房地產(chǎn)市場(chǎng)及其市場(chǎng)運(yùn)行-資料下載頁(yè)
2025-05-28 00:07本頁(yè)面
【正文】 離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。（2）成因：基礎(chǔ)：土地的稀缺性；直接誘因：投機(jī)需求膨脹；直接助燃劑：金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸；房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件。（二）“過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因（1）概念：需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)時(shí)，出現(xiàn)空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。（2）成因：開(kāi)發(fā)商：對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、之間的博弈和非理性行為、開(kāi)發(fā)資金的易得性。（三）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系類型過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)泡沫不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)供求關(guān)系：供給增長(zhǎng)大于需求增長(zhǎng)時(shí)；價(jià)值關(guān)系：市場(chǎng)價(jià)格大于實(shí)際價(jià)格（過(guò)度投機(jī)引起）嚴(yán)重性和危害性可以通過(guò)調(diào)節(jié)回復(fù)，不能自我調(diào)整危害更大階段不同下降階段（理解一般會(huì)處于第三階段）上升階段（理解一般會(huì)處于第二階段）動(dòng)機(jī)不同長(zhǎng)期收益短期收益兩者聯(lián)系泡沫產(chǎn)生，一定會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)；過(guò)度開(kāi)發(fā)不一定由泡沫引起；（四）衡量指標(biāo)：6個(gè)指標(biāo)（4個(gè)價(jià)，兩對(duì)“增長(zhǎng)+需求”）實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；房?jī)r(jià)收入比；個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率（彈性）；投資需求/使用需求第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)必要性原因知識(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是政府進(jìn)行干預(yù)的最重要前提原因：壟斷、外部性、信息不對(duì)稱、市場(chǎng)不完全、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品、公共品措施：（1）壟斷：制定反壟斷政策（2）外部性：稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化（3）信息不對(duì)稱：信息公開(kāi)制度住房問(wèn)題和住房保障措施：生產(chǎn)性補(bǔ)貼增加可支付住房供給消費(fèi)性補(bǔ)貼提高居民住房支付能力采取價(jià)格和租金管制措施宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)。每一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期一般包括四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。復(fù)蘇和繁榮兩個(gè)階段構(gòu)成擴(kuò)張過(guò)程，衰退與蕭條兩個(gè)階段構(gòu)成收縮過(guò)程。從擴(kuò)張過(guò)程轉(zhuǎn)為收縮過(guò)程時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮期最高點(diǎn)，即波峰；從收縮過(guò)程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張過(guò)程時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條期最低點(diǎn)，即波谷。波谷時(shí)，擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策。波峰時(shí)，緊縮性的貨幣政策與財(cái)政政策。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的背景下，住房市場(chǎng)的運(yùn)行要受到貨幣政策和財(cái)政政策的影響，從住房市場(chǎng)來(lái)看，政府干預(yù)屬于一種引致性的干預(yù)。房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)繁榮和崩潰規(guī)律：房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升從長(zhǎng)時(shí)間看不可持續(xù)，價(jià)格的快速上升往往也伴隨著其后快速的下跌。（判斷）非均衡總量非均衡：潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給。結(jié)構(gòu)非均衡：子市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。手段類別知識(shí)點(diǎn)土地供應(yīng)政策政府的土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃。金融政策金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件。通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。住房政策廉租住房：最低收入家庭；完全由政府控制，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)格和對(duì)象受政府指導(dǎo)。商品房：完全市場(chǎng)化；主要組成部分。城市規(guī)劃五個(gè)層次：（二個(gè)發(fā)展+三個(gè)圖）發(fā)展策略——次區(qū)域發(fā)展綱要——法定圖則——發(fā)展大綱圖——詳細(xì)藍(lán)圖高層次規(guī)劃能指導(dǎo)土地的開(kāi)發(fā)和供應(yīng)；低層次的細(xì)部規(guī)劃能為土地出讓過(guò)程確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。規(guī)劃要求：超前、科學(xué)、動(dòng)態(tài)、適用地價(jià)政策【判斷】土地成本占總開(kāi)發(fā)成本中占重要比重時(shí)，政府完全可以通過(guò)調(diào)控地價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控（√）稅收政策房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。租金控制【判斷】畸高的租金和租金回報(bào)率，往往意味著調(diào)控手段的無(wú)力和級(jí)差地租的流失，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。（√）措施（1）健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度：公開(kāi)化、標(biāo)準(zhǔn)化（2）推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)。（3）規(guī)范交易程序：是抑制投機(jī)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的有效措施。預(yù)售：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、預(yù)售計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、預(yù)售款的監(jiān)管方案、設(shè)和的除地價(jià)款外資金已達(dá)25%的驗(yàn)資證明。（4）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理：權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的核心內(nèi)容之一。產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐
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