全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度回顧及展望-全文預(yù)覽
【正文】 9 升至2010 年前11 。同期，中海和保利銷(xiāo)售額分別為588 港元和571 億元，%%。天津、%%。圖：2008年以來(lái)二線(xiàn)城市住宅成交面積走勢(shì)二線(xiàn)城市中，今年前11個(gè)月天津二手房月均成交面積為47 萬(wàn)平方米，較2009 %，但相比2008 年大幅增加124%。%。上海顯著上升，11 月可售面積為630 平方米，%，北京升幅最小，%，%。圖：2008年以來(lái)三類(lèi)城市住宅平均月度上市面積走勢(shì)?? ??銷(xiāo)供比：重點(diǎn)城市2010年住宅銷(xiāo)供比皆低于2009年，但高于2008年一線(xiàn)城市中，今年前11 個(gè)月，北京上海、 ，皆小于2009 、 ，但高于2008 、 。二線(xiàn)城市中，和2009 年相比，杭州持平，%%，蘇州小幅下降。圖：2008以來(lái)一線(xiàn)城市住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖：2008以來(lái)二線(xiàn)線(xiàn)城市住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖：2008以來(lái)三四線(xiàn)城市住宅成交價(jià)格走勢(shì)?? ??從新房?jī)r(jià)格指數(shù)看，北京、武漢今年的累積漲幅居于前列從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)新房指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，盡管78 月重點(diǎn)城市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)小幅震蕩，但全年仍有所上漲。圖：北京銷(xiāo)售面積前20名住宅項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售占比在上海，住宅銷(xiāo)售面積前20 名項(xiàng)目銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額占比今年以來(lái)同樣穩(wěn)步上升，3 %%， 個(gè)百分點(diǎn)。和59 月份相比，1011 月份一線(xiàn)城市中北京、上海和深圳住宅月均銷(xiāo)售面積增幅介于30%60%之間。二線(xiàn)城市中，武漢較2009 年小幅下降7%，成都下降35%，杭州、南京降幅介于50%60%。而9 月份以來(lái)，隨著價(jià)格指數(shù)連續(xù)上漲，911 月上漲城市數(shù)量也增加至86 個(gè)、76 個(gè)和86 個(gè)。圖：2007年以來(lái)全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（同比）走勢(shì)圖：2007年以來(lái)全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（環(huán)比）走勢(shì)百城住宅價(jià)格走勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)走勢(shì)一致。從不同月份來(lái)看，從年初到8月，商品房銷(xiāo)售累計(jì)增速持續(xù)下行，其中銷(xiāo)售面積從12 %下行至18 %，銷(xiāo)售額從12 %下行至18 %，其中58 月的單月商品房銷(xiāo)售面積均低于去年同期；9 月起，全國(guó)商品房銷(xiāo)售累計(jì)增速開(kāi)始回升，到111 月，%%，其中11 %%。其中，%，%，%。3. 房產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng)（1）開(kāi)發(fā)投資：%，處于歷史高位圖：2007年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增速2010 年111 月， 萬(wàn)億元，%，增速與110月持平， 個(gè)百分點(diǎn)。圖：2010年111月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)(4) 上半年住宅用地平均溢價(jià)水平持續(xù)下降，三季度震蕩明顯，1011月又明顯上升上半年，120 個(gè)城市的住宅用地平均溢價(jià)水平從1 月的61%持續(xù)下行至6 月17%。圖：2010年111月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地月度成交量(3) 受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120個(gè)城市的住宅用地樓面地價(jià)波動(dòng)頻繁，7月后呈震蕩上行之勢(shì)從絕對(duì)水平來(lái)看，受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120 個(gè)城市的住宅用地樓面地價(jià)波動(dòng)頻繁，4 月和7 月均不足1500 元/平方米，均屬于階段性低點(diǎn)。(2) 111月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地成交量同比增長(zhǎng)40%，但1011月持續(xù)下行2010 年111 月，全國(guó)120 個(gè)城市累計(jì)成交住宅用地30216 萬(wàn)平方米，同比增加40%。部分城市，如北京等還出臺(tái)了商品房預(yù)售資金管理辦法，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理。國(guó)土資源部還發(fā)出通知，嚴(yán)禁國(guó)土部門(mén)行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的事業(yè)單位或中介機(jī)構(gòu)交叉任職，嚴(yán)防地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗。表：2010年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理相關(guān)政策融資環(huán)節(jié)，4 月“國(guó)十條”要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，對(duì)違規(guī)企業(yè)證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。5 月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶(hù)區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。為落實(shí)4 月“國(guó)十條”精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6 月8 日，住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等7 部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠。4 月15 日，國(guó)土部公布了各地住房供地計(jì)劃，全國(guó)來(lái)看，保障房及中小套型普通商品房用地占比為%。(3) 調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)1998 年住房制度改革的目標(biāo)之一就是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，通過(guò)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問(wèn)題。三是上調(diào)住房公積金貸款利率，對(duì)使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)多套住房進(jìn)行限制。為落實(shí)4 月“國(guó)十條”及“ 新政”精神，北京于4 月30 日出臺(tái)了“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，規(guī)定北京家庭只能新購(gòu)一套商品住房。4 月17 日，“國(guó)十條”出臺(tái)，要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%， 倍。9 月全國(guó)及重點(diǎn)城市顯著升溫，%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9 月100 %，%。4月9月，第二輪調(diào)控?；仡?010 年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個(gè)階段，各階段的代表性政策及市場(chǎng)變化如下：圖：2010年110月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積變化及房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)14月，第一輪調(diào)控。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)，對(duì)包括地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購(gòu)房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前。這直接導(dǎo)致了4 月17 日“國(guó)十條”的出臺(tái)。9 月市場(chǎng)回暖帶來(lái)第三輪調(diào)控。(2) 調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求為抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施：一是差別化信貸政策。表：2010年差別化信貸政策二是限購(gòu)政策。除部分城市出臺(tái)限購(gòu)令外，國(guó)家外匯管理局、住建部還出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)外資機(jī)構(gòu)和個(gè)
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