全國房地產(chǎn)市場年度回顧及展望-全文預(yù)覽
【正文】 9 升至2010 年前11 。同期，中海和保利銷售額分別為588 港元和571 億元，%%。天津、%%。圖：2008年以來二線城市住宅成交面積走勢二線城市中，今年前11個月天津二手房月均成交面積為47 萬平方米，較2009 %，但相比2008 年大幅增加124%。%。上海顯著上升，11 月可售面積為630 平方米，%，北京升幅最小，%，%。圖：2008年以來三類城市住宅平均月度上市面積走勢?? ??銷供比：重點城市2010年住宅銷供比皆低于2009年，但高于2008年一線城市中，今年前11 個月，北京上海、 ，皆小于2009 、 ，但高于2008 、 。二線城市中，和2009 年相比，杭州持平，%%，蘇州小幅下降。圖：2008以來一線城市住宅成交價格走勢圖：2008以來二線線城市住宅成交價格走勢圖：2008以來三四線城市住宅成交價格走勢?? ??從新房價格指數(shù)看，北京、武漢今年的累積漲幅居于前列從中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)新房指數(shù)走勢來看，盡管78 月重點城市價格指數(shù)出現(xiàn)小幅震蕩，但全年仍有所上漲。圖：北京銷售面積前20名住宅項目市場銷售占比在上海，住宅銷售面積前20 名項目銷售面積和銷售額占比今年以來同樣穩(wěn)步上升，3 %%， 個百分點。和59 月份相比，1011 月份一線城市中北京、上海和深圳住宅月均銷售面積增幅介于30%60%之間。二線城市中，武漢較2009 年小幅下降7%，成都下降35%，杭州、南京降幅介于50%60%。而9 月份以來，隨著價格指數(shù)連續(xù)上漲，911 月上漲城市數(shù)量也增加至86 個、76 個和86 個。圖：2007年以來全國房屋銷售價格指數(shù)（同比）走勢圖：2007年以來全國房屋銷售價格指數(shù)（環(huán)比）走勢百城住宅價格走勢與國家統(tǒng)計局70個大中城市價格指數(shù)走勢一致。從不同月份來看，從年初到8月，商品房銷售累計增速持續(xù)下行，其中銷售面積從12 %下行至18 %，銷售額從12 %下行至18 %，其中58 月的單月商品房銷售面積均低于去年同期；9 月起，全國商品房銷售累計增速開始回升，到111 月，%%，其中11 %%。其中，%，%，%。3. 房產(chǎn)市場全國市場（1）開發(fā)投資：%，處于歷史高位圖：2007年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增速2010 年111 月， 萬億元，%，增速與110月持平， 個百分點。圖：2010年111月全國120個城市住宅用地樓面均價(4) 上半年住宅用地平均溢價水平持續(xù)下降，三季度震蕩明顯，1011月又明顯上升上半年，120 個城市的住宅用地平均溢價水平從1 月的61%持續(xù)下行至6 月17%。圖：2010年111月全國120個城市住宅用地月度成交量(3) 受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120個城市的住宅用地樓面地價波動頻繁，7月后呈震蕩上行之勢從絕對水平來看，受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120 個城市的住宅用地樓面地價波動頻繁，4 月和7 月均不足1500 元/平方米，均屬于階段性低點。(2) 111月全國120個城市住宅用地成交量同比增長40%，但1011月持續(xù)下行2010 年111 月，全國120 個城市累計成交住宅用地30216 萬平方米，同比增加40%。部分城市，如北京等還出臺了商品房預(yù)售資金管理辦法，加強商品房預(yù)售資金管理。國土資源部還發(fā)出通知，嚴禁國土部門行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位或中介機構(gòu)交叉任職，嚴防地產(chǎn)市場腐敗。表：2010年加強房地產(chǎn)市場管理相關(guān)政策融資環(huán)節(jié)，4 月“國十條”要求，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，對違規(guī)企業(yè)證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。5 月，國務(wù)院《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。為落實4 月“國十條”精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6 月8 日，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等7 部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，指出對公共租賃住房的建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠。4 月15 日，國土部公布了各地住房供地計劃，全國來看，保障房及中小套型普通商品房用地占比為%。(3) 調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)1998 年住房制度改革的目標之一就是建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收人家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，通過調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。三是上調(diào)住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進行限制。為落實4 月“國十條”及“ 新政”精神，北京于4 月30 日出臺了“國十條實施細則”，規(guī)定北京家庭只能新購一套商品住房。4 月17 日，“國十條”出臺，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%， 倍。9 月全國及重點城市顯著升溫，%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9 月100 %，%。4月9月，第二輪調(diào)控?；仡?010 年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個階段，各階段的代表性政策及市場變化如下：圖：2010年110月全國商品房銷售面積變化及房屋銷售價格指數(shù)14月，第一輪調(diào)控。各項政策的持續(xù)出臺和逐步落實，對包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前。這直接導(dǎo)致了4 月17 日“國十條”的出臺。9 月市場回暖帶來第三輪調(diào)控。(2) 調(diào)控方向一：抑制投資投機需求為抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，中央及地方政府主要實施了以下政策措施：一是差別化信貸政策。表：2010年差別化信貸政策二是限購政策。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關(guān)政策，對外資機構(gòu)和個
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