【正文】 77 市場(chǎng)表現(xiàn)分析 酒店市場(chǎng)供應(yīng)和 需求相互作用的結(jié)果反映出來(lái)的就是酒店的入住率和成交價(jià)，而入住率又是其中主要的先導(dǎo)市場(chǎng)指標(biāo)， 我們主要從酒店入住率和價(jià)格兩方面來(lái)分析北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)的市場(chǎng)表現(xiàn)。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 76 ? 2020 年北京共接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入約1000 億元人民幣。 ? 基于 2020 年的基數(shù)和上述增長(zhǎng)率，我們可以估計(jì)出境外人士入京旅行的人次，另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)資料，入境旅游者中入住 5 星酒店的比例約為 70%， 平均入住天數(shù)為 天 ，平均每個(gè)境外人士占用酒店房間數(shù)取 間 。 ? 海外旅游者在北京的主要花費(fèi)包括民航、商品、住宿和餐飲等， 2020 年住宿占據(jù)海外旅游者來(lái)京花費(fèi)的 16％左右，位居第三。 圖 ： 海外旅客及旅游外匯收入（ 19922020） 1 ,7 4 82 ,0 2 82 ,0 3 02 ,0 7 02 ,1 8 92 ,2 9 82 ,2 0 12 ,5 2 42 ,8 2 12 ,8 5 83 ,1 0 418513130190032003 ,1 0 02 ,9 5 62 ,7 6 82 ,5 0 02 ,3 8 42 ,2 5 2 ,2 4 82 ,1 8 22 ,0 0 91 ,2 4 81 ,0 7 501 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 01 99 21 99 31 99 41 99 51 99 61 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 401 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 0接待境外人數(shù) (1 ,0 0 0 人 ) 旅游外匯收入（百萬(wàn)美元）資料來(lái)源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 北京 2020 年接待海外旅游者 萬(wàn)人次，同年北京實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入約 32 億美元 。預(yù)計(jì)未來(lái) 5 年內(nèi)北京的酒店供應(yīng)將大大增加，而政府也將更傾向于鼓勵(lì)在城市的四環(huán)路沿線(xiàn)發(fā)展酒店。在各類(lèi)展會(huì)期間，北京各大鄰近展會(huì)的高檔酒店都出現(xiàn)爆滿(mǎn)現(xiàn)象，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)出現(xiàn)。將會(huì)有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國(guó)的首都北京發(fā)生。 2020 年奧運(yùn)的成功舉辦更將會(huì)把北京的旅游業(yè)推向一個(gè)新的層次。 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平的不斷提高，國(guó)內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、 “五 一 ”、 “十一 ”三個(gè)旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來(lái)京旅游的國(guó)內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，北京市酒店市場(chǎng)受益匪淺，國(guó)內(nèi)游客成為三星級(jí)以下酒店的主要消費(fèi)者 。 ? 除了上述常規(guī)性影響因素外，還有一點(diǎn)值得關(guān)注的影響因素是08 北京奧運(yùn)的召開(kāi)，屆時(shí)會(huì)有大批記者、 工作人員、 觀(guān)光者涌入北京 ，這將會(huì)大大推動(dòng)北京市的酒店需求 。 ? 按旅 行 目的劃分，來(lái)京的國(guó)內(nèi)外游客主要是： 觀(guān)光 旅游、 商務(wù)旅游 、 參加會(huì)議、展覽、活動(dòng)、 探親訪(fǎng)友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。 ? 有必要指出的是，以上未來(lái)酒店供給的統(tǒng)計(jì)更多的依賴(lài)于發(fā)展商所公布的開(kāi)發(fā)規(guī)劃及檔次定位，然而，眾所周知的是，酒店物業(yè)的成功開(kāi)發(fā)同管理集團(tuán)的選擇、內(nèi)外裝修的設(shè)計(jì)和整體運(yùn)營(yíng)水平關(guān)系密切，因此以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能最終會(huì)與實(shí)際情況有所偏離，特別是在項(xiàng)目的 星級(jí)檔次 方面 ，這將依賴(lài)于旅游局的最終評(píng)級(jí) 。 ? 從區(qū)位分布來(lái)看， CBD、金融街、中關(guān)村、東二環(huán)等區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)供應(yīng)的主要集中區(qū)，可以預(yù)期，未來(lái)北京市各個(gè)高級(jí)酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 表 ： 2020 年北京星級(jí)酒店目標(biāo)數(shù)量 星級(jí) 數(shù)量 5 40 4 70 3 230 2 260 1 200 合計(jì) 800 ? 預(yù)計(jì)未來(lái) 4 年內(nèi)的新增供應(yīng)將達(dá)到已有市場(chǎng)存量的 42％，年均增長(zhǎng) 達(dá)到 ％以上。 表 ： 北三環(huán)地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱(chēng) 位置 星級(jí) 客房 開(kāi)業(yè)時(shí)間 天鴻科苑大酒店 海淀知春路 25 號(hào) 4 394 2001 燕山大酒店 海淀路甲 38 號(hào) 4 218 1989 友誼賓館 白石橋路 3號(hào) 4 1,753 1954 德寶飯店 西城區(qū)德寶新園 22 號(hào) 4 206 1994 中苑賓館 西直門(mén)外高粱橋斜街 18 號(hào) 4 415 1990 翠宮飯店 知春路 5 361 1998 香格里拉飯店 紫竹院路 29 號(hào) 5 657 1987 西苑飯店 三里河 路 1號(hào) 5 650 1954 新世紀(jì)飯店 首體南路 6號(hào) 5 720 1992 世紀(jì)金源大酒店 海淀區(qū)板井路 69 號(hào) 5 554 2002 資料來(lái)源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 未來(lái)供應(yīng)狀況 ? 目前， 北京市 可查在建 5 星級(jí)酒店項(xiàng)目 24 個(gè)，預(yù)計(jì)在 2020年底可向市場(chǎng)提供約 10,000 套客房；其中，預(yù)計(jì) 5 星級(jí)酒店項(xiàng)目 超過(guò) 20 個(gè)，提供客房約 9,250 套，占未來(lái)新增供應(yīng)的 90％以上。 ? 區(qū)域酒店的主要客戶(hù)包括京西旅游 帶來(lái)的旅游需求和區(qū)域各個(gè)科研、學(xué)校、部門(mén)系統(tǒng)帶來(lái) 的 差旅、會(huì)議需求。 ? 區(qū)域內(nèi)高級(jí)酒店市場(chǎng)的發(fā)展隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟而逐步發(fā)展。 表 ： 王府井地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱(chēng) 位置 星級(jí) 客房 開(kāi)業(yè)時(shí)間 北京飯店 長(zhǎng)安街 33 號(hào) 5 881 1900 貴賓樓飯店 東長(zhǎng)安街 35 號(hào) 5 217 1989 王府飯店 金魚(yú)胡同 8號(hào) 5 536 1989 皇冠假日酒店 王府井大街 48 號(hào) 5 382 1991 華僑大廈 王府井大街 2號(hào) 5 401 1992 天倫王朝飯店 王府井大街 50 號(hào) 5 408 1990 東方君悅酒店 東單與王府井大街 5 531 2001 和平賓館 王府井金魚(yú)胡同 3號(hào) 4 344 1988 首都大酒店 前門(mén)東大街 3號(hào) 4 322 1992 好苑建國(guó)酒店 建國(guó)門(mén)內(nèi)大街 19 號(hào) 4 393 1999 北方佳苑飯店 王府井大街 2181號(hào) 4 202 2001 王府井大飯店 王府井大街 57 號(hào) 4 348 1995 資料來(lái)源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 72 (4) 北三環(huán)地區(qū) ? 北三環(huán)地區(qū)主要指西直門(mén)外大街以北中關(guān)村周邊區(qū)域，目前該區(qū)域共有四、五星級(jí)酒店 10 個(gè)，總客房數(shù) 5,928 個(gè)。 ? 區(qū)域酒店的客戶(hù)主要包括政府、組織和企業(yè)的內(nèi)、外賓和高消費(fèi)力的旅游人群。 ? 王府井地區(qū)的酒店市場(chǎng)是在商務(wù)區(qū)形成初期，出于官方接待外賓的 需要，由旅游集團(tuán)、僑辦、機(jī)管局等單位出面興建的。現(xiàn)有 12 個(gè)四、五星級(jí)酒店，提供總客房 4,965 間。 ? 本地區(qū)作為北京商務(wù)中心區(qū)，存在大量的商務(wù)性需求，該類(lèi)需求對(duì)酒店的位置、環(huán)境、商務(wù)娛樂(lè)設(shè)施、服務(wù)水平等因素都具有較高要求，這推動(dòng)了區(qū)域酒店向高檔化、國(guó)際化、高價(jià)位的方向發(fā)展 且在全市具有很強(qiáng)的商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 該地區(qū)臨近日壇路使館區(qū)，一直以來(lái)是北京市最具代表性的商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟(jì)核心。地區(qū)現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店 11 個(gè)，總客房數(shù)為 5,644 間。 ? 主要客源以來(lái)自于周邊商務(wù)區(qū)的大量商務(wù)需求為主，區(qū)域內(nèi)國(guó)際管理集團(tuán)的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)和濃厚的涉外氛圍對(duì)外籍人士尤具吸引力。 ? 燕莎地區(qū)地處第三使館區(qū)，毗鄰三環(huán) 和機(jī)場(chǎng)高速，位置優(yōu)越、交通方便。此處高級(jí)酒店聚集，地塊現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店 11 個(gè)，總客房數(shù)為 5,422 個(gè)。一般而言，商務(wù)酒店多位于亮馬橋至國(guó)貿(mào)橋之間的三環(huán)路區(qū)域，而旅游酒店則更多的集中于長(zhǎng)安街、崇文門(mén)和王府井周邊。 圖 ： 北京市優(yōu)質(zhì) （ 5 星級(jí)） 酒店區(qū)域分布 3117 178432 21 1 1 1 105101520253035朝陽(yáng) 海淀 東城 西城 宣武 昌平 通州 密云 崇文 豐臺(tái) 順義 懷柔 大興 資料來(lái)源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 作為中國(guó)主要的旅游和商務(wù)旅行目的地，北京的酒店物業(yè)也多數(shù)針對(duì)以上不同需求而進(jìn)行定位并提供服務(wù)。 存量區(qū)位分布 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)） 主要集中區(qū) 資料來(lái)源：漢博顧問(wèn) 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)