要建設(shè)620萬套保障房。實施保障性安居工程，關(guān)系人民群眾切身利益與社會和諧穩(wěn)定，關(guān)系經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。2010年是保障性安居工程建設(shè)任務(wù)最為繁重的一年。2008年、2009年全國保障房建設(shè)只有100萬套和300多萬套。不過，“十二五”期間的房地產(chǎn)市場形勢仍然會是健康的，政策面也是連續(xù)穩(wěn)定的，開發(fā)商一定要充滿信心，市場的其他主體也一定要充滿信心，消費者（置業(yè)人群）可根據(jù)自身所處的區(qū)域市場進行投資置業(yè)計劃，但總體上市場的活躍度肯定會下降，體現(xiàn)為不溫不火的局面，將不會出現(xiàn)大漲大跌的市場反映。中長期看來，住宅市場的供給結(jié)構(gòu)層次化將日趨明顯。要向消費型或均衡型經(jīng)濟調(diào)整，一方面要提高居民的收入水平，使其具有實質(zhì)的需求能力，另一方面也要妥善地解決其住房問題，否則新增的消費能力還將大量地涌入住房市場。房地產(chǎn)市場的擴張速度和未來可能達到的規(guī)模都將出現(xiàn)一定的回落。一個成熟的房地產(chǎn)市場，需要充足的房源。房地產(chǎn)行業(yè)在完成從投資產(chǎn)品到民生保障的角色轉(zhuǎn)型后，將帶動我國經(jīng)濟走上由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的道路。從這個角度看，單位產(chǎn)值更高的第三產(chǎn)業(yè)——尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將成為“十二五”規(guī)劃的主要扶持對象，而與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的許多傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)則將逐步降低在國民經(jīng)濟中的地位。在“十二五”規(guī)劃中，中國的宏觀經(jīng)濟將以“均衡的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)”、“低碳經(jīng)濟”等為指導思想，以內(nèi)需為主要拉動力，以科技創(chuàng)新為主要支持。在“十二五”規(guī)劃中，當GDP增長目標不再被一味的追求，房地產(chǎn)所謂的支柱性產(chǎn)業(yè)地位的光環(huán)顯然將有所減弱。當房地產(chǎn)成為“十二五”規(guī)劃的重點調(diào)控行業(yè)，“支柱產(chǎn)業(yè)”正在迎來一場重新釋義的考驗。彷佛是在一夜之間，房地產(chǎn)行業(yè)從住房實物分配走上了商品化的道路，由于房價多年來易漲難落的屬性，房地產(chǎn)的投資價值一路攀升，這使得房地產(chǎn)業(yè)與民生的角色定位日益偏離。倘若2011年市場供應(yīng)量增加成為事實，必然會加劇房企之間的競爭，而最終的結(jié)果則是優(yōu)勝劣汰。盡管市場前景復(fù)雜，但在大型房企面前，中小企業(yè)的生存空間將進一步縮小，房企之間面臨整合的可能。調(diào)控讓市場學會了如何規(guī)避風險，讓企業(yè)學會了如何適應(yīng)政策的變化。2010年的土地市場，土地的價格漲幅遠大于房價漲幅。2010年年末，各地土地市場輪番上演瘋狂搶地，但拿地的主角基本鎖定在有實力的一線企業(yè)。由于商品房市場受開發(fā)成本約束，控制土地價格存在難度，所以基于招拍掛制度的一些出讓細則仍為2011年的一大探索方向?？赏ㄟ^進一步細化土地性質(zhì)，因地制宜地選擇土地出讓方式。在土地政策上，變革和完善土地供應(yīng)制度仍將是2011年的一大方向。因此，各地土地市場面臨進一步的結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴大有效供給將成為土地市場未來的趨勢之一，這包括不斷擴大的保障房土地供給與市場商品房用地的供給。（2）供地變局：因地制宜。同時，嚴格落實的土地問責風暴將直接影響到地方政府的收益。近日有消息透露，國土資源部最早將于2011年2月啟動土地違法問責處分機制。表現(xiàn)在土地市場即為，在保障房土地供應(yīng)方面，預(yù)計土地政策將以常規(guī)政策為主，核心是清理閑置土地與保證保障房建設(shè)用地，基調(diào)與2010年年底的新政不會有太大差別。2010年12月19日，國土資源部緊急出臺《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號），并高調(diào)披露了全國8省市26宗住宅閑置土地情況，強調(diào)要對開發(fā)企業(yè)嚴肅追究責任。大熱過后，土地市