【正文】 結(jié)果。同時，今年的住宅用地供應(yīng)總量將超過去年。 今年約有 40余個項目、約 860公頃土地通過了政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會的審議，土地一級開發(fā)實施方案也已按程序?qū)徍送瓿?，目前正在編制招?biāo)方案。 今年住宅用地計劃正在編制 對于今年的住宅用地供應(yīng)量，張維表示，目前還在編制計劃，“可以肯定的是 2023年的供應(yīng)總量肯定比 2023年的實際供應(yīng)土地要多。截至 11月底，供應(yīng)量完成 60％，預(yù)計全年完成計劃的 80％。他同時表示，土地供應(yīng)量并非越多越好，如果供應(yīng)過多，不利于存量用地的開發(fā)利用。今年新增住宅供應(yīng)量大漲，漲幅超過 50%。如果按照偉業(yè)顧問的預(yù)測， 2023年北京新增供應(yīng)量將達(dá)到 2500萬平米，此新增供應(yīng)量則有望與 2023年持平，超過 2023年和2023年的新增加供應(yīng)。來自中原地產(chǎn)、中大恒基等代理公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年 1月新開盤的數(shù)量為 29個，而新盤只有 11個。 ? 而到下半年，新盤將形成集中入市的局面。 ? 此外，去年 9月 1日至今，北京市成交地塊共 18塊，規(guī)劃總建筑面積為 260萬平米，除去兩個容積率較低的地塊外，如果按照 70％建成 90平米套型估算，將有 2萬套 90平米以下的小戶型。 「產(chǎn)品」 主流住宅單價將漲至 1萬－ ? 仲量聯(lián)行日前發(fā)布報告預(yù)測，受強(qiáng)勁需求和眾多新項目投放市場的預(yù)期影響， 2023年北京物業(yè)市場持續(xù)樂觀。由于慣性的原因， 2023年上半年住宅價格仍可能上漲，但下半年將趨于穩(wěn)定。 ? 北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示， 2023年 11月普通住宅期房銷售均價已經(jīng)達(dá)到 8542元 /平米。 ? 四環(huán)附近的住宅售價均在每平米萬元左右，而 8000元 /平米左右的住宅逐漸減少。那么，到 2023年底的時候，北京住宅主流價格將跨越萬元大關(guān)， 10000元－ 12023元 /平米的價格將可能成為住宅主流價格。比如， 2023年北京住宅主流價格集中在 6000元－ 8000元 /平米，而2023年，多數(shù)住宅售價都跨越 8000元 /平米，集中至 8000元－ 10000元 /平米之間。 ? 抑制開發(fā)的暴利 ? 由于土地增值稅的稅率較高，在 30%— 60%之間，并且實行累進(jìn)稅率，開發(fā)利潤與開發(fā)成本之比越高 (也就是投入產(chǎn)出比越高 )，利潤被國家征收的比例就越高，投入產(chǎn)出比達(dá)到 200%以上，開發(fā)商的利潤中就有 60%被切走。這樣一來，盡管推動房價上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經(jīng)開始變得稀薄。 ? 規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，并借此抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動。因此，如果土地增值稅嚴(yán)征的政策得到落實，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價的現(xiàn)象，開發(fā)商的經(jīng)營行為也會更加理性和規(guī)范化。東部的朝青區(qū)域、百子灣區(qū)域、管莊區(qū)域、通州八通線沿線，北部的亞奧區(qū)域、望京區(qū)域、昌平 13號線沿線將依然是北京住宅密集供應(yīng)的熱點；東南部的亦莊馬駒橋區(qū)域、西北部的清河西三旗區(qū)域和海淀山后區(qū)域也有望異軍突起，成為北京住宅市場新的熱點區(qū)域。除星河灣、天鵝灣、逸翠園、泛海國際居住區(qū)、潤楓水尚等項目繼續(xù)推出后期產(chǎn)品外，還將有招商地產(chǎn)東八里莊項目、恒世同方與方晟八里莊項目、方晟京棉項目、銀帆西雅圖等項目全新上市。全新上市的中聯(lián)置地項目，以及北京新天地、萬象新天、蘋果派等項目的后期產(chǎn)品則將推動管莊區(qū)域繼續(xù)吸引東部置業(yè)者的眼球。該區(qū)域憑借自身獨特的地緣優(yōu)勢，借力“京城新地王”的上市以及品牌地產(chǎn)商的集中進(jìn)駐， 2023年有望異軍突起。 此外，東部的百子灣區(qū)域?qū)⒈３窒鄬ζ椒€(wěn)的態(tài)勢。通州八通線沿線新增供應(yīng)將繼續(xù)萎縮，通州八通線沿線新推出的產(chǎn)品主要是世紀(jì)星城等老項目后期。保利金泉廣場、傲城尊邸、公園2023等項目的后期產(chǎn)品將陸續(xù)推出，立水橋以北的清河營以及霍營均會有新的大盤上市。 西北部的清河西三旗區(qū)域、海淀山后區(qū)域有望迎來一股新的發(fā)展浪潮。海淀山后區(qū)域依靠日益改善的道路、配套狀況以及得天獨厚的自然景觀資源逐步成為北部新的關(guān)注熱點。 2023年，西部和南部缺乏新的大盤沖擊，產(chǎn)品多以老項目后期為主。而萬科假日風(fēng)景將成為明年西南區(qū)域的熱點，攜同珠江峰景、億城天筑等項目，迅速推動西南部區(qū)域價值的提升。 從去年全年來看，旺盛的需求使寫字樓租賃市場十分活躍， 12月份大面積的寫字樓成交包括，斯必克斯租賃佳程廣場兩層，面積約 4000平米。 臨近 2023年末，寫字樓銷售市場繼續(xù)呈現(xiàn)整售態(tài)勢，而國內(nèi)投資商成為了主力軍。 預(yù)計在今后兩年、金融街等主要商圈還將有大量單一業(yè)權(quán)的寫字樓項目進(jìn)入租賃市場，在區(qū)域位置與硬件標(biāo)準(zhǔn)差別不大的情況下，競爭將變得更加激烈。而對于在寫字樓推廣與運營方面缺少經(jīng)驗的國內(nèi)開發(fā)商，與國際性的代理公司合作是一個有效的辦法，同時自身品牌形象的建立將成為提高競爭力的關(guān)鍵。如果說 2023年寫字樓供應(yīng)量還是在穩(wěn)步增長的話，那么2023年寫字樓放量則可看成是一次井噴。 戴德梁行第四季度發(fā)布會數(shù)據(jù)顯示，本季度甲級寫字樓市場相比上季度更為活躍。寫字樓空置率繼續(xù)下降，但租金卻小幅下調(diào)。民生人壽購買北京國際中心 2號樓，泰康人壽購買金融街 F2大廈 B座，花旗銀行收購喜歡廣場南北側(cè) T T3兩棟寫字樓，也是本季度寫字樓整售最大的一單。隨著金融街的 F1大廈和凱晨廣場、上地的硅谷亮城以及立水橋的東亞奧北中心等大體量項目的相繼入市， 2023年寫字樓的新增供應(yīng)量突破歷史新高。 據(jù)戴德梁行日前對全球 48個國家及地區(qū)共 134個商業(yè)區(qū)的寫字樓進(jìn)行調(diào)查結(jié)果顯示，2023年全球租務(wù)開支排名首 10位的商業(yè)區(qū)與 2023年大致相同，香港仍然名列第 3位，北京由于供應(yīng)上升壓低租金，排名跌至第 11位。 中低端寫字樓迎來春天 2023年 6月，北京市工商局下達(dá) 14號文件 —— 住宅禁商”政策。 但“住宅禁商”對寫字樓需求的刺激作用已開始顯現(xiàn)。隨著 2023年 3月年檢的到來，中低端寫字樓市場需求有望再度因此出現(xiàn)井噴行情。 而 2023年初寫字樓外資大單交易也依舊延續(xù) 2023年的熱度，交易非常活躍。其中，寫字樓大單交易量占主體。 “限外令”影響 另一個重要的宏觀調(diào)控政策“外資設(shè)限”政策頒布后，外資投資機(jī)構(gòu)大單收購寫字樓物業(yè)大幅減少，而正在接洽中的寫字樓整售項目則遭遇“滯后”或“擱淺”的結(jié)局。 7月，建設(shè)部、商務(wù)部、央行等六部委聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見”，針對目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資短期化的趨勢，提高了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻，對外資購買加強(qiáng)了控制。 但另一方面，“限外令”出臺更好的規(guī)范了中國房地產(chǎn)市場秩序，對于關(guān)注于遠(yuǎn)期投資回報的海外投資機(jī)構(gòu)而言，投資風(fēng)險明顯降低，反而促使其增加投資。 據(jù)一在中國發(fā)展多年的海外投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，該公司已經(jīng)盯上好幾個有巨大升值潛力的寫字樓項目，并且已經(jīng)開始積極運作。以股權(quán)收購購買寫字樓成熟物業(yè)或以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開發(fā)已漸漸成為海外投資機(jī)構(gòu)的主要投資行為方式。首先是海外投資者，原來對中國房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中從土地取得到規(guī)劃、建設(shè)、竣工等過程中風(fēng)險因素難以控制，但是這種情況現(xiàn)已初步改善，于是他們現(xiàn)在更傾向于需求國內(nèi)實力開發(fā)商的合作；再之是國內(nèi)對商品房銷售和經(jīng)營過程中的稅制使得購買行為成本過高；另外，出自投資風(fēng)險組合、寫字樓等類型物業(yè)的上漲空間等因素也是促使海外投資機(jī)構(gòu)投資行為方式發(fā)生改變的重要原因。月（建筑面積報價），與 2023年相比上漲 %；空置率 %，與 2023年相比下降 %。新增的項目平均質(zhì)素較高，并以高于市場平均租金水平推向市場抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。寫字樓租金價格在第三季度維持在較高的價位， 10月份，區(qū)域的寫字樓租金價格為 /月 月，到第四季度末，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為每月每平方米，較去年底上升了 4％。 租金價格與入住率出現(xiàn)相背離的現(xiàn)象，這主要是因為目前很多中小客戶選擇租金價位相對比較低的寫字樓；同時，調(diào)控政策對寫字樓租金價格的影響也逐漸減弱。預(yù)計未來寫字樓租賃價格在市場需求的作用下，將維持在目前的價位水平，波動幅度不會太大。及周邊地區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)寫字樓最為集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量 50％的寫字樓面積集中在該地區(qū)及周邊，市場供應(yīng)量大。 但北京甲級寫字樓價格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢，北京甲級寫字樓成交均價在今年 3季度突破 2萬元 /平方米。 在資深分析師張化學(xué)看來，北京寫字樓價格的增長要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京住宅價格的增長，并且絕對值也是寫字樓價格低于住宅價格，這是一種不正常的現(xiàn)象。 均價 10000～ 20230元項目最暢銷 由于寫字樓的新增供應(yīng)逐步向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散，導(dǎo)致北京地區(qū)寫字樓整體均價呈現(xiàn)下降態(tài)勢。 據(jù)《樓市》市場研究部數(shù)據(jù)顯示，在不同價格的寫字樓成交數(shù)量來看， 2023年均價在 10000～ 20230元 /平方米的寫字樓最暢銷。而單價在 10000元 /平方米以下的項目銷售與去年相比增加 4560套，同比增長 ％。 單價在 20230元 /平方米以上的優(yōu)質(zhì)寫字樓對周邊寫字樓的租售價格會產(chǎn)生巨大的影響，如國貿(mào)之于。金地集團(tuán)宣布金地中心將全部自持經(jīng)營。金融街控股也宣布持有 150萬平方米的金融街中心廣場 ,其中寫字樓部分為 20萬平方米。 2023年，越來越多的開發(fā)商開始放棄銷售，轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營。業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫字樓在租賃市場的出色表現(xiàn)，也是促使開發(fā)商們做出自持的重要原因。而且從新盤供應(yīng)分布地區(qū)來看，包括、中關(guān)村、建國門在內(nèi)的“著名”寫字樓商圈增量并不大，七大傳統(tǒng)商圈的供應(yīng)量加起來只有 115萬平方米，僅占年度供應(yīng)總量的 37％，大量新增寫字樓分布在非主力商圈之外，包括各個邊緣集團(tuán)。受到加入后的金融改革帶動影響，銀行金融業(yè)成為 2023年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。 整棟租售產(chǎn)品增加 從 2023年開始，整棟交易儼然已經(jīng)成為京城寫字樓市場的主流。涉及金額最高的交易是日本私募基金－年初斥資 26億人民幣，購買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫字樓，面積 12萬平方米。 而在外資機(jī)構(gòu)的帶領(lǐng)下，今年更多新興的國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)也加入到這個行列，如中物理想購買中國電子大廈、安聯(lián)投資購買北京國際中心 3號樓、中鋼集團(tuán)購買中關(guān)村金融中心等。 與此同時，由于越來越多的開發(fā)商根據(jù)整棟交易的需求特征來設(shè)計、開發(fā)產(chǎn)品，如華遠(yuǎn) 2023年 7月國家出臺的限制外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策，在一段時間內(nèi)給外資整購京城寫字樓帶來了影響。而另一方面，根據(jù)一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自 2023年以來，北京寫字樓市場共成交約 57宗大單銷售交易案例，總成交面積約230萬平方米。排在第一位的是國有企業(yè)，共成交了 19宗大單，占到了市場 1/3的份額。北京寫字樓整售的市場主力仍然是以國有企業(yè)、國有金融機(jī)構(gòu)和其他中資機(jī)構(gòu)為帶頭的國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)。 但值得關(guān)注的是，在成交面積的統(tǒng)計上，外資投資機(jī)構(gòu)卻占據(jù)了市場整購總成交面積排位的第一位，以 2023年的數(shù)字來看，去年全年外資投資機(jī)構(gòu)通過整購共吸納了約 ；而國有企業(yè)的成交面積則退居第二位，共吸納了 。 開發(fā)商紛紛推出與創(chuàng)意文化相關(guān)的主題寫字樓，較為知名的項目有大成創(chuàng)意大廈、西海 48文化創(chuàng)意中心、北京創(chuàng)意大廈等，這些項目均取得較好的銷售業(yè)績。目前，部分業(yè)內(nèi)人士從客戶購買物業(yè)使用目的的角度，將客戶群劃分了兩大類，即自用型和投資型。如某國有集團(tuán)在今年初購買望京鑫佳鴻大廈時，就強(qiáng)調(diào)獨立性、交通便利性；并將購買的面積一半自用，一半出租。如法國雅高酒店集團(tuán)整購鳳凰置地兩棟公建，看中的就是項目價值以及地區(qū)良好的商務(wù)環(huán)境。 從未來整棟購買的趨勢來看，主要客戶集中在國際型客戶、配套型客戶以及產(chǎn)業(yè)型客戶這 3個領(lǐng)域。 需求：成交 11598套 同比增長 ％ 海外基金大單入侵 2023年是北京寫字樓投資成交較活躍的一年，多個外資機(jī)構(gòu)在京購買寫字樓。而包括摩根斯坦利購買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購買中環(huán)世貿(mào)中心棟、揚子基金和匯富金融集團(tuán)購買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等海外資金投資內(nèi)地寫字樓風(fēng)潮不期而至。 整棟的熱銷與大單交易的頻繁出現(xiàn) ,說明開發(fā)商有意識的根據(jù)整棟交易的需求特征來設(shè)計、開發(fā)產(chǎn)品 ,像鳳凰置地廣場、硅谷亮城 ,同時 ,海外基金風(fēng)向明確的劍指寫字樓市場 ,說明北京寫字樓產(chǎn)品化已經(jīng)進(jìn)入到另一個階段 ,寫字樓市場相對穩(wěn)定的狀態(tài)也予以投資基金良好的信心與期貨影響力。 經(jīng)歷多年洗禮的海外資金對進(jìn)軍中國房地產(chǎn)仍舊興趣濃厚 ,雖然以個人身份購買散售型寫字樓的外資大受打擊 ,但在海外基金的帶動下 ,2023年年前三季度 ,北京寫字樓整棟大單成交面積已經(jīng)達(dá)到了約 95萬平方米 ,超過了 2023年全年整棟購買的交易總量。 外資公司對東部寫字樓情有獨鐘，特別是及周邊仍是其關(guān)注的重點，金融保險、咨詢顧問、大型制造類外資公司對該區(qū)域需求旺盛。蓋洛普、艾森哲也均在租賃大面積寫字樓。而中關(guān)村則依然是高科技公司的首選，高科技企業(yè)聚集程度在 2023年更加突出。鏈家房產(chǎn)中介一項數(shù)據(jù)顯示，新政頒布一個月后，北京各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高，