【正文】 貸款趨勢(shì)更大，尤其是隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，絕大多數(shù)年輕人購(gòu)房需要貸款支付。成本支出迅速增多：鑒于差異化利率明顯，以及貸款額大幅增長(zhǎng)，貸款成本支出迅速增多。首次購(gòu)房可貸款八成的優(yōu)惠政策，對(duì)多數(shù)購(gòu)房人而言，成為看得到但卻吞不下的空政策。細(xì)究來(lái)看，平均放款周期在2008年的明顯縮短，主要在于各大銀行在2008年開始相繼進(jìn)駐品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理貸款，更加貼近消費(fèi)者，再加上銀行間的競(jìng)爭(zhēng)變得更為直接和明顯，效率提高迅速；而2009年，面對(duì)驟然擴(kuò)大的貸款單量，各銀行在初期普遍不能完全從容應(yīng)對(duì)，效率相比2008年有小幅下降；2010年由于信貸政策逐漸收緊，以及放款條件改為辦理完他項(xiàng)證才能夠放款，區(qū)別于2009年的完稅放款，因此從表面上看效率提升并不明顯，實(shí)際上相同環(huán)節(jié)，效率基本可提高20%以上。因此，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的緊密合作，成為銀行服務(wù)效率改善最顯著的推進(jìn)因素。但這不代表貸款購(gòu)房購(gòu)買力增強(qiáng)，而是由于初次置業(yè)的首套房貸消費(fèi)群體的集中觀望造成中低價(jià)位房產(chǎn)貸款數(shù)量減少，以及貸款門檻提高后，購(gòu)買力相對(duì)更強(qiáng)的人被保留下來(lái)的更多；也就是說，信貸差異化門檻降低了部分二套以上房貸者的購(gòu)房能力，直接影響了成交量的回落，宏觀政策對(duì)抑制需求是奏效的。相反，由于貸款成數(shù)的滑落，說明由于房?jī)r(jià)的過快上漲，被迫貸款購(gòu)房的消費(fèi)者及貸款條件放大速度遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)上漲速度的消費(fèi)者日益增多，這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，房?jī)r(jià)快速上漲，部分原本具備全款能力的消費(fèi)者被迫改為貸款，但貸款成數(shù)往往較低；其次，房?jī)r(jià)快速上漲，貸款額度增高，還款能力較差者被迫減少貸款成數(shù)；第三，房?jī)r(jià)快速上漲，貸款額度增高，個(gè)人融資能力較強(qiáng)消費(fèi)者盡量減少貸款成數(shù)緩解還貸壓力。與此同時(shí)，貸款成數(shù)與房貸政策限制與否有密切關(guān)系，而貸款額度更多與房?jī)r(jià)有密切關(guān)系，因此隨著近年政策變動(dòng)和房?jī)r(jià)上漲，貸款能力不再是簡(jiǎn)單直接的體現(xiàn)，與更多外圍因素交織表現(xiàn)了更為曲折的特點(diǎn)。在這種此長(zhǎng)彼消的趨勢(shì)下，新政后貸款購(gòu)房比例創(chuàng)下近年新低。圖3 新政前后購(gòu)房付款方式變化新政前后付款方式的轉(zhuǎn)變特征十分顯著，主要表現(xiàn)在貸款購(gòu)房比例的急劇縮小，即全款購(gòu)房比例急劇擴(kuò)大。只是最后各付款方式所占比重又基本回歸到2007年水平。至2010年8月，全款購(gòu)房繼2007年后，再度躍為二手房交易的付款方式主流，而新政后以商業(yè)貸款為付款方式的比例則創(chuàng)下近年新低紀(jì)錄。此長(zhǎng)彼消的情況，造成了商貸購(gòu)房單價(jià)高于全款購(gòu)房。新政影響，2010年首次出現(xiàn)商貸購(gòu)房單價(jià)高于全款購(gòu)房。因此房屋的成交價(jià)格及建筑單價(jià)普遍會(huì)高于商業(yè)貸款的房產(chǎn)。這主要是因?yàn)椴捎萌钯?gòu)房的消費(fèi)者平均年齡都在40歲以上多為第二套或是多于二套房的消費(fèi)者。表1 2007年至2010年商貸購(gòu)房特點(diǎn)購(gòu)房貸款類型年份2007年2008年2009年2010年商業(yè)貸款成交價(jià)格（元）840,254929,2681,106,3901,567,834平均單價(jià)（元∕平米）10,24711,19612,86519,846建筑面積（平米）82838679購(gòu)房年齡（歲）34333332一次性付款成交價(jià)格（元）880,9621,069,0561,302,3001,726,422平均單價(jià)（元∕平米）10,61412,28814,47019,398建筑面積（平米）83879089購(gòu)房年齡（歲）414241402007年以來(lái)，商貸購(gòu)房及全款購(gòu)房受政策及消費(fèi)特征的影響，其變化特點(diǎn)各具特色，主要表現(xiàn)在：商貸購(gòu)房?jī)r(jià)格明顯低于一次性付款。圖1 2007年至2010年政策變化年表 以上圖表由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供。四、消費(fèi)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變：提前還款意愿更高，抵押消費(fèi)等衍生的房貸消費(fèi)產(chǎn)品更容易贏得市場(chǎng)。三、消費(fèi)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變：更加傾向于小戶型。這樣的信貸政策轉(zhuǎn)變，直接導(dǎo)致了房貸消費(fèi)者在選擇貸款上發(fā)生了巨大變化，再加上近些年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從升溫到驟冷到驟熱再到驟冷的區(qū)別性十分明顯的階段，這些也會(huì)一一作用到消費(fèi)者的房貸選擇傾向上，主要表現(xiàn)在：一、支付方式的轉(zhuǎn)變：主