全國房地產(chǎn)市場年度回顧及展望-預(yù)覽頁
【正文】 人購買國內(nèi)房產(chǎn)進行了限制。目前，公積金貸款除首套90 平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來強化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。2010 年1 月21 日，國土資源部《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，規(guī)定“申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。第二，通過減免稅費，鼓勵保障房建設(shè)。第三，金融支持保障房建設(shè)。(4) 調(diào)控方向三：加強市場管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展除以上政策外，2010 年政府還出臺了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。土地開發(fā)環(huán)節(jié)，進一步加強土地供應(yīng)管理，確保保障房及中小套型普通商品房用地，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查，并對一些違規(guī)企業(yè)制定了明確的懲罰措施，如對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度，暫停其新購?fù)恋亍?9 新政”要求依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。從各月數(shù)據(jù)來看，除2 月受新年假期影響導(dǎo)致同比增幅略有下降之外，13 月同比增幅高位運行，1 月和3 月甚至接近3 倍；自4 月起，土地市場推出量同比增幅均在60%以下，7 月以后則維持在15%以內(nèi)；9 月29 日出臺的“新五條”使得傳統(tǒng)的“銀十”變得異常冷清，而11 月，在樓市看多氛圍日漸濃厚、土地利用計劃壓力與日漸緊迫的時間等多重壓力之下，土地市場供應(yīng)量沖高，達到4318 萬平方米，環(huán)比增幅達15%，同比增幅達11%。11 月，全國120 個城市共成交住宅用地2887萬平方米，同比增加19%，但環(huán)比下降4%，延續(xù)了上月的下行態(tài)勢。6 月后漲跌幅波動頻繁，但均在10%以下。同比來看，2010 年15 月的溢價水平均高于去年同期，但從6 月起，溢價水平均低于去年同期，表明今年的土地市場特別是下半年，開發(fā)企業(yè)拿地要更為理性。(2) 市場銷售：%，今年111 月， 億平方米，%，增幅比110 月 個百分點。圖：2007年以來全國商品房和商品住宅銷售額、銷售面積增長率58月同比下降，9月起止跌增長。5 月份以來保持下降趨勢，11 %，較10 個百分點，較4 個百分點。表：2010年611月百城價格指數(shù)從上漲和下跌的城市個數(shù)來看，78 月上漲城市數(shù)量分別為26 個和58 個，明顯低于6 月份的80 個。和2008 年相比，上海、深圳分別下降3%和24%，北京和廣州分別上漲29%和10%。圖：2008年以來三類城市住宅平均月度銷售面積走勢?? 今年以來北京、上海等多數(shù)重點城市住宅成交面積先降后升，1011月重點城市月均銷售面積普遍高于59月今年以來，多數(shù)重點城市住宅銷售先降后升，在經(jīng)歷59 月的相對低位，1011 月各城市成交量均有所上升。在北京，銷售面積前20 名項目銷售面積和銷售額占比今年以來穩(wěn)步上升，3 %%， 個百分點。值得注意的是，11 月多個城市成交均價出現(xiàn)下降，如北京、深圳、蘇州分部下跌12%、16%、19%，上海、%%。與2008 年相比，4 %，其他3 個城市降幅介于20%50%之間。而和2008 年相比，%外，東莞、南昌和鄭州皆出現(xiàn)下降。圖：2008以來三類城市住宅銷供比走勢?? ?? 2010年前11個月，一線城市除深圳外住宅可售面積皆有所上升，%2010 年111 月，一線城市中，深圳住宅可售面積顯著下降，11 月底為215 萬平方米，較%。南京和蘇州分別為29%%。一線城市中，北京上海二手房月均成交面積分別為138 萬平方米和109 萬平方米，分別較2009 %%，但較2008 年大幅增長198%和73%。二三線城市中，重慶二手房均價漲幅最大，%，11 月均價為6956 元/平方米。隨著811 月銷售面積和銷售的大幅增長，今年12 月初銷售額突破1000 億元，成為中國第一家銷售額過千億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前11 %。2009 年， 倍，今年前11 倍。10 大企業(yè)銷售額全國占比111 %，較1 個百分點。以上各指標的變化充分表明，宏觀經(jīng)濟增長趨勢依然向好，通脹風(fēng)險繼續(xù)加大?？紤]到2010 年起中央已多次提高存款準備金率（最近一次為12 月10 日，%的歷史新高），并于10月實行了近三年來的首次加息，預(yù)計從現(xiàn)在起至2011 年上半年，貨幣政策的重點在于抑制物價上漲、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，整體偏緊的導(dǎo)向不會變化。預(yù)計2011 年新增貸款計劃將為7 萬億元。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對數(shù)量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來顯著影響。(4) 保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點2008 年、2009 年全國保障房建設(shè)只有100 萬套和300 多萬套。此外，中央經(jīng)濟工作會議將經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011 年工作重點，2011 年作為“十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財稅關(guān)系、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實質(zhì)性步伐的可能性較大。模型預(yù)測結(jié)果如下：表：2011年全國商品房市場預(yù)測預(yù)測結(jié)果顯示，2011 年全國商品房供給、需求、價格仍將保持增長，但增幅漸趨平穩(wěn)。城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度的加大將從以下幾個方面影響到區(qū)域經(jīng)濟格局：一是有助于加強中西部與東部的交通，加強經(jīng)濟合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進經(jīng)濟增長；二是持續(xù)增強交通節(jié)點城市或區(qū)域的經(jīng)濟活力，促進城市帶的逐步成熟，為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來更多機遇；三是擴大北京、上海、廣州等中心城市對周邊中小城市的帶動作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，加大住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化。目前北京成交均價超過5 萬元的住宅項目超過20 個，而2009 年僅為7
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