【正文】 右，而 8000元 /平米左右的住宅逐漸減少。這樣一來，盡管推動房價上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經(jīng)開始變得稀薄。除星河灣、天鵝灣、逸翠園、泛海國際居住區(qū)、潤楓水尚等項目繼續(xù)推出后期產(chǎn)品外，還將有招商地產(chǎn)東八里莊項目、恒世同方與方晟八里莊項目、方晟京棉項目、銀帆西雅圖等項目全新上市。通州八通線沿線新增供應將繼續(xù)萎縮，通州八通線沿線新推出的產(chǎn)品主要是世紀星城等老項目后期。 2023年，西部和南部缺乏新的大盤沖擊，產(chǎn)品多以老項目后期為主。 預計在今后兩年、金融街等主要商圈還將有大量單一業(yè)權的寫字樓項目進入租賃市場，在區(qū)域位置與硬件標準差別不大的情況下，競爭將變得更加激烈。寫字樓空置率繼續(xù)下降，但租金卻小幅下調(diào)。 中低端寫字樓迎來春天 2023年 6月，北京市工商局下達 14號文件 —— 住宅禁商”政策。其中，寫字樓大單交易量占主體。 據(jù)一在中國發(fā)展多年的海外投資機構內(nèi)部人士透露，該公司已經(jīng)盯上好幾個有巨大升值潛力的寫字樓項目，并且已經(jīng)開始積極運作。新增的項目平均質(zhì)素較高，并以高于市場平均租金水平推向市場抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。預計未來寫字樓租賃價格在市場需求的作用下，將維持在目前的價位水平，波動幅度不會太大。 均價 10000～ 20230元項目最暢銷 由于寫字樓的新增供應逐步向邊緣集團擴散，導致北京地區(qū)寫字樓整體均價呈現(xiàn)下降態(tài)勢。金地集團宣布金地中心將全部自持經(jīng)營。而且從新盤供應分布地區(qū)來看，包括、中關村、建國門在內(nèi)的“著名”寫字樓商圈增量并不大，七大傳統(tǒng)商圈的供應量加起來只有 115萬平方米，僅占年度供應總量的 37％，大量新增寫字樓分布在非主力商圈之外，包括各個邊緣集團。 而在外資機構的帶領下，今年更多新興的國內(nèi)投資機構也加入到這個行列，如中物理想購買中國電子大廈、安聯(lián)投資購買北京國際中心 3號樓、中鋼集團購買中關村金融中心等。排在第一位的是國有企業(yè)，共成交了 19宗大單，占到了市場 1/3的份額。目前，部分業(yè)內(nèi)人士從客戶購買物業(yè)使用目的的角度，將客戶群劃分了兩大類，即自用型和投資型。 需求：成交 11598套 同比增長 ％ 海外基金大單入侵 2023年是北京寫字樓投資成交較活躍的一年，多個外資機構在京購買寫字樓。 外資公司對東部寫字樓情有獨鐘，特別是及周邊仍是其關注的重點，金融保險、咨詢顧問、大型制造類外資公司對該區(qū)域需求旺盛。此次“住宅禁商”政策的出臺，無疑堵住了中小公司試圖通過此種途徑發(fā)展的通道。 據(jù)《樓市》市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2023年北京寫字樓銷量前五位中，位于區(qū)域的寫字樓占據(jù)了四席。隨著各個商圈的凸現(xiàn)，表現(xiàn)出明顯的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)特征。截至目前，金融街已經(jīng)匯集了中國三大金融監(jiān)管機構、九大商業(yè)銀行總部?！睂O先生說，而國內(nèi)巨型企業(yè)的頻頻入駐，更使得東二環(huán)逐步形成一個具有明顯國家支柱產(chǎn)業(yè)特征的“巨頭經(jīng)濟帶”，這些都預示著該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂泻艽蟮纳禎摿Α? 2023北京商業(yè)地產(chǎn)市場分析 關鍵詞： ◆ 價格：商鋪漲幅達 % ◆ 供應：新增 ◆ 需求：成交 m2 狂漲 % ◆ 區(qū)域：八大板塊爭雄 ◆ 展望： 2023將成“商鋪招商年” 價格：商鋪漲幅達 % 2023年商鋪銷售量大幅增加，增幅達 %，相較于此， 2023年商鋪的價格增長相對平緩，平均售價 /平方米，比 2023年的 14491元 /平方米上升了 %。 由圖 1可以看出， 2023年 7月商鋪銷售均價達到 /平方米，為最高峰； 9月份均價為 ，為最低峰。月，相比于過去兩年有所下降。比如，位于東直門外新東路的幸福村商業(yè)部分售價高達35000元 /平方米，而位于通州的祥和 2023年的商鋪供應量為 18876套、 ，2023年的供應為 14440套、 ，供應面積微漲 %。 大體量商鋪供應增速較快 不僅大戶型商鋪供應增加，大體量商鋪的新增供應在 2023年也在繼續(xù)增加。其中，四大老城區(qū)，以及朝陽、豐臺的商鋪供應量在 2023年都有所上升，海淀的新增供應略有下降，而通州的新增供應由 2023年的 米驟降至 2023年的 。在火熱的市場大勢下，朝陽、海淀、豐臺的商鋪需求加速度上漲表現(xiàn)較為突出。 在大戶型成交當中，不乏整售整購案例，而這些大單交易正是其成交面積超大的重要原因。因此規(guī)模較大的項目，其2023年競爭優(yōu)勢更強。 從公主墳、雙榆樹商圈到金源、金四季商圈，再到正在形成規(guī)模的中關村商圈，2023年，海淀區(qū)五大商圈描繪出一幅海淀新商業(yè)版圖。 海淀、西城和朝陽三大區(qū)域表現(xiàn)突出，而在三大區(qū)域中，八個板塊的商鋪“勁頭”最旺。該項目總投資額達 30億元，僅商業(yè)面積就達 21萬平方米，將極大地拉動這一區(qū)域的商業(yè)消費市場。 朝陽：、朝青、望京、百子灣共榮 朝陽區(qū)憑借地盤大的優(yōu)勢，在 2023年中，、朝青、望京和百子灣四大商鋪熱點板塊風頭正勁，熱點板塊之數(shù)目位于各區(qū)之首。 2023年，僅沿海賽洛城就提供了 12萬平方米的商鋪面積，這讓百子灣板塊的商鋪市場強勢放量； 12月 23日，大成國際商業(yè)中心就舉行了說明會，最新推出一二層的產(chǎn)品：歐式原生態(tài)步行街；同時，蘋果派等社區(qū)的商業(yè)也都紛紛入市。 另外，繼 2023年政府對“售后返租”、靠宣稱投資回報率來吸引買家的營銷行為進行禁止， 2023年的商鋪銷售市場將進一步規(guī)范。 根據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會日前發(fā)布的《 20232023年中國商業(yè)十大熱點展望》報告， 2023年前后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)超出市場實際需求、商業(yè)用房空置率上升的問題將更加突出。 他進一步指出，目前商鋪市場能憑借的最好機會是 2023年將召開的奧運會，很多開發(fā)商、運營商都計劃在此之前將項目全面投入運營。而展望 2023年，業(yè)內(nèi)專家多數(shù)認為此種喜憂參半的市場形勢還將延續(xù)。 2023年，朝青板塊的商業(yè)不斷開發(fā)：潤楓水尚有 4萬平方米的底商、天鵝灣有 5萬平方米的底商，還有青年匯、珠江羅馬嘉園、星河灣等住宅項目都有較大的社區(qū)配套商業(yè)。 2023年在西單這個傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，又出現(xiàn)了兩個全新商業(yè)項目：西單與美晟國際廣場，二者皆定位于高端商業(yè)，可謂上演最后的奢華盛筵。 2023年，中關村板塊和以大鐘寺為中心的北三環(huán)板塊，商鋪市場表現(xiàn)最突出。 海淀區(qū)副區(qū)長楊志強表示，北京市“十一五”規(guī)劃中海淀區(qū)被確定為重要的首都城市功能拓展區(qū)，隨著 2023年第 29屆奧運會的臨近，海淀的商機無限。 其中，朝陽區(qū)的望京、朝陽北路等板塊，許多住宅集中建設并相繼完工，居住人口增長極快，因此商業(yè)需求表現(xiàn)異常強烈。表 3的“ 20強排行榜”顯示，僅有福地廣場、桃園二期以及硅谷亮城三個項目的銷售均價低于 1萬元 /平方米，有中關村 e世界、大鐘寺國際廣場等 7個項目的售價高于 2萬元 /平方米。此外，還有錦繡大地物流港、依陶閣、第三極文化中心等都是以小戶型為主。通州目前仍然處在大力開發(fā)住宅的階段，新增商鋪供應量少必然是階段性的，隨著住宅的進一步開發(fā)，入住人群的增多，商鋪供應也必然增加。賽洛城、北京華僑城、天鵝灣等為代表的社區(qū)商業(yè)供應超過了 100萬平方米。 小戶型商鋪供應驟降 而調(diào)查數(shù)據(jù)顯示出的結果亦表明了此種態(tài)勢。從表 3中的大單交易案例可以看出，只有時代風帆大廈商業(yè)部分的交易價高于 2023年商鋪銷售均價 /平方米，其余皆低于這一水平。 統(tǒng)計顯示， 2023年商鋪售價在 1萬元 /平方米以下的并不多，且大多位于新興區(qū)域；大多商鋪售價集中在 1萬～ 2萬元 /平方米以及 2萬元 /平方米以上（詳見表 1）。在 2023年 6月份宏觀調(diào)控開始執(zhí)行時，住宅投資市場受到重創(chuàng)，一部分投資者進而轉(zhuǎn)向商鋪市場，由此可見7月份商鋪價格漲幅巨大；而到 8月份，關于住宅市場將回暖的聲音逐漸增多，此時商鋪價格雖比 7月份低，但也高于上半年平均水平；到 9月份住宅市場回暖之時，商鋪價格便明顯回落。 價格上漲空間受限 調(diào)查顯示，多數(shù)商鋪 2023年的售價比 2023年有小幅提高，在 500～ 1000元 /平方米之間。 據(jù)《樓市》市場研究部數(shù)據(jù)顯示，新保利大廈以 2023北京寫字樓銷量前十名。 東二環(huán)異軍突起 隨著不斷增長的市場需求，傳統(tǒng)的三大商圈已經(jīng)不再能夠滿足北京市作為國際化都市的多元化需要。 商務區(qū)是北京外資機構最集中的地區(qū)，被定位為重點吸引跨國公司總部和地區(qū)總部，以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為主導，以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)區(qū)域。平方米之間浮動，整體浮動 /月 而新興的商務區(qū)域如東二環(huán)、燕莎、亞奧、上地等地帶，也在城市政策的規(guī)劃和市場的驅(qū)動中顯示出巨大的商機和經(jīng)濟潛力。而中關村則依然是高科技公司的首選，高科技企業(yè)聚集程度在 2023年更加突出。 整棟的熱銷與大單交易的頻繁出現(xiàn) ,說明開發(fā)商有意識的根據(jù)整棟交易的需求特征來設計、開發(fā)產(chǎn)品 ,像鳳凰置地廣場、硅谷亮城 ,同時 ,海外基金風向明確的劍指寫字樓市場 ,說明北京寫字樓產(chǎn)品化已經(jīng)進入到另一個階段 ,寫字樓市場相對穩(wěn)定的狀態(tài)也予以投資基金良好的信心與期貨影響力。如法國雅高酒店集團整購鳳凰置地兩棟公建，看中的就是項目價值以及地區(qū)良好的商務環(huán)境。 但值得關注的是，在成交面積的統(tǒng)計上，外資投資機構卻占據(jù)了市場整購總成交面積排位的第一位，以 2023年的數(shù)字來看，去年全年外資投資機構通過整購共吸納了約 ；而國有企業(yè)的成交面積則退居第二位，共吸納了 。 2023年 7月國家出臺的限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策，在一段時間內(nèi)給外資整購京城寫字樓帶來了影響。 整棟租售產(chǎn)品增加 從 2023年開始，整棟交易儼然已經(jīng)成為京城寫字樓市場的主流。 2023年，越來越多的開發(fā)商開始放棄銷售，轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營。而單價在 10000元 /平方米以下的項目銷售與去年相比增加 4560套，同比增長 ％。 但北京甲級寫字樓價格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢，北京甲級寫字樓成交均價在今年 3季度突破 2萬元 /平方米。月，到第四季度末，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為每月每平方米，較去年底上升了 4％。首先是海外投資者，原來對中國房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中從土地取得到規(guī)劃、建設、竣工等過程中風險因素難以控制，但是這種情況現(xiàn)已初步改善，于是他們現(xiàn)在更傾向于需求國內(nèi)實力開發(fā)商的合作；再之是國內(nèi)對商品房銷售和經(jīng)營過程中的稅制使得購買行為成本過高；另外，出自投資風險組合、寫字樓等類型物業(yè)的上漲空間等因素也是促使海外投資機構投資行為方式發(fā)生改變的重要原因。 7月，建設部、商務部、央行等六部委聯(lián)合下發(fā)了“關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見”，針對目前房地產(chǎn)領域外資短期化的趨勢，提高了外資進入房地產(chǎn)市場的門檻，對外資購買加強了控制。隨著 2023年 3月年檢的到來，中低端寫字樓市場需求有望再度因此出現(xiàn)井噴行情。隨著金融街的 F1大廈和凱晨廣場、上地的硅谷亮城以及立水橋的東亞奧北中心等大體量項目的相繼入市， 2023年寫字樓的新增供應量突破歷史新高。如果說 2023年寫字樓供應量還是在穩(wěn)步增長的話，那么2023年寫字樓放量則可看成是一次井噴。 從去年全年來看，旺盛的需求使寫字樓租賃市場十分活躍， 12月份大面積的寫字樓成交包括，斯必克斯租賃佳程廣場兩層，面積約 4000平米。 西北部的清河西三旗區(qū)域、海淀山后區(qū)域有望迎來一股新的發(fā)展浪潮。該區(qū)域憑借自身獨特的地緣優(yōu)勢，借力“京城新地王”的上市以及品牌地產(chǎn)商的集中進駐， 2023年有望異軍突起。因此，如果土地增值稅嚴征的政策得到落實，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價的現(xiàn)象，開發(fā)商的經(jīng)營行為也會更加理性和規(guī)范化。比如， 2023年北京住宅主流價格集中在 6000元－ 8000元 /平米，而2023年，多數(shù)住宅售價都跨越 8000元 /平米，集中至 8000元－ 10000元 /平米之間。由于慣性的原因， 2023年上半年住宅價格仍可能上漲，但下半年將趨于穩(wěn)定。來自中原地產(chǎn)、中大恒基等代理公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年 1月新開盤的數(shù)量為 29個，而新盤只有 11個。截至 11月底，供應量完成 60％，預計全年完成計劃的 80％。 2023年京城住宅用地供應總量將超去年 北京市國土資源局公布了首批土地一級開發(fā)項目招標結果。如銷售價格為 12729/平米的廬師山莊，僅售了 5套。 根據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從 5月調(diào)控措施出臺起，北京商品房空置率就持續(xù)走低，到 8月末時，全市商品房空置面積比上年末水平下降 %；其中住宅空置面積更是下降了 %.此后空置率下降直到年底也未停止?；谶@些數(shù)據(jù)，我對 2023年北京的房地產(chǎn)市場做了一些簡單的分析。雖然政府頒布了緊縮銀根政策，旨在提高貸款門檻，降低風險，但房地產(chǎn)貸款長期以來一直被銀行列為優(yōu)良的貸款