房地產市場及其市場運行(已修改)
2025-06-09 00:07 本頁面
【正文】 房地產市場及其市場運行作者：日期：第二章 房地產市場及其市場運行一、房地產市場含義不可移動性：房地產與其他商品最大區(qū)別。房地產市場：活動場所＋一切交易途徑和形式經濟學：潛在的買賣者+當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場：當事人、房地產資產、組織機構二、房地產市場的運行環(huán)境（考點應該是各環(huán)境包含的主要影響因素的混淆）八大環(huán)境（1）社會環(huán)境：人口、 家庭、 名族、社會人口數(shù)量和結構、家庭結構及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展觀念。（2）政治環(huán)境：5項，都帶“政”字頭的。（政治、政局、政府、政策、政府）（3）經濟環(huán)境：城市或區(qū)域總體經濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況（該項易忽略）、利率和通貨膨脹（該項容易混淆為金融環(huán)境）（4）金融環(huán)境：金融（政策、機構、產品、監(jiān)督）（5）法律制度環(huán)境：有關的正式規(guī)則、法律法規(guī)與相關政策。（6）技術環(huán)境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工藝、建筑設備）（信息技術、信息化）（7）資源環(huán)境：土地、資源、生態(tài)（8）國際環(huán)境：國際資本流動和經濟的全球化。三大基本因素（切勿與環(huán)境混淆）因素分類內容輔記社會因素傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)及規(guī)模、家庭生命周期經濟因素經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比（經濟只與家庭收入有關）政策因素土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設與住房消費政策、房地產金融、產權與交易、稅收2土2住3房（有點像戶型“3室2廳2衛(wèi)”）三、影響房地產市場轉變的社會經濟力量（6大力量）【金星（金融、信息） 生人 自治】（1）金融業(yè)的發(fā)展金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格。金融和資本市場的支持，對房地產市場的發(fā)展起到了不可替代的重要作用。（2）信息通訊技術水平的提高和交通條件的改善縮短了物業(yè)相對距離、推動了不同地域消費品的交流。（3）生產和生活方式的轉變第三產業(yè)發(fā)展壯大、產業(yè)由勞動型轉變資金型和技術型、高新技術產業(yè)的發(fā)展，模式和觀念改變（4）人文環(huán)境的變化社會老齡化、家庭小型化、教育程度提高引起消費觀念和消費模式發(fā)生變化。（5）自然環(huán)境的變化（易忽略）城市污染、農村人口大量涌入導致住宅郊區(qū)化；解決這些問題后，城區(qū)住宅重新受青睞。（6）政治制度的變遷（政府通過政策干預）（新增）新增：市場規(guī)制政策和財政補貼政策四、房地產市場的參與者（7大參與者）（1）土地所有者和當前的土地使用者：（新增）在我國，（新增）城市土地屬于國家所有，地方政府是起轄區(qū)范圍內的唯一土地供給著，壟斷了國有土地使用權出讓市場，各地政府土地出讓的數(shù)量、時序、結構和空間分布，極大的影響著當?shù)赝恋厥袌龊头康禺a市場的特性。由于政府借助土地收購儲備制度也同時控制了土地征收和開放活動，使當前土地使用者的影響更多局限于土地證書和土地開放過程。同一開發(fā)土地上的當前土地使用者越多，對開發(fā)影響越大，會使開發(fā)周期延長，增加前期費用。（2）開發(fā)商:開發(fā)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為長期投資。對于居住物業(yè)來說，不管開發(fā)商規(guī)模大小，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。（3）政府和政府機構（新增）開發(fā)商從取得建設用地使用權開始到銷售許可和房地產產權等。政府都在各個環(huán)節(jié)參與房地產市場，同時也對房地產市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。房地產業(yè)常常被政府用來作為“經濟調節(jié)器”，（新增）需要不時的“加速”或“制動”。與房地產有關的土地出讓和稅費收入又是地方政府財政的一個重要來源，而對物業(yè)的不同占有、擁有形式又反映了一個國家的政治取向。（4）金融機構兩類資金：一類是支付開發(fā)費用的中短期資金（建設貸款）一類是項目建成后用于支持消費者與置業(yè)投資者購買房地產的長期資金（抵押貸款）（5）建筑承包商【判斷】承包商同時兼做開發(fā)商的角色，其對房地產開發(fā)項目利潤水平的要求相對較高（）（6）專業(yè)顧問：（多選）專家主要職責建筑師規(guī)劃方案設計、建筑設計；組織定期技術工作會議、簽發(fā)與合同有關的任務、提供施工所需的圖紙、協(xié)助解決施工中的技術問題。工程師（結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師）結構、供暖、給排水、照明、空調
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1