【正文】 山雨 ” 到底會不會來，但用 “ 風滿樓 ” 來形容，是再恰當不過了 ，說明武漢樓市的 “ 冬天 ” 已經(jīng)到來 ? 今后房地產(chǎn)開發(fā)將以“現(xiàn)金為王”， 多數(shù)缺少資金的開發(fā)公司將被市場淘汰， 市場上以前期走價轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳白吡康膽B(tài)勢 來回籠資金 ， 今后一段時間如何走量將成為眾多項目面臨的難題 ? 前段時間 武漢 住宅市場的銷售均價與銷售量 爆發(fā)式增長 ， 透支了一定的上漲空間， 市場 自身存在需要調(diào)整的內(nèi)在要 ， 臨近歲末，全國主要城 市的市場不斷傳來波及武漢，首當其沖的是光谷片區(qū)樓市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 全國一線城市 房地產(chǎn)市場供需雙方形成的 僵 持 局 面 ， 對于武漢樓市的這種變化，更多的是多米諾骨牌效應，作為二線城市的武漢對于一線城市的 “ 風向標 ” 必然產(chǎn)生 連鎖反應 ， 將受到很大程度的影響 （三）垠坤 觀點 ? 當前房地產(chǎn)一線城市受政策的影響 泡沫 日益擠壓 ，供需雙方陷入僵持局面 ，開發(fā)商可轉(zhuǎn)向國內(nèi)二、三線房地產(chǎn)城市投資開發(fā)，減少風險 ? 從目前的情況來看，由于剛性需求較大，各項目做好“內(nèi)功”， 通過 產(chǎn)品結(jié)構和定價 策略來提高核心競爭力，在市場上還是會受到客戶的認可 ? 開發(fā)商在做項目 的同時更要塑造品牌的影響力 ，提高項目的附加值， 提高售后服務來培養(yǎng)客戶的忠誠度，實現(xiàn)多元化營銷的模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 目前的房地產(chǎn)市場是 機遇與風險并存，只有認清當前的形式隨著市場的變化做出調(diào)整，才能有效的抓住客戶，實現(xiàn)旺銷的局面 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。楓林上城 7000 —— 07 年 12 月 5060 組 /周 50 余套 巴黎豪庭 7000 5600 07 年 12 月 8 日 3040 組 /周 40 余套 （注：以上各 項目的 來訪量、成交套數(shù)和價格 主要為實地調(diào)研數(shù)據(jù) ） ? 客戶觀望心理加重， 拜訪量大幅減少，武漢房地產(chǎn)市場的 “ 冬天 ” 已經(jīng)到來 通過對武漢房地產(chǎn)典型片區(qū)典型項目的實地調(diào)研和深度研究， 發(fā)現(xiàn)當前武漢房地產(chǎn)項目 連續(xù)兩個月 都出 現(xiàn)了客戶拜訪量大幅度下降、有效客戶減少、客戶觀望心理加重，成交時間較長； 成交套數(shù) 急劇 下降 的現(xiàn)象 ，融科天城在五月和九 月開盤 創(chuàng)造了武漢樓 市神話以后， 12 月份既然沒有成交量，而其他項目 在 加大優(yōu)惠的力 度 的同時 ，成交量卻一直的減少， 越來越多的購房者買房 更趨成熟理智 ， 觀望的 氛圍也不斷加重， 這足以說明 武漢房地產(chǎn)市場的冬天已經(jīng)到來； ? 多數(shù)項目的銷售價格 出現(xiàn)零漲幅，漲價風 已經(jīng) 驟然停歇 ， 市場 自身存在需要調(diào)整的內(nèi)在要求 從近期在售項目的調(diào)研情況來看，隨著客戶來訪量和成交量的急劇下降，多數(shù)項目的銷售價格 出現(xiàn)零漲幅，漲價風 已經(jīng) 驟然停歇 ，這主要由于前段時間 武漢 住宅市場的 銷售均價與銷售量 爆發(fā)式增長，住宅價格大幅上揚 已經(jīng)透支了今后一段時間房價 的 上漲空間， 市場 自身存在 需要調(diào)整的內(nèi)在要求 ；特別是 光谷 區(qū)域的房價和銷量 前段時間 呈幾何增長，價格甚至遠超過武漢市平均漲幅，臨近歲末，全國主要城市的市場不斷傳來波及武漢，首當其沖的必然是光谷片區(qū)樓市 ，而 光谷的名片 “ 富士康 ” 如今尚處于基礎設施施工階段，要正式投產(chǎn)，產(chǎn)生效益起碼還需 2 年；光谷片區(qū)內(nèi)處處可見大片的荒地，生活配套設施比較匱乏。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 服務式公館 11406 180 137 % 7300 漢口中心區(qū) 晉合世家 45000 282 41 % 13000 武漢天地 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市民排隊購房現(xiàn)象難覓蹤影，樓市觀望氣氛開始出現(xiàn)，成 交套數(shù)和面積開始下滑，但價格依然上漲，出現(xiàn)“價升量降”的現(xiàn)象。 （ 四 ）第 四 季度房地產(chǎn)市場運行 特征 （數(shù)據(jù)來源：武漢 房地產(chǎn)市場信息網(wǎng) ） ? 市場觀望氛圍加重銷售套數(shù)急劇下降，但銷售價格依然挺堅 進入四季度以來，雖然全市共有 45 個項目開盤，但受樓市新政、銀行貸款緊縮以及一線城市的成交量和價格的急劇下降的影響， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 比小幅上漲，而同期房價雖小幅上升，但增長幅度明顯放緩，商品住宅價格走勢趨于平緩 。規(guī)模在 100 畝以內(nèi)的地塊有 5 宗，很好地滿足了市場多樣化需求 ； 同時 開年 的 第一拍 武漢新地王橫空出世 億，上海豫園 拿下“武重”地無霸地塊，這一拍吹響了武漢房地產(chǎn)發(fā)展的第一聲號角；從地價和房價上看，第 一季度地價同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （數(shù)據(jù)來源：武漢 房地產(chǎn)市場信息網(wǎng) ） 2020 年最后一個季度，樓市雖然成交套數(shù)不斷下降，但成交價格卻依然呈上漲的趨勢，繼續(xù)保持量降價升的局面，但價格上漲幅度連續(xù)三個月保持下降的趨勢， 2020 年 12 月份成交均價 為 元 /㎡，漲幅 僅 為 %；從近一年內(nèi)武漢市銷售價格上看， 2020年 1 月 2020 年 7 月成交均價整體上表現(xiàn)出穩(wěn)中有升，穩(wěn)步 上揚趨勢； 但從 2020 年 8 月份開始，由于受整體市場供應減少和拍賣土地的樓面地價屢創(chuàng)新高的影響，銷售均價開始 出現(xiàn)跳 漲 的現(xiàn)象 。 全年各月銷售均價走勢分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 眼下的武漢樓市，盡管還沒有確定 “ 山雨 ” 到底會不會來，但用 “ 風滿樓 ” 來形容，是再恰當不過了 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 具體到 武漢 而言，在二線城市中處于相對 較 較高 的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段， 前幾個月房價大幅上漲， 樓市價格水平也處于高位，不排除出現(xiàn)階段性下挫的局面。 未來趨勢三：一線房地產(chǎn)發(fā)達城市的房價 下滑現(xiàn)象將在相當程度上影響到二線城市的后市發(fā)展，并起到不良的示范效應 。 廣州是緊隨深圳樓市下挫的第二個城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一些權威經(jīng)濟專家明確表示，央行此次上調(diào)存款準備金率１個百分點，幅度比此前明顯加大，調(diào)整后普通存款類金融機構存款準備金率將達到 %的水平，創(chuàng) 20 余年來的歷史新高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一線城市供需雙方陷入僵持局面 一方面，需求日益旺盛與市場供應不足是當前中國房價上漲的重要原因；但是另一個方面，“有價無市”現(xiàn)象突出，大部分的潛在購房者已經(jīng)轉(zhuǎn)而采取觀望態(tài)度，選擇了“持幣待購”策略。但價格 不能背離價值，只要價值規(guī)律存在，再大的泡沫也要破，只是時間早晚的問題。 今年 10 月，新房的交易量只有今年 1 月的 20%，而二手房也只能達到 7 月份的 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。按照國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計， 2020 年 10 月份全國 70 個大中城市房屋銷售價格比去年同比上漲了 %，不過，盡管從數(shù)字上看房價依然堅挺，但是在一些城市，尤其是近三個月來已經(jīng)出現(xiàn)了有價無市的情況，且成交量大幅萎縮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其他各檔次存、貸款基準利率相應調(diào)整。 ? 2020年 12 月 5 日 《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā) [2020]452 號） 重點明確了：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數(shù)；二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄?均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。 央行緊縮貨幣政策的具體體現(xiàn)：央行連續(xù)九次提高存款類金融機構人民幣存款準備金率。 ? 2020年 1 月到 12 月初 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 2020年 11 月 27 日 《廉租住房保障辦法》 由建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。依法報國務院和省級人民政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設用地也不得低于 70%。 ? 2020年 9 月 30 日 《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調(diào)控的通知》 國土資源部下發(fā)，就進一步加大土地供應結(jié)構調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。 27 房貸新政”樓市的影響是比較明顯的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。 ? 2020年 5 月 23 日 《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》