【正文】 山雨 ” 到底會(huì)不會(huì)來(lái)，但用 “ 風(fēng)滿樓 ” 來(lái)形容，是再恰當(dāng)不過(guò)了 ，說(shuō)明武漢樓市的 “ 冬天 ” 已經(jīng)到來(lái) ? 今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將以“現(xiàn)金為王”， 多數(shù)缺少資金的開(kāi)發(fā)公司將被市場(chǎng)淘汰， 市場(chǎng)上以前期走價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳白吡康膽B(tài)勢(shì) 來(lái)回籠資金 ， 今后一段時(shí)間如何走量將成為眾多項(xiàng)目面臨的難題 ? 前段時(shí)間 武漢 住宅市場(chǎng)的銷售均價(jià)與銷售量 爆發(fā)式增長(zhǎng) ， 透支了一定的上漲空間， 市場(chǎng) 自身存在需要調(diào)整的內(nèi)在要 ， 臨近歲末，全國(guó)主要城 市的市場(chǎng)不斷傳來(lái)波及武漢，首當(dāng)其沖的是光谷片區(qū)樓市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 全國(guó)一線城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方形成的 僵 持 局 面 ， 對(duì)于武漢樓市的這種變化，更多的是多米諾骨牌效應(yīng)，作為二線城市的武漢對(duì)于一線城市的 “ 風(fēng)向標(biāo) ” 必然產(chǎn)生 連鎖反應(yīng) ， 將受到很大程度的影響 （三）垠坤 觀點(diǎn) ? 當(dāng)前房地產(chǎn)一線城市受政策的影響 泡沫 日益擠壓 ，供需雙方陷入僵持局面 ，開(kāi)發(fā)商可轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)二、三線房地產(chǎn)城市投資開(kāi)發(fā)，減少風(fēng)險(xiǎn) ? 從目前的情況來(lái)看，由于剛性需求較大，各項(xiàng)目做好“內(nèi)功”， 通過(guò) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定價(jià) 策略來(lái)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上還是會(huì)受到客戶的認(rèn)可 ? 開(kāi)發(fā)商在做項(xiàng)目 的同時(shí)更要塑造品牌的影響力 ，提高項(xiàng)目的附加值， 提高售后服務(wù)來(lái)培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)多元化營(yíng)銷的模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是 機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，只有認(rèn)清當(dāng)前的形式隨著市場(chǎng)的變化做出調(diào)整，才能有效的抓住客戶，實(shí)現(xiàn)旺銷的局面 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。楓林上城 7000 —— 07 年 12 月 5060 組 /周 50 余套 巴黎豪庭 7000 5600 07 年 12 月 8 日 3040 組 /周 40 余套 （注：以上各 項(xiàng)目的 來(lái)訪量、成交套數(shù)和價(jià)格 主要為實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù) ） ? 客戶觀望心理加重， 拜訪量大幅減少，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “ 冬天 ” 已經(jīng)到來(lái) 通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)典型片區(qū)典型項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研和深度研究， 發(fā)現(xiàn)當(dāng)前武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目 連續(xù)兩個(gè)月 都出 現(xiàn)了客戶拜訪量大幅度下降、有效客戶減少、客戶觀望心理加重，成交時(shí)間較長(zhǎng)； 成交套數(shù) 急劇 下降 的現(xiàn)象 ，融科天城在五月和九 月開(kāi)盤 創(chuàng)造了武漢樓 市神話以后， 12 月份既然沒(méi)有成交量，而其他項(xiàng)目 在 加大優(yōu)惠的力 度 的同時(shí) ，成交量卻一直的減少， 越來(lái)越多的購(gòu)房者買房 更趨成熟理智 ， 觀望的 氛圍也不斷加重， 這足以說(shuō)明 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天已經(jīng)到來(lái)； ? 多數(shù)項(xiàng)目的銷售價(jià)格 出現(xiàn)零漲幅，漲價(jià)風(fēng) 已經(jīng) 驟然停歇 ， 市場(chǎng) 自身存在需要調(diào)整的內(nèi)在要求 從近期在售項(xiàng)目的調(diào)研情況來(lái)看，隨著客戶來(lái)訪量和成交量的急劇下降，多數(shù)項(xiàng)目的銷售價(jià)格 出現(xiàn)零漲幅，漲價(jià)風(fēng) 已經(jīng) 驟然停歇 ，這主要由于前段時(shí)間 武漢 住宅市場(chǎng)的 銷售均價(jià)與銷售量 爆發(fā)式增長(zhǎng)，住宅價(jià)格大幅上揚(yáng) 已經(jīng)透支了今后一段時(shí)間房?jī)r(jià) 的 上漲空間， 市場(chǎng) 自身存在 需要調(diào)整的內(nèi)在要求 ；特別是 光谷 區(qū)域的房?jī)r(jià)和銷量 前段時(shí)間 呈幾何增長(zhǎng)，價(jià)格甚至遠(yuǎn)超過(guò)武漢市平均漲幅，臨近歲末，全國(guó)主要城市的市場(chǎng)不斷傳來(lái)波及武漢，首當(dāng)其沖的必然是光谷片區(qū)樓市 ，而 光谷的名片 “ 富士康 ” 如今尚處于基礎(chǔ)設(shè)施施工階段，要正式投產(chǎn)，產(chǎn)生效益起碼還需 2 年；光谷片區(qū)內(nèi)處處可見(jiàn)大片的荒地，生活配套設(shè)施比較匱乏。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 服務(wù)式公館 11406 180 137 % 7300 漢口中心區(qū) 晉合世家 45000 282 41 % 13000 武漢天地 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市民排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象難覓蹤影，樓市觀望氣氛開(kāi)始出現(xiàn)，成 交套數(shù)和面積開(kāi)始下滑，但價(jià)格依然上漲，出現(xiàn)“價(jià)升量降”的現(xiàn)象。 （ 四 ）第 四 季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 特征 （數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng) ） ? 市場(chǎng)觀望氛圍加重銷售套數(shù)急劇下降，但銷售價(jià)格依然挺堅(jiān) 進(jìn)入四季度以來(lái)，雖然全市共有 45 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，但受樓市新政、銀行貸款緊縮以及一線城市的成交量和價(jià)格的急劇下降的影響， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 比小幅上漲，而同期房?jī)r(jià)雖小幅上升，但增長(zhǎng)幅度明顯放緩，商品住宅價(jià)格走勢(shì)趨于平緩 。規(guī)模在 100 畝以內(nèi)的地塊有 5 宗，很好地滿足了市場(chǎng)多樣化需求 ； 同時(shí) 開(kāi)年 的 第一拍 武漢新地王橫空出世 億，上海豫園 拿下“武重”地?zé)o霸地塊，這一拍吹響了武漢房地產(chǎn)發(fā)展的第一聲號(hào)角；從地價(jià)和房?jī)r(jià)上看，第 一季度地價(jià)同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng) ） 2020 年最后一個(gè)季度，樓市雖然成交套數(shù)不斷下降，但成交價(jià)格卻依然呈上漲的趨勢(shì)，繼續(xù)保持量降價(jià)升的局面，但價(jià)格上漲幅度連續(xù)三個(gè)月保持下降的趨勢(shì)， 2020 年 12 月份成交均價(jià) 為 元 /㎡，漲幅 僅 為 %；從近一年內(nèi)武漢市銷售價(jià)格上看， 2020年 1 月 2020 年 7 月成交均價(jià)整體上表現(xiàn)出穩(wěn)中有升，穩(wěn)步 上揚(yáng)趨勢(shì)； 但從 2020 年 8 月份開(kāi)始，由于受整體市場(chǎng)供應(yīng)減少和拍賣土地的樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高的影響，銷售均價(jià)開(kāi)始 出現(xiàn)跳 漲 的現(xiàn)象 。 全年各月銷售均價(jià)走勢(shì)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 眼下的武漢樓市，盡管還沒(méi)有確定 “ 山雨 ” 到底會(huì)不會(huì)來(lái)，但用 “ 風(fēng)滿樓 ” 來(lái)形容，是再恰當(dāng)不過(guò)了 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 具體到 武漢 而言，在二線城市中處于相對(duì) 較 較高 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段， 前幾個(gè)月房?jī)r(jià)大幅上漲， 樓市價(jià)格水平也處于高位，不排除出現(xiàn)階段性下挫的局面。 未來(lái)趨勢(shì)三：一線房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià) 下滑現(xiàn)象將在相當(dāng)程度上影響到二線城市的后市發(fā)展，并起到不良的示范效應(yīng) 。 廣州是緊隨深圳樓市下挫的第二個(gè)城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一些權(quán)威經(jīng)濟(jì)專家明確表示，央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率１個(gè)百分點(diǎn)，幅度比此前明顯加大，調(diào)整后普通存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到 %的水平，創(chuàng) 20 余年來(lái)的歷史新高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一線城市供需雙方陷入僵持局面 一方面，需求日益旺盛與市場(chǎng)供應(yīng)不足是當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要原因；但是另一個(gè)方面，“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象突出，大部分的潛在購(gòu)房者已經(jīng)轉(zhuǎn)而采取觀望態(tài)度，選擇了“持幣待購(gòu)”策略。但價(jià)格 不能背離價(jià)值，只要價(jià)值規(guī)律存在，再大的泡沫也要破，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。 今年 10 月，新房的交易量只有今年 1 月的 20%，而二手房也只能達(dá)到 7 月份的 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按照國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)， 2020 年 10 月份全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同比上漲了 %，不過(guò)，盡管從數(shù)字上看房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但是在一些城市，尤其是近三個(gè)月來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的情況，且成交量大幅萎縮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 ? 2020年 12 月 5 日 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā) [2020]452 號(hào)） 重點(diǎn)明確了：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；二是已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄?均水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。 央行緊縮貨幣政策的具體體現(xiàn)：央行連續(xù)九次提高存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 ? 2020年 1 月到 12 月初 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 2020年 11 月 27 日 《廉租住房保障辦法》 由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等九部門聯(lián)合發(fā)布。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。依法報(bào)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨(dú)列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于 70%。 ? 2020年 9 月 30 日 《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》 國(guó)土資源部下發(fā)，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。 27 房貸新政”樓市的影響是比較明顯的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。 ? 2020年 5 月 23 日 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》