【文章內(nèi)容簡介】 74 需求面分析 影響需求的因素 ? 對酒店物業(yè)的需求是由旅行推動的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導(dǎo)致了對酒店物業(yè)的需求增加。 ? 按旅 行 目的劃分，來京的國內(nèi)外游客主要是： 觀光 旅游、 商務(wù)旅游 、 參加會議、展覽、活動、 探親訪友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。 ? 影響滯留天數(shù)的主要因素是旅行活動的目的，一般來講， 商務(wù)旅行的滯留天數(shù)要高于觀光旅行的滯留 天數(shù)，據(jù)北京旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 海外旅游者的平均停留時間為 天，而國內(nèi)外省市旅游者的停留時間為 天。 ? 除了上述常規(guī)性影響因素外，還有一點值得關(guān)注的影響因素是08 北京奧運的召開，屆時會有大批記者、 工作人員、 觀光者涌入北京 ，這將會大大推動北京市的酒店需求 。 酒店需求的發(fā)展趨勢 ? 觀光 旅游市場方面，北京是國內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來到北京旅游的國內(nèi)外游客更是快速增長，其旅游收入也快速上升。 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平的不斷提高，國內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、 “五 一 ”、 “十一 ”三個旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來京旅游的國內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長，北京市酒店市場受益匪淺，國內(nèi)游客成為三星級以下酒店的主要消費者 。 中國（北京）悠久的歷史文化背景、穩(wěn)定的政治環(huán)境、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及與全世界大多數(shù)國家的關(guān)系穩(wěn)定等因素將促使國際游客來京旅游的持續(xù) 穩(wěn)定 增加 。 2020 年奧運的成功舉辦更將會把北京的旅游業(yè)推向一個新的層次。 ? 商務(wù)旅游市場方面，中國連續(xù)十年的經(jīng)濟增長已經(jīng)吸引 超過8000 家外國企業(yè)在京設(shè)立代表處和分部； 中國作為目前世界發(fā)展速度最快的國家，將成為世界經(jīng)濟大環(huán)境 中的綠島。將會有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國的首都北京發(fā)生。 ? 會議、展覽市場方面，基于北京的國際交流中心、文化中心和信息中心這樣的地位，使各類大型會議，國際會議甚至超大型的會議、展覽、活動，在北京數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，這樣也同樣形成了對飯店市場的一個重大的影響 ，各類經(jīng)濟論壇、高級會議、大型產(chǎn)品展示會等均在北京各大展館舉行，極大的推動了北京酒店業(yè)的發(fā)展，尤其是對 3 星級以上的高檔酒店。在各類展會期間，北京各大鄰近展會的高檔酒店都出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 奧運方面， 為了滿足 奧運期間的 酒店緊張問題 ，政府采取了三大措施促進酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評級酒店進行檢查評級，對符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。預(yù)計未來 5 年內(nèi)北京的酒店供應(yīng)將大大增加，而政府也將更傾向于鼓勵在城市的四環(huán)路沿線發(fā)展酒店。 酒店需求的預(yù)測 (1) 海外人士入京旅行帶動的酒店需求預(yù)測 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 75 ? 十年來，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復(fù)合平均增長率超過 9%。 圖 ： 海外旅客及旅游外匯收入（ 19922020） 1 ,7 4 82 ,0 2 82 ,0 3 02 ,0 7 02 ,1 8 92 ,2 9 82 ,2 0 12 ,5 2 42 ,8 2 12 ,8 5 83 ,1 0 418513130190032003 ,1 0 02 ,9 5 62 ,7 6 82 ,5 0 02 ,3 8 42 ,2 5 2 ,2 4 82 ,1 8 22 ,0 0 91 ,2 4 81 ,0 7 501 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 01 99 21 99 31 99 41 99 51 99 61 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 401 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 0接待境外人數(shù) (1 ,0 0 0 人 ) 旅游外匯收入（百萬美元）資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 北京 2020 年接待海外旅游者 萬人次，同年北京實現(xiàn)旅游外匯收入約 32 億美元 。 ? 從客源市場的情況看，占總量 42%的主要客源市場 (日本、韓國和美國 )分別比 2020 年、 2002 年增長 %和 %；占總量17%的傳統(tǒng)客源市場（英國、法國、德國等歐洲國家）比 2020年增長 %,比 2002 年下降 %；占總量 15%的港澳臺客源市場分別 比前兩年增長 46%和 %；占總量 9%的新興東南亞客源市場分別比前兩年增長 %和 %。 ? 海外旅游者在北京的主要花費包括民航、商品、住宿和餐飲等， 2020 年住宿占據(jù)海外旅游者來京花費的 16％左右，位居第三。 ? 據(jù)旅游部門預(yù)測， 20202020，北京接待海外旅游者人數(shù)將以年均 78%左右的幅度遞增 （我們?nèi)?%） ；預(yù)計到 2020 年，增幅會達到 13%，接待海外游客人數(shù)將達到 440 萬人，舉辦奧運會期間 (2020 年 7 月 8 月 )：預(yù)計的入境旅游者人數(shù)為 80 萬人次 ,其中因奧運會而額外增加 25 萬人次；奧運會后： 2020 年至2020 年仍將以 10%的速度增長。 ? 基于 2020 年的基數(shù)和上述增長率，我們可以估計出境外人士入京旅行的人次，另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國家旅游局統(tǒng)計資料，入境旅游者中入住 5 星酒店的比例約為 70%， 平均入住天數(shù)為 天 ，平均每個境外人士占用酒店房間數(shù)取 間 。 ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計 2020 年 至 2020 年境外人士入京旅行對北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù) 如下表示： 表 : 20202020 年境外人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 境外旅游人數(shù) 337 362 389 440 484 532 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 308 估算占用房間 ?天 307 329 354 400 440 484 (2)境內(nèi)人士入京旅行帶動的酒店需求預(yù)測 ? 十年來，北京市接待 境內(nèi) 人士入京旅行 人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復(fù)合平均增長率超過 7%。 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 76 ? 2020 年北京共接待國內(nèi)旅游者 億人次，國內(nèi)旅游收入約1000 億元人民幣。 圖 ： 境內(nèi)旅客及旅游收入（ 19962002） 7 6 8 2 .9 98 2 2 0 .88731 926010186888512400115001100710048649304968 8 7 .74504 2 4 .5 33 9 1 .3 1359020004000600080001000012000140001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020020040060080010001200接待國內(nèi)人數(shù) ( 萬人 ) 旅游收入（億元）資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 據(jù)旅游部門預(yù)測，國內(nèi)外地來京旅游人數(shù)在 2020 年以前將以年平均 56%的幅度遞增 （我們?nèi)?5%） ，預(yù)計到 2020 年，北京接待國內(nèi)旅游人數(shù)達到 億人次。 ? 另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國家旅游局統(tǒng)計資料，國內(nèi)旅行者中入住 5 星酒店的比例約為 3%，平均入住天數(shù)為 4 天 ，平均每人 占用酒店房間數(shù)取 間； ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計 2020 年至 2020 年境內(nèi)人士入京旅行人次如下表示： 表 : 20202020 年境內(nèi)人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 國內(nèi)旅游人數(shù) 13100 13755 14443 15165 15923 16719 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 393 估算占用房間 ?天 786 需求面分析小結(jié)： ? 由于宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭，我們預(yù)計北京的旅游市場將保持穩(wěn)定增長勢頭，這將保證對北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場需求； ? 2020 奧運召開將大大促進對北京市優(yōu)質(zhì)酒店的需求； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計的優(yōu)質(zhì)酒店市場需求如下表示（基準(zhǔn)預(yù)測）： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準(zhǔn)預(yù)測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898