房地產(chǎn)市場及其市場運行-資料下載頁
2025-05-28 00:07本頁面
【正文】 離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結果。（2）成因：基礎：土地的稀缺性；直接誘因：投機需求膨脹；直接助燃劑：金融機構過度放貸；房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件。（二）“過度開發(fā)”及誘因（1）概念：需求增長趕不上供給增長時，出現(xiàn)空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。（2）成因：開發(fā)商：對市場預測的偏差、之間的博弈和非理性行為、開發(fā)資金的易得性。（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系類型過度開發(fā)房地產(chǎn)泡沫不同層面的市場指標供求關系：供給增長大于需求增長時；價值關系：市場價格大于實際價格（過度投機引起）嚴重性和危害性可以通過調節(jié)回復，不能自我調整危害更大階段不同下降階段（理解一般會處于第三階段）上升階段（理解一般會處于第二階段）動機不同長期收益短期收益兩者聯(lián)系泡沫產(chǎn)生，一定會引起過度開發(fā)；過度開發(fā)不一定由泡沫引起；（四）衡量指標：6個指標（4個價，兩對“增長+需求”）實際價格/理論價格；房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率；房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)；房價收入比；個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率（彈性）；投資需求/使用需求第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預必要性原因知識點房地產(chǎn)市場失靈是政府進行干預的最重要前提原因：壟斷、外部性、信息不對稱、市場不完全、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品、公共品措施：（1）壟斷：制定反壟斷政策（2）外部性：稅收、補貼、外部性收益成本內(nèi)部化（3）信息不對稱：信息公開制度住房問題和住房保障措施：生產(chǎn)性補貼增加可支付住房供給消費性補貼提高居民住房支付能力采取價格和租金管制措施宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)。每一個經(jīng)濟周期一般包括四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇。復蘇和繁榮兩個階段構成擴張過程，衰退與蕭條兩個階段構成收縮過程。從擴張過程轉為收縮過程時，宏觀經(jīng)濟達到繁榮期最高點，即波峰；從收縮過程轉為擴張過程時，宏觀經(jīng)濟達到蕭條期最低點，即波谷。波谷時，擴張性的貨幣政策和財政政策。波峰時，緊縮性的貨幣政策與財政政策。在宏觀經(jīng)濟調控的背景下，住房市場的運行要受到貨幣政策和財政政策的影響，從住房市場來看，政府干預屬于一種引致性的干預。房地產(chǎn)價格的劇烈波動繁榮和崩潰規(guī)律：房地產(chǎn)價格連續(xù)上升從長時間看不可持續(xù)，價格的快速上升往往也伴隨著其后快速的下跌。（判斷）非均衡總量非均衡：潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給。結構非均衡：子市場結構失衡。手段類別知識點土地供應政策政府的土地供應政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心是土地供應計劃。金融政策金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件。通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調節(jié)，是政府調控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。住房政策廉租住房：最低收入家庭；完全由政府控制，不能進入市場流通。經(jīng)濟適用房：價格和對象受政府指導。商品房：完全市場化；主要組成部分。城市規(guī)劃五個層次：（二個發(fā)展+三個圖）發(fā)展策略——次區(qū)域發(fā)展綱要——法定圖則——發(fā)展大綱圖——詳細藍圖高層次規(guī)劃能指導土地的開發(fā)和供應；低層次的細部規(guī)劃能為土地出讓過程確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。規(guī)劃要求：超前、科學、動態(tài)、適用地價政策【判斷】土地成本占總開發(fā)成本中占重要比重時，政府完全可以通過調控地價來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調控（√）稅收政策房地產(chǎn)稅收政策是政府調控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。租金控制【判斷】畸高的租金和租金回報率，往往意味著調控手段的無力和級差地租的流失，不利于房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟的運行。（√）措施（1）健全市場準入制度：公開化、標準化（2）推動行業(yè)誠信體系建設。（3）規(guī)范交易程序：是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。預售：土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工證、預售計劃、工程建設計劃、預售款的監(jiān)管方案、設和的除地價款外資金已達25%的驗資證明。（4）加強產(chǎn)權管理：權益讓渡是房地產(chǎn)市場活動的核心內(nèi)容之一。產(chǎn)權登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐
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