全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度回顧及展望(參考版)
2025-05-30 22:25本頁(yè)面
【正文】 19 / 19。在普通住宅可能遭遇保障性住房的沖擊之外，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅市場(chǎng)將得到更多開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注。另一方面，在住宅市場(chǎng)，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始提升產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平。(5) 關(guān)注點(diǎn)三：普通商品住房、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等不同物業(yè)價(jià)值繼續(xù)分化從不同物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，普通商品住房代表的自住型需求將長(zhǎng)期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)，而高端住宅在滿(mǎn)足高收入群體的特殊需求上具有不可替代性，未來(lái)價(jià)格有可能更大幅度地攀升，而商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其供求與住宅市場(chǎng)存在顯著差異，不同物業(yè)的分化將更加明顯。若落實(shí)到位，全國(guó)總開(kāi)工面積將達(dá)到6 億方米，占整個(gè)住宅施工面積的比重提高到10%，以套數(shù)計(jì)算則接近20%。圖：高鐵“四橫四縱”建設(shè)規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)(4) 關(guān)注點(diǎn)二：保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，“雙軌制”逐步形成，供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2011 年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系，這一政策將在十二五期間得以延續(xù)。此外，中國(guó)各城市也加大了市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度，北京在2010 年即新增108 公里軌道交通投入運(yùn)營(yíng)，在建里程數(shù)達(dá)561 公里。隨著2010 年新開(kāi)工項(xiàng)目的上市，預(yù)計(jì)全國(guó)供求關(guān)系將在2011 年發(fā)生轉(zhuǎn)變，促進(jìn)價(jià)格的平穩(wěn)。(2) 房產(chǎn)市場(chǎng)：供求關(guān)系得到改善，價(jià)格漲幅下降在M2 增長(zhǎng)率16%、新增貸款7 萬(wàn)億元、加息4 次共計(jì)100 個(gè)基點(diǎn)、房地產(chǎn)政策環(huán)境依然從緊等一系列假設(shè)條件下，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型對(duì)2011 年全國(guó)商品房市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。2. 市場(chǎng)走勢(shì)展望(1) 土地市場(chǎng)：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈截止2010 年11 月底， 萬(wàn)公頃土地供應(yīng)計(jì)劃的約65%，預(yù)計(jì)增加土地供應(yīng)仍將2011 年房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，2010 年土地出讓計(jì)劃完成率低的省市將會(huì)在2011 年加大土地供應(yīng)，給開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備提供更多機(jī)遇。(5) 房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)2010 年12 月10 日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”，這表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在2011 年有可能落到實(shí)處。2010 年，中央制定了580萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)計(jì)劃并已初步完成。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購(gòu)限貸政策可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度快速上漲。(3) 調(diào)控政策不會(huì)放松，限購(gòu)限貸政策放松可能性不大胡錦濤主席近日表示繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，加之2011 年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)為“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價(jià)格總水平”，預(yù)計(jì)2011 年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)放松，為“保增長(zhǎng)”放松房地產(chǎn)調(diào)控是小概率事件。但由于銀行信貸（包括開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房按揭貸款）占企業(yè)資金來(lái)源的近40%。根據(jù)測(cè)算，在加息50 個(gè)基點(diǎn)和100 個(gè)基點(diǎn)的假設(shè)下，居民購(gòu)房成本將提高510%，不會(huì)突破2007 年的水平。若經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)、物價(jià)漲幅等指標(biāo)沒(méi)有明顯變化，將繼續(xù)延續(xù)該政策，但同時(shí)也密切關(guān)注可能存在的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或過(guò)冷風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)2011年貨幣政策的定調(diào)由之前的強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性”改為強(qiáng)調(diào)“針對(duì)性，靈活性和有效性”，這表明貨幣政策在2011 年將具有較大的靈活性。至于新增貸款目標(biāo)，考慮到2010 年全年新增貸款將達(dá)到8 萬(wàn)億元，而此前幾次制定該指標(biāo)計(jì)劃時(shí)一般會(huì)低于上年實(shí)際值（如20032004 年和2007 年）。預(yù)計(jì)2011年M2增長(zhǎng)率和新增貸款目標(biāo)將分別定為16%和7萬(wàn)億元。這標(biāo)志著貨幣政策在從2009 年的“極度寬松”（2009 年貨幣政策雖為適度寬松， 萬(wàn)億元，M2 增速接近30%）轉(zhuǎn)為2010 年的“適度寬松”后，正恢復(fù)到中性。在11 月數(shù)據(jù)公布的前一天，央行再度提高存款準(zhǔn)備金率，這也是年內(nèi)第六次提高存款準(zhǔn)備金率，%的歷史新高，表明通脹風(fēng)險(xiǎn)已成為中央決策部門(mén)的首要關(guān)注點(diǎn)，更加大了未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)收緊貨幣政策的判斷。數(shù)據(jù)顯示，11 月末M2 %%， ；11 月新增人民幣貸款5640 億元，同比多增2692 億元，111 ， 萬(wàn)億元的新增貸款計(jì)劃；11 月CPI %，繼10 月突破4%以后再創(chuàng)階段性新高；111 %， 個(gè)百分點(diǎn)。分企業(yè)看，萬(wàn)科和保利11 %%，分別較1 個(gè)百分點(diǎn)； %%。%，較1 個(gè)百分點(diǎn)，分企業(yè)看，萬(wàn)科111 %，較1 個(gè)百分點(diǎn)， %%，碧桂園、 %%。和碧桂園、富力相比，萬(wàn)科銷(xiāo)售額的倍數(shù)由2009 升至2010 年前11 。和其他重點(diǎn)企業(yè)相比，萬(wàn)科今年的規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)更為明顯。同期，中海和保利銷(xiāo)售額分別為588 港元和571 億元，%%。4. 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(1) 今年萬(wàn)科、保利等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售額同比大幅增長(zhǎng)，萬(wàn)科成為中國(guó)第一家銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房企2010 年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，最引人注目的無(wú)疑是萬(wàn)科地產(chǎn)。天津、%%。(2) 價(jià)格：2010年前11個(gè)月重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)皆有所上升，一線(xiàn)城市中北京漲幅最大，二三線(xiàn)城市中重慶漲幅居于首位圖： 2005年以來(lái)重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)今年111 月，一線(xiàn)城市中，北京二手房漲幅漲幅最大，%，11 月二手房均價(jià)為25812元/平方米；%，11 月二手房均價(jià)為13487 元/平方米；%。圖：2008年以來(lái)二線(xiàn)城市住宅成交面積走勢(shì)二線(xiàn)城市中，今年前11個(gè)月天津二手房月均成交面積為47 萬(wàn)平方米，較2009 %，但相比2008 年大幅增加124%。圖：2007年以來(lái)重點(diǎn)城市住宅出清周期走勢(shì)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)(1) 成交量：2010年111月各大城市二手房月均成交面積皆小于2009年，但明顯高于2008年圖：2008年以來(lái)一線(xiàn)城市住宅成交面積走勢(shì)今年前11 個(gè)月，各大城市二手房月均成交面積均較上年有所下降。%。其中杭州升幅最大，為%。上海顯著上升，11 月可售面積為630 平方米，%，北京升幅最小，%，%。三線(xiàn)城市中，南昌、鄭州銷(xiāo)供比皆超過(guò)1， ，低于2009 ，但高于2008
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