【正文】 ? 本項(xiàng)目的大型商業(yè)中心將為本案酒店物業(yè)帶來大量的人氣和良好的綜合配套，本案酒店將可以以良好的配套服務(wù)、便利交通以及適中的價(jià)位分流 和吸引 CBD 和燕莎區(qū)域 、乃至全市 的商務(wù) 旅客 。 ? 綜合考慮供給面和需求面的因素，預(yù)期未來幾年北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)保持穩(wěn)定，入住率和價(jià)位將基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì) （見表 和 圖 ） 。 ? 華潤飯店的客戶多為商務(wù)旅客，而酒店也以商務(wù)旅行客戶作為其主要的定位目標(biāo)，其吸引的國際旅客處于北京優(yōu)質(zhì) 酒店前五位，尤其是香港旅客，這可以歸功于其香港股東背景。 ? 華潤飯店樓高 23 層，提供房間約 581 間（套）， 設(shè)有大型的中西餐廳，提供異國風(fēng)味濃郁的葡國菜肴和具有傳統(tǒng)風(fēng)味的粵菜；大型會(huì)議廳可舉辦千人宴會(huì)；設(shè)計(jì)獨(dú)特的劇場(chǎng)可容納近千人；飯店還設(shè)有酒吧、迪斯科舞廳、貴賓房，以及齊全的康樂設(shè)施，設(shè)有完善的世界預(yù)定中心網(wǎng)絡(luò)，旨在為國際經(jīng)濟(jì)金融、貿(mào)易交往人員和游客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 ? 我們預(yù)期本案酒店未來市場(chǎng)表現(xiàn)將至少達(dá)到北京市的平均水平。其余 如 蓮花賓館、芙蓉賓館，京棉招待所 等酒店物業(yè) 規(guī)模和檔次太低，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)物業(yè)構(gòu)成直接競爭； ? 本區(qū)域內(nèi)的住邦 2000 項(xiàng)目里有一個(gè)為寫字樓作配套的住邦 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 81 商務(wù)假 日酒店， 全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，但其 供 應(yīng) 量 只有 30 套 。 本項(xiàng)目如建優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）將會(huì)在很大程度上是 從 CBD 區(qū)域和燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)酒店 分流部分 商務(wù)客源 作為本項(xiàng)目酒店物業(yè)的主要客戶 。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 80 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)位分析 ? 本項(xiàng)目位于朝陽北路與青年路交界處，靠近建國門 CBD 商圈和燕莎商圈， 新開通的朝陽北路直通東三四環(huán)，本項(xiàng)目 與 建國門 CBD 商圈和燕莎商圈 只有約 1015 分鐘車程 。 市場(chǎng)表現(xiàn)分析小結(jié)： ? 近年來，北京 5 星級(jí)和 4 星級(jí)酒店的入住率基本在 67%68%和70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 對(duì)未來優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)的 預(yù)測(cè) 我們用兩種方法來完成對(duì)未來北京優(yōu)質(zhì)酒店的入住率預(yù)測(cè)： 利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來酒店需求，加上我們統(tǒng)計(jì)估算出來的供應(yīng)量，可以推算出未來的入住率； 線性回歸預(yù)測(cè)：即把入住率對(duì)歷史海外人士入京旅行數(shù)據(jù)、國內(nèi)人士入京 旅行 人數(shù)、以及酒店供給 量 數(shù)據(jù)作線性回歸，得出優(yōu)質(zhì)酒店入住率的計(jì)算方程， 再利用未來的旅游人數(shù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和未來供應(yīng) 量 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)出未來優(yōu)質(zhì)酒店入住率。 ? 近年來，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店價(jià)格總體趨勢(shì)是穩(wěn)中有升， 2020 年由于 SARS 的影響，無論 4 星級(jí)酒店還是 5 星級(jí)酒店都有小幅回落，但幅度不大。各酒店入住率水平很大程度上取決于該酒店的檔次，知名度以及其設(shè)備設(shè)施情況，比如新建或者重新裝修的酒店入住率一般較高，而租金水平不是入住率的決定性因素。 ? 總體而言，北京市各行政區(qū)之間存在發(fā)展不平衡及規(guī)劃職能不同的區(qū)位差異，這差異在 4 星級(jí) 以上 酒店的入住率方面表現(xiàn)的更為明顯，這說明越高檔的酒店越具有全市市場(chǎng)的影響力。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店 ( 5 星 )入住率走勢(shì)（ 19952020） 71%67%65%64% 64%71% 71%72%56%66%65%60%68% 68%67%52%50%55%60%65%70%75%1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20204 星級(jí)酒店入住率 5 星級(jí)酒店入住率資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 總的來看， 5 星級(jí)酒店的入住率較 4 星級(jí)酒店穩(wěn)定。 圖 ： 境內(nèi)旅客及旅游收入（ 19962002） 7 6 8 2 .9 98 2 2 0 .88731 926010186888512400115001100710048649304968 8 7 .74504 2 4 .5 33 9 1 .3 1359020004000600080001000012000140001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020020040060080010001200接待國內(nèi)人數(shù) ( 萬人 ) 旅游收入（億元）資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 據(jù)旅游部門預(yù)測(cè)，國內(nèi)外地來京旅游人數(shù)在 2020 年以前將以年平均 56%的幅度遞增 （我們?nèi)?5%） ，預(yù)計(jì)到 2020 年，北京接待國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到 億人次。 ? 據(jù)旅游部門預(yù)測(cè)， 20202020，北京接待海外旅游者人數(shù)將以年均 78%左右的幅度遞增 （我們?nèi)?%） ；預(yù)計(jì)到 2020 年，增幅會(huì)達(dá)到 13%，接待海外游客人數(shù)將達(dá)到 440 萬人，舉辦奧運(yùn)會(huì)期間 (2020 年 7 月 8 月 )：預(yù)計(jì)的入境旅游者人數(shù)為 80 萬人次 ,其中因奧運(yùn)會(huì)而額外增加 25 萬人次；奧運(yùn)會(huì)后： 2020 年至2020 年仍將以 10%的速度增長。 酒店需求的預(yù)測(cè) (1) 海外人士入京旅行帶動(dòng)的酒店需求預(yù)測(cè) 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 75 ? 十年來，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復(fù)合平均增長率超過 9%。 ? 會(huì)議、展覽市場(chǎng)方面，基于北京的國際交流中心、文化中心和信息中心這樣的地位，使各類大型會(huì)議，國際會(huì)議甚至超大型的會(huì)議、展覽、活動(dòng)，在北京數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，這樣也同樣形成了對(duì)飯店市場(chǎng)的一個(gè)重大的影響 ，各類經(jīng)濟(jì)論壇、高級(jí)會(huì)議、大型產(chǎn)品展示會(huì)等均在北京各大展館舉行，極大的推動(dòng)了北京酒店業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì) 3 星級(jí)以上的高檔酒店。 中國（北京）悠久的歷史文化背景、穩(wěn)定的政治環(huán)境、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及與全世界大多數(shù)國家的關(guān)系穩(wěn)定等因素將促使國際游客來京旅游的持續(xù) 穩(wěn)定 增加 。 ? 影響滯留天數(shù)的主要因素是旅行活動(dòng)的目的，一般來講， 商務(wù)旅行的滯留天數(shù)要高于觀光旅行的滯留 天數(shù)，據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 海外旅游者的平均停留時(shí)間為 天，而國內(nèi)外省市旅游者的停留時(shí)間為 天。 ? 北京未來酒店供給的檔次將得到提升，包括里茲卡爾頓、萬豪、凱悅在內(nèi)的國際頂 級(jí)酒店品牌將繼續(xù)推進(jìn)其開業(yè)計(jì)劃，著名酒店品牌的入市預(yù)期將使得北京高檔酒店的市場(chǎng)更為國際化，而市場(chǎng)競爭的加劇和對(duì)管理水平的依賴將更加明顯。 表 ： 北京市高檔酒店物業(yè)的未來供給 編號(hào) 名稱 地址 客房 星級(jí) 開業(yè)時(shí)間 1 莊勝廣場(chǎng)酒店 宣武門外大街 400 5 2020 2 朝外商業(yè)中心 C 區(qū) 朝外大街中段南 396 4 2020 3 金寶街 5號(hào)地 金寶街 400 5 2020 4 德勝科技苑 H 地塊 德勝門外大街 350 4 TBD 5 萬達(dá)廣場(chǎng) 建國路 400 5 2020 6 嘉利來世界貿(mào)易中心 新源南路 400 5 2020 7 中關(guān)村西區(qū) 中關(guān)村西區(qū) 500 5 2020 8 金融街 B4區(qū) 西城區(qū)金融街B4區(qū) 400 5 2020 9 天圓廣場(chǎng)酒店 東城區(qū)北二環(huán)中軸路 400 5 2020 10 財(cái)富中心 朝陽路 450 5 2020 11 世貿(mào)中心酒店 亞運(yùn)村北 500 5 2020 12 國貿(mào)中心三期 國貿(mào)橋西 600 5 2020 13 銀泰中心 大北窯橋西南 250 5 2020 14 華貿(mào)中心萬豪酒店 西大望路 600 5 2020 15 華貿(mào)中心里茲卡爾頓酒店 西大望路 320 5 2020 16 當(dāng)代大廈 東二環(huán)路 TBD 5 2020 17 幸福一村 幸福一村 500 5 2020 18 北京國際金融會(huì)議中心 金融街 400 5 2020 19 金融街里茲卡爾頓 金融街 400 5 2020 20 金融街 B6區(qū) 金融街 100 5 2020 21 瑞城中心酒店 亮馬橋路 336 5 2020 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)