全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度回顧及展望-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 人購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。目前，公積金貸款除首套90 平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進(jìn)一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來(lái)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。2010 年1 月21 日，國(guó)土資源部《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，規(guī)定“申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。第二，通過(guò)減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)。第三，金融支持保障房建設(shè)。(4) 調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展除以上政策外，2010 年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。土地開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，確保保障房及中小套型普通商品房用地，開展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查，并對(duì)一些違規(guī)企業(yè)制定了明確的懲罰措施，如對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度，暫停其新購(gòu)?fù)恋亍?9 新政”要求依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。從各月數(shù)據(jù)來(lái)看，除2 月受新年假期影響導(dǎo)致同比增幅略有下降之外，13 月同比增幅高位運(yùn)行，1 月和3 月甚至接近3 倍；自4 月起，土地市場(chǎng)推出量同比增幅均在60%以下，7 月以后則維持在15%以內(nèi)；9 月29 日出臺(tái)的“新五條”使得傳統(tǒng)的“銀十”變得異常冷清，而11 月，在樓市看多氛圍日漸濃厚、土地利用計(jì)劃壓力與日漸緊迫的時(shí)間等多重壓力之下，土地市場(chǎng)供應(yīng)量沖高，達(dá)到4318 萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅達(dá)15%，同比增幅達(dá)11%。11 月，全國(guó)120 個(gè)城市共成交住宅用地2887萬(wàn)平方米，同比增加19%，但環(huán)比下降4%，延續(xù)了上月的下行態(tài)勢(shì)。6 月后漲跌幅波動(dòng)頻繁，但均在10%以下。同比來(lái)看，2010 年15 月的溢價(jià)水平均高于去年同期，但從6 月起，溢價(jià)水平均低于去年同期，表明今年的土地市場(chǎng)特別是下半年，開發(fā)企業(yè)拿地要更為理性。(2) 市場(chǎng)銷售：%，今年111 月， 億平方米，%，增幅比110 月 個(gè)百分點(diǎn)。圖：2007年以來(lái)全國(guó)商品房和商品住宅銷售額、銷售面積增長(zhǎng)率58月同比下降，9月起止跌增長(zhǎng)。5 月份以來(lái)保持下降趨勢(shì)，11 %，較10 個(gè)百分點(diǎn)，較4 個(gè)百分點(diǎn)。表：2010年611月百城價(jià)格指數(shù)從上漲和下跌的城市個(gè)數(shù)來(lái)看，78 月上漲城市數(shù)量分別為26 個(gè)和58 個(gè)，明顯低于6 月份的80 個(gè)。和2008 年相比，上海、深圳分別下降3%和24%，北京和廣州分別上漲29%和10%。圖：2008年以來(lái)三類城市住宅平均月度銷售面積走勢(shì)?? 今年以來(lái)北京、上海等多數(shù)重點(diǎn)城市住宅成交面積先降后升，1011月重點(diǎn)城市月均銷售面積普遍高于59月今年以來(lái)，多數(shù)重點(diǎn)城市住宅銷售先降后升，在經(jīng)歷59 月的相對(duì)低位，1011 月各城市成交量均有所上升。在北京，銷售面積前20 名項(xiàng)目銷售面積和銷售額占比今年以來(lái)穩(wěn)步上升，3 %%， 個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，11 月多個(gè)城市成交均價(jià)出現(xiàn)下降，如北京、深圳、蘇州分部下跌12%、16%、19%，上海、%%。與2008 年相比，4 %，其他3 個(gè)城市降幅介于20%50%之間。而和2008 年相比，%外，東莞、南昌和鄭州皆出現(xiàn)下降。圖：2008以來(lái)三類城市住宅銷供比走勢(shì)?? ?? 2010年前11個(gè)月，一線城市除深圳外住宅可售面積皆有所上升，%2010 年111 月，一線城市中，深圳住宅可售面積顯著下降，11 月底為215 萬(wàn)平方米，較%。南京和蘇州分別為29%%。一線城市中，北京上海二手房月均成交面積分別為138 萬(wàn)平方米和109 萬(wàn)平方米，分別較2009 %%，但較2008 年大幅增長(zhǎng)198%和73%。二三線城市中，重慶二手房均價(jià)漲幅最大，%，11 月均價(jià)為6956 元/平方米。隨著811 月銷售面積和銷售的大幅增長(zhǎng)，今年12 月初銷售額突破1000 億元，成為中國(guó)第一家銷售額過(guò)千億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前11 %。2009 年， 倍，今年前11 倍。10 大企業(yè)銷售額全國(guó)占比111 %，較1 個(gè)百分點(diǎn)。以上各指標(biāo)的變化充分表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)依然向好，通脹風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加大?？紤]到2010 年起中央已多次提高存款準(zhǔn)備金率（最近一次為12 月10 日，%的歷史新高），并于10月實(shí)行了近三年來(lái)的首次加息，預(yù)計(jì)從現(xiàn)在起至2011 年上半年，貨幣政策的重點(diǎn)在于抑制物價(jià)上漲、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，整體偏緊的導(dǎo)向不會(huì)變化。預(yù)計(jì)2011 年新增貸款計(jì)劃將為7 萬(wàn)億元。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對(duì)數(shù)量化（信貸總額）而非價(jià)格型工具（利率）的使用。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴(yán)厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來(lái)顯著影響。(4) 保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點(diǎn)2008 年、2009 年全國(guó)保障房建設(shè)只有100 萬(wàn)套和300 多萬(wàn)套。此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011 年工作重點(diǎn)，2011 年作為“十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財(cái)稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實(shí)質(zhì)性步伐的可能性較大。模型預(yù)測(cè)結(jié)果如下：表：2011年全國(guó)商品房市場(chǎng)預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，2011 年全國(guó)商品房供給、需求、價(jià)格仍將保持增長(zhǎng)，但增幅漸趨平穩(wěn)。城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度的加大將從以下幾個(gè)方面影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局：一是有助于加強(qiáng)中西部與東部的交通，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；二是持續(xù)增強(qiáng)交通節(jié)點(diǎn)城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇；三是擴(kuò)大北京、上海、廣州等中心城市對(duì)周邊中小城市的帶動(dòng)作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場(chǎng)的“雙軌制”逐步形成，加大住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化。目前北京成交均價(jià)超過(guò)5 萬(wàn)元的住宅項(xiàng)目超過(guò)20 個(gè)，而2009 年僅為7
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